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商業(yè)調(diào)查報(bào)告（合集12篇）
在經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的今天，報(bào)告不再是罕見的東西，我們?cè)趯憟?bào)告的時(shí)候要注意語言要準(zhǔn)確、簡潔。為了讓您不再為寫報(bào)告頭疼，以下是小編整理的商業(yè)調(diào)查報(bào)告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
商業(yè)調(diào)查報(bào)告 篇1
調(diào)查時(shí)間：20xx年5月16日——26日
調(diào)查地區(qū)：廣漢、青白江、金堂
調(diào)查對(duì)象：三地餐飲娛樂行業(yè)情況
調(diào)查方法：觀察交談、掃街走訪、重點(diǎn)約談
調(diào) 查 人：xx
一、調(diào)查目的
通過廣泛收集各種商業(yè)品牌和市場信息，了解行業(yè)經(jīng)營狀況和分布特點(diǎn)，結(jié)合宏觀調(diào)控與地方政策面，研判物業(yè)、地段、環(huán)境、業(yè)態(tài)、運(yùn)營與物業(yè)價(jià)值之間的內(nèi)在邏輯與有機(jī)聯(lián)系，為制訂物業(yè)招商運(yùn)營政策、擬定招商執(zhí)行方案提供真實(shí)的市場依據(jù)。
二、三地行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析
隨著國民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、城市進(jìn)程的逐漸加快、外來品牌的滲透沖擊，餐飲娛樂業(yè)在經(jīng)營模式和形態(tài)上也在經(jīng)歷一場深刻的變革。作為大成都三四圈層的廣漢、青白江、金堂，無可避免地站到了行業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型的前沿地帶。從行業(yè)本身共性來看，三地餐飲娛樂業(yè)呈現(xiàn)出相同的表現(xiàn)特征，具體如下：
1、隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程向縱深型開進(jìn)，相應(yīng)的民生保障體系惠及更多中下層民眾，“民以食為天”的觀念將催生巨大的餐飲消費(fèi)潛能，行業(yè)總體量將會(huì)越來越大。
2、行業(yè)發(fā)展的重要標(biāo)志就是目標(biāo)市場的進(jìn)一步細(xì)分，在同種業(yè)態(tài)上，檔次的具體分化越來越清晰，各自的客群特征愈加明顯。
3、時(shí)代的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)文化的融合，使餐飲娛樂業(yè)衍變出更多、更豐富的業(yè)態(tài)形式，如湯鍋、鐵板燒、烘烤、電玩等以前沒有過的獨(dú)立業(yè)態(tài)。
4、舶來文化和產(chǎn)品對(duì)內(nèi)地消費(fèi)觀念的侵蝕不斷快速化，如今，來自國外古老的餐飲業(yè)態(tài)、最流行的文化娛樂方式都能在最短時(shí)間內(nèi)在三地發(fā)現(xiàn)蹤跡。
5、中國傳統(tǒng)的餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營連鎖化、管理規(guī)范化、裝修檔次化、口碑品牌化趨勢(shì)越發(fā)明顯，就餐環(huán)境和營養(yǎng)環(huán)保被提到了較高位置。
6、國外國內(nèi)、外省內(nèi)地的餐飲娛樂（休閑）各業(yè)態(tài)之間的融合交流成為一大現(xiàn)象，火鍋、海鮮、面制品等早已跨越地域地界，咖啡廳里喝茶打牌更是屢見不鮮。
三、金堂商業(yè)現(xiàn)狀分析
1、商業(yè)形態(tài)及特征
從歷史來看，金堂以前城區(qū)面積很小，商業(yè)規(guī)模不大，形態(tài)封閉，具有一定的碼頭商業(yè)特征。隨著政府加大水利整治，金堂城市人文生態(tài)環(huán)境明顯改善，城市建設(shè)具備了有力的生態(tài)支撐，加之與成都較近的交通地理優(yōu)勢(shì)，引入了幾所大專院校，使得金堂近幾年房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)井噴之勢(shì)，帶來的變化是不但城區(qū)面積成倍增長，商業(yè)規(guī)模也急劇放大，商業(yè)形態(tài)日趨多元化，逐步呈現(xiàn)出略帶外向型的商業(yè)特征。
2、商業(yè)圈層
金堂古稱趙鎮(zhèn)，以老電影院為核心的區(qū)域構(gòu)成老城區(qū)，目前也是金堂人流量最集中的地段；過平安橋往西、以十里大道縱貫兩端的區(qū)域構(gòu)成西區(qū)新城；以三星鎮(zhèn)周邊開發(fā)的大學(xué)城為金堂又一特色新區(qū)；過毗河大橋、以迎賓大道與金堂大道為主線構(gòu)成城南新區(qū)。
金堂城區(qū)按商業(yè)獨(dú)立性可劃分如下：
中心商圈
A、老電影院商圈——區(qū)域：以電影院為中心的附近商業(yè)——主要業(yè)態(tài)：便利零售、服裝、家居、百貨、電器、服務(wù)業(yè)、旅館、鐘表、醫(yī)藥、快餐等。
B、平安橋路商圈——區(qū)域：以水城之星綜合體為中心及附近商業(yè)——主要業(yè)態(tài)：超市、百貨、購物中心、中西快餐、通信運(yùn)營服務(wù)、西餐咖啡等
C、次級(jí)商圈
A、一、二橫道商圈——區(qū)域：
一、二橫道（主要是北橫道）及相鄰路口——主要業(yè)態(tài)：餐飲、娛樂休閑
B、小廣場商圈——區(qū)域：工農(nóng)大橋北橋頭以生態(tài)水城為中心及沿河周邊商業(yè)——主要業(yè)態(tài)：休閑、娛樂、餐飲等
C、韓灘商圈——區(qū)域：以韓灘為中心的附近商業(yè)——主要業(yè)態(tài)：便利零售、服裝、家居、百貨、五金電器、服務(wù)業(yè)、旅館、醫(yī)藥等。
邊緣商圈
客運(yùn)中心商圈、金沙公園商圈、城南商圈等
特色商圈
A、大學(xué)城商圈——代表商業(yè)：星島國際綜合體
B、觀嶺別墅商圈——代表商業(yè)：大蓉和酒樓、富橋保健、嶺尚會(huì)所、麥倫麥花園餐廳燈
3、區(qū)域特征
中心商圈：地段優(yōu)越，人流量大，商氣旺盛，主要業(yè)態(tài)有超市、百貨、家居服務(wù)、娛樂及配套生活服務(wù)。商圈核心優(yōu)勢(shì)就是地段，建筑形態(tài)各異，具有超強(qiáng)的人氣吸附力，消費(fèi)旺盛，以青年、中年消費(fèi)為代表。
次級(jí)商圈：交通方便，地段具有一定中心地位。周圍居住人口眾多，承載了一定的社區(qū)消費(fèi)和外來消費(fèi)，在
一、二橫道更是形成了大規(guī)模的特色消費(fèi)。商圈建筑形態(tài)一般較為普通，有一定的人氣吸附力，業(yè)態(tài)體現(xiàn)綜合性，消費(fèi)人群覆蓋較廣。
邊緣商圈：地理位置較為偏遠(yuǎn)，商氣氛圍薄弱，配套簡單，因有環(huán)境、交通或其他附著體系而自成商圈。圈內(nèi)商業(yè)具有較為明顯的指向性。 特色商圈：針對(duì)特殊群體營造的特色商業(yè)區(qū)域，圈內(nèi)消費(fèi)人群具有高度指向性，其標(biāo)志是不依賴于城市消費(fèi)要素的支持而獨(dú)立運(yùn)行，其特點(diǎn)是圈內(nèi)商業(yè)具備穩(wěn)定持久的經(jīng)營能力。
四、金堂消費(fèi)分析
1、消費(fèi)習(xí)慣
電影院至平安橋一帶為歷史以來形成的老商圈，業(yè)態(tài)各異，品牌豐富，既有傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，也有現(xiàn)代商業(yè)，為金堂市民首選消費(fèi)地。但隨著消費(fèi)市場不斷細(xì)分，中心商圈以外的中高端消費(fèi)和特色消費(fèi)分流了一定的市場份額和人流，個(gè)別業(yè)態(tài)也隨消費(fèi)習(xí)慣的變化出現(xiàn)從中心商圈外逃的趨勢(shì)，特別是餐飲娛樂類更為明顯。
2、消費(fèi)偏好
金堂普通消費(fèi)者仍以傳統(tǒng)消費(fèi)項(xiàng)目為主，夜晚餐椅娛樂類消費(fèi)增加，在兼具經(jīng)濟(jì)、口感的同時(shí)也考慮了一定的品牌、環(huán)保因素�？傮w而言，中式餐飲消費(fèi)較為活躍，休閑勝過娛樂消費(fèi)。
3、消費(fèi)實(shí)力
目前金堂本地消費(fèi)力較弱，但代表中高端消費(fèi)的外來消費(fèi)力逐漸增多，將來的趨勢(shì)應(yīng)是中端消費(fèi)逐漸占據(jù)主流。
4、消費(fèi)結(jié)構(gòu)
根據(jù)了解，金堂實(shí)體消費(fèi)主要還是以餐飲副食和日用品為主，其它如交通、醫(yī)藥、娛樂、服飾、通信電器等只作為次要地位，但休閑占據(jù)了大部分本地人群，文化精神消費(fèi)仍不是消費(fèi)主流。
五、金堂餐飲娛樂（休閑）業(yè)態(tài)需求分析
1、餐飲經(jīng)營需求特征
A、綜合性酒樓
主要以商務(wù)接待、家庭宴席為主營業(yè)務(wù)，面積至少在1500m2以上，樓層至少2層、多數(shù)3層以上。要求位置適宜，并不能有工廠、加工、機(jī)電經(jīng)營或其它易制造污染噪音等經(jīng)營項(xiàng)目，以不超出次級(jí)商圈為準(zhǔn)（高端商務(wù)類除外）為宜。交通易達(dá)，道路寬闊，有一定景觀及展視性。在配套上物業(yè)須滿足電力、空調(diào)、消防、油煙排放、污水處理等要求，附近須有充足停車位（場），物業(yè)外部形象及景觀形象都能為酒樓本身加分。餐廳周邊以互補(bǔ)性的酒店、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)為佳。
目前金堂該類酒樓對(duì)租金要求20——50元/m2.月（根據(jù)地段來定，總體水平要低于同物業(yè)內(nèi)其他業(yè)態(tài)租金），物業(yè)費(fèi)普遍不超過2元/m2.月，簽約時(shí)間至少六年以上，要求產(chǎn)權(quán)明晰。
該類酒樓選址條件相對(duì)寬松，敢于嘗試不同類型的商圈建店，在中小體量的商業(yè)體中能夠擔(dān)當(dāng)主力業(yè)態(tài)商家的任務(wù)，短期內(nèi)能快速解決招商問題，且經(jīng)營較為穩(wěn)定。但在租金要求和租賃時(shí)間上對(duì)業(yè)主較為苛刻，會(huì)造成業(yè)主短期租金損失，并能妨害物業(yè)長期的'增值收益，削弱業(yè)主對(duì)收益的把控權(quán)。
金堂典型代表：水韻庭、愛潤港、金海棠、綠園、福鑫緣、傳家菜、麥倫麥等。 B、特色中餐廳（含火鍋）
該類餐飲在西南各地較為常見，分類廣，經(jīng)營數(shù)量眾多，主業(yè)以特色飲食吸引大眾化的消費(fèi)參與，面積在20—300m2之間，普遍分布于社區(qū)商鋪或商業(yè)街底層。要求位置適宜，以不超出次級(jí)商圈為準(zhǔn)（高端商務(wù)類除外）為宜，交通易達(dá)，該類餐廳除高端場所外，一般對(duì)環(huán)境景觀要求不高，需要一定的人流和商氣，因此附近有互補(bǔ)性的休閑、娛樂、商場、超市和零售服務(wù)等業(yè)態(tài)為佳。
目前金堂該類餐飲對(duì)租金要求30——100元/m2.月（一樓價(jià)格，主要依據(jù)：地段位置和商圈成熟度），基本不涉及物業(yè)費(fèi)，簽約時(shí)間一年以上，較為靈活，如商圈足夠成熟轉(zhuǎn)讓費(fèi)相當(dāng)高昂。
該類餐飲選址主要依據(jù)是地段和商圈成熟度，有抱團(tuán)經(jīng)營的意識(shí)傾向。因烹飪易產(chǎn)生油煙等污染，故一般建于底層門面，局部二樓。特色餐飲能夠吸引人氣，租金承受力較高，但經(jīng)營穩(wěn)定性差，經(jīng)營換手頻繁，造成物業(yè)遠(yuǎn)期收益有不確定的威脅。（該類餐飲高端定位有上樓經(jīng)營的趨勢(shì)）
典型代表：金堂
一、二橫道餐飲街 廣漢佛山街、青白江幸福天地等
C、中式快餐
目前金堂尚無，預(yù)計(jì)在大學(xué)城將會(huì)出現(xiàn)。該類餐飲要求地段好，人流量大，業(yè)態(tài)豐富，配套齊全。中式快餐消費(fèi)群體主要以學(xué)生、辦公商場職員為主，對(duì)租金承受力高，可上樓經(jīng)營。
D、西式快餐
該類餐飲在全國各地都已經(jīng)普及，以連鎖加盟形式存在，開店數(shù)量主要以日均人流量和地段決定，有自己的選址標(biāo)準(zhǔn)，某些品牌西式快餐的選址定點(diǎn)已經(jīng)成為判斷商業(yè)繁榮與否的標(biāo)準(zhǔn)之一，它們的入駐標(biāo)志該地段已經(jīng)達(dá)到某種成熟。西式快餐面積在200—600m2之間，要求位置適宜，以不超出次級(jí)商圈為準(zhǔn)，最好在核心商圈內(nèi)。該類餐廳對(duì)環(huán)境要求不高，但需一定的觀景效果，因此其門店都在二樓以上。附近有互補(bǔ)性的休閑、娛樂、商場、超市和零售服務(wù)等業(yè)態(tài)為佳。
目前金堂該類餐飲對(duì)租金要求40——70元/m2.月，物業(yè)（商管）收費(fèi)5元/m2.月以內(nèi)（視配套多少而定），簽約時(shí)間三年以上，該類餐飲一旦定點(diǎn)，經(jīng)營十分穩(wěn)定。
該類餐飲選址主要依據(jù)是地段和商圈成熟度，對(duì)某些業(yè)態(tài)定位有風(fēng)向標(biāo)作用，能夠吸引人氣，租金承受力較高，經(jīng)營穩(wěn)定，為商業(yè)物業(yè)高度歡迎的業(yè)態(tài)之一。
金堂典型代表：德克士、佳客來、臺(tái)灣牛扒等。
E、西餐咖啡
該類餐飲客群定位于城市中青年白領(lǐng)以上消費(fèi)人群，主要以加盟店形式存在。選址要求如下：地段優(yōu)越，具有商氣，物業(yè)形象好，建筑外觀現(xiàn)代大氣，內(nèi)部配套齊全，有專用電梯為好。附近有停車位（場），有一定景觀（自然景觀建筑景觀均可），周邊不能有制造污染和噪音的業(yè)態(tài)形式。周邊業(yè)態(tài)以電影院、健身、休閑等組合為佳。物業(yè)類別以大體量綜合體商業(yè)為佳，樓層在二樓以上六樓一下。
該類餐飲面積需求300——1000m2，在金堂租金標(biāo)準(zhǔn)為40——80元/m2.月之間，物業(yè)（商管）收費(fèi)5元/m2.月以內(nèi)，簽約時(shí)間至少三年。
該類餐飲選址主要依據(jù)是物業(yè)形態(tài)和物業(yè)檔次，租金承受水品較高，裝修投入大，為大型綜合體不可或缺的業(yè)態(tài)之一。
金堂典型代表：一米陽光 水城印象 羅浮咖啡、逸景云天等
2、娛樂休閑經(jīng)營需求特征
A、KTV歌城
該類業(yè)態(tài)定位于一般性娛樂消費(fèi)，有時(shí)以會(huì)所、量販等稱呼命名，選址要求嚴(yán)格按照經(jīng)營檔次區(qū)分，中低檔次選址要求如下：交通方便易達(dá)，位置較好，臨街，物業(yè)形態(tài)不論，有電梯為佳，周邊業(yè)態(tài)原則上不限，樓層不限，要求人流量大，因有噪音擾民因素，因此周圍居住人口密度不宜過大。該種業(yè)態(tài)樓層1-2層，面積區(qū)間150m2-500m2，租金在20——60元/m2.月之間，有一定租金承受力，在城市里是娛樂休閑項(xiàng)目數(shù)量最多分布最廣的業(yè)態(tài)；
中高檔業(yè)態(tài)選址要求：交通方便，位置較好，物業(yè)形態(tài)以獨(dú)立商業(yè)或綜合體商業(yè)為佳，要有良好的廣告展示面，有專用電梯，有專用停車位（場），周邊環(huán)境整潔衛(wèi)生，周邊居住人口密度不宜過大。該種業(yè)態(tài)面積要求1000m2以上，樓層六樓以下均可，按樓層不同，其租金在20——80元/m2.月之間。
金堂典型代表：中低端
一、二橫道 中高端 金鉆.名歌會(huì) 淞霖會(huì)所等
B、浴足保健
該類業(yè)態(tài)客群定位于城市中高端消費(fèi)人群，主要以加盟店形式存在。選址要求如下：交通具易達(dá)性，物業(yè)形象好，內(nèi)部配套齊全，有專用電梯為好。附近有停車位（場），有一定自然景觀為佳，周邊不能有制造污染和噪音的業(yè)態(tài)形式，要求有一定私密性。物業(yè)類別以綜合體商業(yè)或獨(dú)棟商業(yè)為佳，樓層在二樓以上四樓以下為好。
該類業(yè)態(tài)面積需求1000m2以上，在金堂租金標(biāo)準(zhǔn)為30——60元/m2.月之間，物業(yè)（商管）收費(fèi)3元/m2.月以內(nèi)，簽約時(shí)間至少五年。
該類業(yè)態(tài)選址主要依據(jù)是物業(yè)形態(tài)和物業(yè)檔次，租金承受水品較高，裝修投入大，經(jīng)營穩(wěn)定，能夠帶來穩(wěn)定持久的物業(yè)收益。
金堂典型代表：領(lǐng)域會(huì)所、重慶富僑等
C、茶樓
茶樓是川內(nèi)具有不可替代的一種社交休閑平臺(tái)，該類業(yè)態(tài)客群定位于城市中高端消費(fèi)人群，提供日常休閑、商務(wù)、娛樂功能。其選址要求如下：交通具易達(dá)性，物業(yè)形象好，內(nèi)部配套齊全，有電梯最好，附近有停車位（場），有一定自然景觀為佳，周邊不能有制造污染和噪音的業(yè)態(tài)形式，高端茶樓要求有一定私密性。物業(yè)類別以綜合體商業(yè)或獨(dú)棟商業(yè)為佳，樓層原則不限。
該類業(yè)態(tài)面積需求500m2以上，在金堂租金標(biāo)準(zhǔn)為20——40元/m2.月之間，物業(yè)（商管）收費(fèi)2元/m2.月以內(nèi)為佳，簽約時(shí)間至少三年。
該類業(yè)態(tài)選址主要依據(jù)是物業(yè)形態(tài)和物業(yè)檔次，租金承受水品較高，裝修投入大，經(jīng)營穩(wěn)定，能夠帶來穩(wěn)定持久的物業(yè)收益。
六、調(diào)查結(jié)論
目前金堂開工在建商業(yè)綜合體超過六家之多（見競爭調(diào)查表），總市場供應(yīng)體量約50萬m2，且交房時(shí)間多集中在明年5月-12月，與維羅納項(xiàng)目交房和招商時(shí)間高度重合，這將為維羅納招商工作帶來嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。據(jù)調(diào)查，上述項(xiàng)目目前已展開招商的四家，意向招商率（含已售自營）不足三成，對(duì)商家和品牌資源的搶奪預(yù)期將更為激烈。但就上述項(xiàng)目招商業(yè)態(tài)分析，其對(duì)中高端餐飲娛樂業(yè)態(tài)的重視程度還有所欠缺，因此同時(shí)也為維羅納帶來契機(jī)。
綜合以上調(diào)查信息，金堂餐飲娛樂業(yè)態(tài)的分布與廣漢、青白江較為穩(wěn)定成型不同，仍處于商圈調(diào)整與業(yè)態(tài)進(jìn)化的過程，隨著城市建設(shè)的不斷推進(jìn)，未來三到五年金堂商業(yè)格局將發(fā)生根本性改變，特別是外來校園經(jīng)濟(jì)的介入，將為餐飲娛樂從規(guī)模和形態(tài)上提供升級(jí)轉(zhuǎn)換的可能。據(jù)此，本次調(diào)查小結(jié)如下：
金堂商業(yè)現(xiàn)狀及趨勢(shì)預(yù)判：
1、招商工作將面臨激烈競爭局面；
2、金堂商圈分布將呈現(xiàn)多極化特點(diǎn)；
3、金堂總消費(fèi)力將迅猛提升；
4、未來兩三年金堂商業(yè)總體租金水平提升空間有限；
5、外來中餐品牌在金堂尚為空白點(diǎn)；
6、大型迪吧迪吧酒吧演藝吧等娛樂業(yè)態(tài)在金堂尚為空白點(diǎn)；
7、中西快餐類餐飲業(yè)態(tài)入駐進(jìn)度將有加快趨勢(shì)；
8、商業(yè)品牌對(duì)物業(yè)形象和檔次要求越來越高；
9、傳統(tǒng)餐飲對(duì)物業(yè)條件要求越來越高；
10、大型餐飲娛樂業(yè)對(duì)環(huán)境和私密性要求越來越高；
11、業(yè)態(tài)之間的兼容互補(bǔ)要求越來越明顯。
維羅納物業(yè)價(jià)值指數(shù)初判：
1、區(qū)域：目前屬邊緣商圈，三年后可能成長為次級(jí)商圈。
2、地段（價(jià)值核心要素）：中等
3、交通：上等
4、物業(yè)配套：中上等
5、物業(yè)形象：中等
6、物業(yè)形態(tài)：中等偏下
7、周邊環(huán)境：中等
8、人氣（商氣）：中等偏下
9、景觀：中等偏下
10、品牌吸附力：暫無
本案物業(yè)價(jià)值綜合指數(shù)：中等偏下
招商策略建議：
結(jié)合各業(yè)態(tài)選址需求特征分析，本案招商對(duì)象應(yīng)具備以下特點(diǎn)：金堂空白業(yè)態(tài)優(yōu)先，競爭項(xiàng)目忽視的業(yè)態(tài)優(yōu)先，與本案物業(yè)吻合度高的業(yè)態(tài)優(yōu)先，品牌號(hào)召力強(qiáng)的業(yè)態(tài)優(yōu)先，自我經(jīng)營體系成熟糾錯(cuò)能力強(qiáng)的業(yè)態(tài)優(yōu)先，據(jù)此，本案目標(biāo)業(yè)態(tài)的招商優(yōu)先順序排列如下：知名品牌中餐——大中型本地酒樓——連鎖類足浴保健會(huì)所——中高檔商務(wù)休閑會(huì)所——大中型酒吧或演藝吧、中高檔特色餐飲等。
根據(jù)物業(yè)體量因素，商家入駐面積至少在500m2以上，首批商家應(yīng)具備帶動(dòng)后批次商家的示范效應(yīng)，首批商家入駐政策應(yīng)明顯優(yōu)于后續(xù)商家。
招商政策建議：
1、租金：1F：70元 2F：30元 3F：25元，本租金適用三年，從第二年開始年遞增10%，從第四年開始重新定價(jià)。
2、裝修期：首批商家半年，后續(xù)商家三個(gè)月。如提前交房，提前時(shí)間不計(jì)入裝修期。
3、合同期限：五年。
4、保證金：兩個(gè)月租金。
5、租金交付：半年一交。
6、商管費(fèi)：1.5元（可作為招商談判條件減免）
7、提供免費(fèi)店招位置，廣告位有償適用。
上述定價(jià)同比物業(yè)指數(shù)類似的新建項(xiàng)目越顯偏低，同比金堂現(xiàn)有業(yè)態(tài)所匹配的物業(yè)的租金基本持平。經(jīng)初步估算，如按上述政策執(zhí)行，三年內(nèi)本案租金與售價(jià)的平均收益率約3%左右。從第四年開始，本案商圈已較為成熟，租金上調(diào)理由充足，預(yù)計(jì)到第六個(gè)租賃期基本能夠?qū)崿F(xiàn)收益盈虧平衡。
本案收益預(yù)期在于三年后的物業(yè)升值，在商業(yè)培育期內(nèi)適當(dāng)讓利于商家，既能夠快速形成人氣、商機(jī)，也會(huì)減少物業(yè)空置造成的租金損耗，因此在政策設(shè)計(jì)中適當(dāng)犧牲了部分前期租金收益，但通過縮短合同定價(jià)時(shí)間，使物業(yè)持有者能鎖定物業(yè)收益增值的把控權(quán)，避免遠(yuǎn)期收益的分流。
與此同時(shí)，在招商執(zhí)行時(shí)，首批商家應(yīng)嚴(yán)格遵循招商計(jì)劃進(jìn)行對(duì)接篩選，不能急于看重招商率而引進(jìn)與本案匹配度不高的業(yè)態(tài)，避免因選址失誤導(dǎo)致的商家經(jīng)營不善的換手，從而影響本案的商業(yè)形象，增加二次招商難度。
商業(yè)調(diào)查報(bào)告 篇2
調(diào)研時(shí)間：
20xx年1月11日
調(diào)研地點(diǎn)：
石家莊銀座商場，東尚購物廣場
調(diào)研內(nèi)容：
商場的商業(yè)空間的空間氛圍營造、中庭設(shè)計(jì)、商場外部的便民設(shè)施、照明設(shè)計(jì)
調(diào)研方式：
發(fā)放調(diào)查問卷給商場的顧客
調(diào)研目的：
通過收回發(fā)放給商場顧客的調(diào)查問卷的分析以及問一些朋友的意見，分析不同性別，不同年齡，不同階層等對(duì)于商業(yè)空間的意見及建議，以及商業(yè)空間中的中庭設(shè)計(jì)給顧客心理上的感受，還有商業(yè)空間外部的休息和遮陽設(shè)施是否有其必要性，進(jìn)一步了解并認(rèn)識(shí)到應(yīng)該注意的問題，在以后的設(shè)計(jì)中提供借鑒與幫助。
前言：商場主要目標(biāo)是吸引各種類型的過往顧客停下腳步，吸引他們進(jìn)店購買。一個(gè)商場空間設(shè)計(jì)的成功與否將決定其商品銷量與盈利的多少，一個(gè)好的商場商業(yè)空間的合理設(shè)計(jì)有助于維護(hù)商場形象，可以促進(jìn)商品的銷售。
一、空間氛圍的營造
我們都很清楚一個(gè)商場成立的主要目的是為了銷售商品，從而取得盈利，對(duì)商場的設(shè)計(jì)是為了更好的將商品推銷出去，從而獲得更大的利潤。只有最大限度的利用好有限的空間，將商品以最佳的狀態(tài)的展現(xiàn)給消費(fèi)者，才能夠獲得理想的效果，吸引消費(fèi)者。
進(jìn)入一個(gè)商場，不知你是否會(huì)有這樣的感覺：面對(duì)這么多五顏六色的商品，不知應(yīng)該選擇哪一件，不知是該向左走，還是向右走，是向前還是離開？
運(yùn)用好的不同店鋪的的關(guān)聯(lián)作用是一切活動(dòng)的開始。它指的是哪種類型的商品可以擺放在一起展示給顧客，這樣做的`目的是為了最大限度的利用貨架與通道組成的營業(yè)空間引導(dǎo)顧客更加快捷而高效的瀏覽到商品。比如，衣服的店鋪在一起，鞋子類的店鋪在一起等等。通過擺放互相有共同之處的商品，不至于讓顧客眼花繚亂，還可能讓顧客選中本來沒想要買的商品。
其次是通道的設(shè)計(jì)，要盡可能的寬敞、筆直，盡量少拐角，以免太過狹窄而導(dǎo)致人流不暢。通過我們的調(diào)查問卷反饋，發(fā)現(xiàn)有40%的人選擇環(huán)形的購物環(huán)境交通，45%人選擇十字線的購物環(huán)境交通，證明了人們?cè)谫徫锊幌胍蘸芏鄰澣ス浣�，有很多通道在外觀上都設(shè)計(jì)成不同于其他地面的風(fēng)格，采用不同的顏色或者不同的材料，這樣在一定程度上能夠有序的引導(dǎo)顧客進(jìn)行游覽，但也有一些消費(fèi)者潛意識(shí)里不喜歡被拘束（6%喜歡“蛇”形的購物環(huán)
境交通），而喜歡自由行走自由瀏覽。所以我們應(yīng)該依靠巧妙的設(shè)置貨柜來吸引顧客自由的穿行。
隨著現(xiàn)代生活水平的提高與人們消費(fèi)水平、消費(fèi)觀念的提升，人們對(duì)商場的空間設(shè)計(jì)的要求也越來越高，消費(fèi)的不僅僅是單一的商品，同時(shí)也需要身心上的愉悅。
不僅是商場的內(nèi)部環(huán)境能夠吸引顧客去商場消費(fèi)，商場從它的櫥窗設(shè)計(jì)到室內(nèi)的空間設(shè)計(jì)，其本質(zhì)都是在營造一種空間氛圍，讓消費(fèi)者能夠真實(shí)的體會(huì)到該商品給他帶來的美好的感覺。如果把一個(gè)商場看作一本雜志，那么櫥窗就是這本雜志的封面。毫無疑問，引人注目充滿創(chuàng)意的櫥窗能夠起到促銷的作用，精心布置的櫥窗不僅能夠把消費(fèi)者引入店內(nèi)，而且還強(qiáng)化了商品的品牌形象，它既是一種廣告手段，又吸引顧客深入了解店內(nèi)商品的情況。
二、中庭設(shè)計(jì)
通過收回的問卷調(diào)查，20-40歲之間的企業(yè)職員對(duì)于中庭設(shè)計(jì)還是比較看重的，關(guān)注較多的；40-60歲之間的中老年人相對(duì)不太關(guān)注中庭空間的設(shè)計(jì)，所以，一個(gè)商場的定位什么年齡段的人，對(duì)于中庭的設(shè)計(jì)參考也是很重要的，其次還有商場外部的衛(wèi)生間設(shè)置和休憩遮陽設(shè)置，有10%的人認(rèn)為無所謂，90%的人認(rèn)為有必要設(shè)置，說明，一個(gè)好的商業(yè)空間不僅要把商場內(nèi)部安排合理，還要把商場外部也安排的更人性化，以吸引更多的隱形顧客。
三、照明設(shè)計(jì)
照明設(shè)計(jì)首先是為了滿足消費(fèi)者觀看商品的需要，提供舒適的視覺環(huán)境，其次是運(yùn)用照明手段渲染氣氛，創(chuàng)造特定的藝術(shù)氛圍。
1、合理的照明能充分顯示商品的真實(shí)感。如果照度太低或是過高，顧客的視覺都會(huì)產(chǎn)生不舒適的感覺，也會(huì)使顧客在購物過程中，不能清晰或真實(shí)地看到商品，這會(huì)給顧客選購商品帶來不便，容易讓顧客產(chǎn)生不舒適的感受；
2、合理的照明能充分顯示商品新鮮感。很多人在百貨店購買皮鞋時(shí)，有過這樣的感受：那些擺放在有燈光下的皮鞋，顯得非常新；相反，那些擺放在沒有燈光區(qū)域的鞋子，就感覺缺少光澤，好像是舊鞋。同樣的道理，那些有重點(diǎn)照明的服裝，給人非常嶄新的感覺，反之則給人感覺灰暗。因此，設(shè)計(jì)商場的光環(huán)境時(shí)，燈光與商品的呼應(yīng)非常重要，要盡可能地把光線集中到商品上；
3、合理的照明能充分顯示商品的高級(jí)感。任何商品在某個(gè)特定的光線下，都能體現(xiàn)出特殊的藝術(shù)美感，商品高檔高級(jí)，主要是通過特定的光線來體現(xiàn)，這種特定光線的實(shí)現(xiàn)，需要有相應(yīng)的燈光。
商業(yè)調(diào)查報(bào)告 篇3
大學(xué)生是一個(gè)獨(dú)特的消費(fèi)群體，知識(shí)水平相對(duì)較高。他們?cè)敢鈬L試并容易接受新事物和新想法。雖然現(xiàn)在消費(fèi)力比較低，但是人數(shù)龐大，消費(fèi)領(lǐng)域集中。
更重要的是，現(xiàn)在的大學(xué)生在不久的將來將成為整個(gè)中國社會(huì)的中堅(jiān)力量和消費(fèi)者。誰抓住了他們，誰就抓住了未來市場。
于是，國內(nèi)外很多廠商都把目光轉(zhuǎn)向了大學(xué)校園，比如飛利浦放棄中國足協(xié)杯，贊助中國大學(xué)足球聯(lián)賽；紅牛在國立大學(xué)校園贊助推廣“紅牛杯三人籃球聯(lián)賽”；雀巢公司在大學(xué)校園舉辦“雀巢咖啡E世代獎(jiǎng)”。
濟(jì)南普通高校66所，在校生30萬、16萬人，成人高校12所，在校生12907萬人。調(diào)查大學(xué)校園的商業(yè)推廣活動(dòng)，試圖找出其中的規(guī)律，不僅有助于目前正在做商場推廣的商家，也有利于未來打算進(jìn)入校園的人。
XX年11月至12月，山東世紀(jì)經(jīng)濟(jì)營銷策劃公司市場研究部消費(fèi)者研究中心在濟(jì)南進(jìn)行了專項(xiàng)調(diào)查。研究組對(duì)以山東大學(xué)、山東師范大學(xué)、山東中醫(yī)藥大學(xué)、山東建筑工程學(xué)院為代表的四所高校的60名學(xué)生進(jìn)行了小組討論和一對(duì)一的深度訪談，以深入了解大學(xué)生這一特殊的消費(fèi)群體，挖掘其中蘊(yùn)含的商機(jī)，為企業(yè)提供決策依據(jù)。
1·大學(xué)校園的媒體主要包括平面媒體、廣播媒體、校園網(wǎng)絡(luò)和戶外媒體。
印刷媒體包括海報(bào)板、雜志和傳單。大學(xué)校園的海報(bào)一般統(tǒng)一貼在海報(bào)板上。每個(gè)大學(xué)一般都有兩三個(gè)海報(bào)板，分布在學(xué)生宿舍旁邊或者教學(xué)樓前。這是大學(xué)生最重要的信息來源。大學(xué)生經(jīng)常買雜志和報(bào)紙，比如《讀者》、《青年文摘》、《南方周末》、《齊魯晚報(bào)》。
廣播媒體包括電視、廣播和電話�，F(xiàn)在大學(xué)宿舍一般都有電視機(jī)，每個(gè)大學(xué)也有自己的.校園廣播，一般都是中午和晚飯的時(shí)候播出，一般都是學(xué)校的時(shí)事資訊。大學(xué)校園內(nèi)所有宿舍的電話一般都是免費(fèi)的。
目前校園網(wǎng)的使用主要是選課、查分、看新聞、查信息、灌水論壇，網(wǎng)上跳蚤市場很少。
戶外媒體主要指校園內(nèi)的玻璃布告欄和餐廳外的大型招牌。
第二，大學(xué)校園商業(yè)推廣形式多樣，頻率不同。
在濟(jì)南，校園商業(yè)推廣活動(dòng)一般包括海報(bào)、傳單、贊助、報(bào)告（講座）、業(yè)務(wù)人員銷售展示、學(xué)生代理、書攤、上門銷售講解、表演等。其中很少有兩種形式：向女大學(xué)生講解化妝品知識(shí)，由商家舉辦大型演出（活動(dòng)）；報(bào)告（講座）也很少，大部分高校一學(xué)期一兩次；挨家挨戶推銷在高校是一種普遍現(xiàn)象。隨著高校學(xué)生公寓管理的更加嚴(yán)格，這種形式正在減少。星期六和星期天，商務(wù)人員會(huì)不時(shí)在校園里進(jìn)行銷售和展示
但一般沒有規(guī)律性，次數(shù)也不是特別多；書攤一般在周六周日。
海報(bào)、傳單、橫幅和學(xué)生代理人的贊助是大學(xué)校園中最常見的形式�？梢姶黉N的促銷形式（游戲活動(dòng)、禮品、免費(fèi)使用優(yōu)惠券、價(jià)格折扣等。）很少使用，這是商家應(yīng)該注意的。
第三，大學(xué)校園商業(yè)推廣的產(chǎn)品大多集中在學(xué)習(xí)、教育、日用品等方面。
大學(xué)校園商業(yè)推廣的產(chǎn)品有三種：學(xué)習(xí)用品、教育培訓(xùn)、日用品。
學(xué)習(xí)用品一般包括書籍、復(fù)讀機(jī)、電子詞典、隨身聽、cd、電腦和學(xué)習(xí)資料。教育培訓(xùn)包括四六級(jí)、計(jì)算機(jī)考試、考研、托福、雅思、第二外語（法、德、日）和各種證書培訓(xùn)。
日常生活用品包括食物（可樂、果汁、蛋糕、薯片、牛奶等。），手機(jī)卡，電話卡，化妝品，美容院，鞋子，服裝等。滿足大學(xué)生精神娛樂需求的產(chǎn)品很少，商家可以在這方面努力挖掘和開拓市場。
第四，大學(xué)生對(duì)商業(yè)推廣活動(dòng)態(tài)度友好。
根據(jù)調(diào)查，大學(xué)生對(duì)上門促銷表現(xiàn)出一貫的不贊成，不帶偏見地接受廣告和海報(bào)，通常接受贊助、報(bào)告、學(xué)生代理和商業(yè)人員的銷售展示。一般來說，大學(xué)生對(duì)商業(yè)推廣活動(dòng)持友好態(tài)度。
5·大學(xué)生最喜歡的推廣形式是公關(guān)宣傳，最不喜歡的形式是上門推銷。
調(diào)查顯示，大學(xué)生最喜歡的推廣形式是公關(guān)宣傳，因?yàn)橘澲梢宰尨髮W(xué)生獲得利益，報(bào)道和表演一般更有趣，可以開闊視野，增長見識(shí)。最不喜歡的形式是上門銷售，因?yàn)楫a(chǎn)品質(zhì)量低劣，宿舍盜竊時(shí)有發(fā)生。
第六，不同形式的商業(yè)促銷效果存在明顯差異。
我們對(duì)海報(bào)、傳單等進(jìn)行分類。作為平面廣告，贊助，報(bào)告和表演作為公共關(guān)系宣傳，和銷售展示的業(yè)務(wù)人員和學(xué)生代理作為人員銷售。
發(fā)現(xiàn)平面廣告一般只能讓大學(xué)生知道產(chǎn)品和企業(yè)的名稱和內(nèi)容。
公關(guān)宣傳不僅能達(dá)到平面廣告的效果，還能讓大學(xué)生對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生好感，形成對(duì)產(chǎn)品的偏好。
商務(wù)人員的銷售展示最有可能促進(jìn)大學(xué)生現(xiàn)場購買。因此，商家應(yīng)該盡可能采用這種促銷形式來擴(kuò)大銷售。
雖然書攤上賣的正版書不多，但書的質(zhì)量尚可，價(jià)格往往很便宜，滿足了大學(xué)生對(duì)學(xué)習(xí)用書、文學(xué)用書、暢銷書的需求，很受大學(xué)生歡迎。
對(duì)于學(xué)生中介，大學(xué)生還是接受和歡迎的，尤其是熟悉的人，表現(xiàn)出高度的信任。問原因，學(xué)生中介一般比較方便，有問題可以去找他，而且因?yàn)槭峭瑢W(xué)，自然有信任感。此外，大學(xué)生普遍認(rèn)為，學(xué)生一般不欺騙學(xué)生，否則學(xué)生很難有尊嚴(yán)地留在同學(xué)圈子里。因此，大學(xué)生普遍信任學(xué)生代理，企業(yè)應(yīng)充分利用學(xué)生代理擴(kuò)大銷售。
七、大學(xué)生消費(fèi)觀很理性。
當(dāng)被問及有需求并了解之后，決定你是否購買一個(gè)產(chǎn)品的因素時(shí)，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大學(xué)生普遍考慮的第一個(gè)因素是質(zhì)量，第二是價(jià)格，第三是商業(yè)誠信。所謂商業(yè)誠信，是指商業(yè)能否履行之前的消費(fèi)承諾。確定以上三點(diǎn)后，大學(xué)生一般會(huì)購買。是否一定是名牌不太重要。
八、商務(wù)人員銷售展示是最有助于讓大學(xué)生覺得產(chǎn)品質(zhì)量值得信賴和值得信賴的校園促銷形式。
當(dāng)被問及哪種形式最有助于你相信產(chǎn)品的質(zhì)量時(shí)，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，
大學(xué)生普遍認(rèn)為商家的銷售展示最有助于說服他們產(chǎn)品質(zhì)量可靠。主要原因是眼見為實(shí)。有問題可以當(dāng)場問。可以直接在現(xiàn)場感受觀察。對(duì)產(chǎn)品性能有一個(gè)全面細(xì)致的了解是有幫助的，有利于對(duì)其產(chǎn)品產(chǎn)生信任。這充分證明了“可接受性、現(xiàn)場優(yōu)先聯(lián)系、利益體驗(yàn)是銷售點(diǎn)的基本要素”。
總結(jié)：
1·大學(xué)校園的商業(yè)推廣有七種形式：海報(bào)、傳單、贊助、講座（報(bào)告）、業(yè)務(wù)人員銷售展示、學(xué)生代理、書攤等。
2·商業(yè)推廣的產(chǎn)品一般有三類：學(xué)習(xí)型產(chǎn)品；教育和培訓(xùn)產(chǎn)品；生活用品。
3·大學(xué)生最喜歡的推廣形式是公關(guān)宣傳，最不喜歡的是上門銷售；一般來說，大學(xué)生對(duì)促銷活動(dòng)的態(tài)度是友好的。公關(guān)宣傳（贊助、報(bào)道）不僅可以擴(kuò)大產(chǎn)品的知名度，讓大學(xué)生了解自己產(chǎn)品的相關(guān)內(nèi)容，還可以在一定程度上促進(jìn)大學(xué)生對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生好感，形成購買產(chǎn)品的偏好。
4·平面廣告（海報(bào)、傳單）對(duì)于擴(kuò)大產(chǎn)品的知名度，讓大學(xué)生了解自己產(chǎn)品的相關(guān)內(nèi)容有很大的作用。收到廣告后，決定大學(xué)生購買產(chǎn)品的因素是質(zhì)量、價(jià)格和企業(yè)的誠信。
5·商務(wù)人員的銷售展示最有可能促進(jìn)現(xiàn)場采購，因?yàn)樗尨髮W(xué)生感覺質(zhì)量可靠。
6·學(xué)生代理作為大學(xué)校園中一種特殊的推廣形式，受到大學(xué)生的信任。
7·所有的促銷形式都可以達(dá)到提醒大學(xué)生在以后的購買中會(huì)記住或關(guān)注該產(chǎn)品的效果。
8·商家比較經(jīng)濟(jì)的推廣模式是：以贊助、報(bào)告（講座）的形式在校園內(nèi)進(jìn)行預(yù)宣傳，以吸引關(guān)注，提升影響力；之后進(jìn)行業(yè)務(wù)人員的銷售展示；展示輔以免費(fèi)使用、打折、贈(zèng)送等促銷手段，銷售效果會(huì)更好。
商業(yè)調(diào)查報(bào)告 篇4
一、項(xiàng)目概況
夏日國際廣場位于儋州市商務(wù)行政中心區(qū)的核心地段，規(guī)劃面積45萬平方米，定位于時(shí)尚體驗(yàn)中心、現(xiàn)代生活中心和休閑娛樂中心，是海南西部中心城市首家現(xiàn)代百貨、大型超市、美食娛樂、休閑旅游、品牌酒店和時(shí)尚生活等六大功能于一體的超大型現(xiàn)代商業(yè)綜合體。
1、項(xiàng)目投資商——新加坡MAP集團(tuán)
MAP是東南亞最大商業(yè)連鎖集團(tuán)之一，具有投資大型綜合商業(yè)設(shè)施的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和豐盛經(jīng)驗(yàn)。投資經(jīng)驗(yàn)SOGO、SEIBU、MARKS&SPENER、DEBENHAM、HARVEYNICHOLS、LAFAYETTE等三十多家購物中心和現(xiàn)代百貨，代理經(jīng)營上千家國際品牌店和旅游文化精品，在上海經(jīng)營的外灘三號(hào)是上海奢侈品的聚集地，法國大餐、黃埔會(huì)、依云SPA、滬申畫廊是上海時(shí)尚的突出代表，在三亞經(jīng)營的夏日百貨是海南時(shí)尚品牌的重要代表。
2、項(xiàng)目地理位置及交通情況
儋州夏日國際商業(yè)廣場位于儋州市城北新區(qū)核心位置，地處兩條交通主干道伏波東路與蘭洋北路的交匯處。
距離儋州市汽車總站2公里，幾分鐘的車程即可到達(dá)；沿北部灣大道直上可達(dá)西線高速；距西線高鐵動(dòng)車站（在建）及儋州梅花嶺機(jī)場（在建）約半小時(shí)車程，交通便利。
3、項(xiàng)目周邊配套
政府部門：海南省第二中級(jí)人民法院、市檢察院、市公安局；醫(yī)療機(jī)構(gòu)：海南西部中心醫(yī)院；
教育機(jī)構(gòu)：有雙龍小學(xué)、思源學(xué)校、正大陽光中學(xué)；休閑娛樂：文化廣場、中興公園；商業(yè)銀行：海南省農(nóng)村信用合作社；
周邊樓盤：恒大名都、怡心花園、望海國際、偉業(yè)西城、世茂天城、亞瀾灣、水榭丹堤等。
項(xiàng)目周邊配套約方圓3公里，另外海南西線高鐵及儋州梅花嶺機(jī)場的開工建設(shè)，為儋州地區(qū)的交通發(fā)展及區(qū)域升值增添了新的助推力。
4、項(xiàng)目架構(gòu)
儋州夏日國際商業(yè)廣場項(xiàng)目總占地面積215畝，總建筑面積約45萬平方米，主要包括：
10萬㎡國際購物中心、萬㎡商業(yè)步行街和歡樂城，萬㎡國際商務(wù)酒店、萬㎡白領(lǐng)精品公寓、12萬㎡高尚住宅。
�、賴H購物中心
夏日國際購物中心是儋州夏日國際商業(yè)廣場的首期工程，建筑面積10萬平方米，地上6層，地下1層，共有五個(gè)人行主入口，一期停車位約20xx余個(gè)，二層與夏日商業(yè)步行街通過一條長138米寬25米的天街相連，預(yù)計(jì)20xx年底試營業(yè)。
夏日國際購物中心為儋州夏日國際商業(yè)廣場自營，各樓層品項(xiàng)規(guī)劃如下：一層主要經(jīng)營國際名品、鐘表、珠寶、時(shí)尚配飾/眼鏡、男女鞋飾、水吧咖啡、以及化妝品等，二層主要經(jīng)營女裝、內(nèi)衣、飾品等，三層主要經(jīng)營男裝、皮具等，四層主要經(jīng)營電器、電玩、兒童/嬰用/玩具、大型室內(nèi)娛樂場，五層主要經(jīng)營國際影院、餐飲、水吧、圖文音像等，六層主要經(jīng)營多功能廳、影院、商務(wù)辦公，餐飲等，地下一層為大型精品超市。②商業(yè)步行街
夏日商業(yè)步行街是儋州夏日國際商業(yè)廣場的'一期工程，建筑面積約萬㎡，共5層，其中一層和二層躍層，沿伏波東路配有一個(gè)5000多平方米的休閑廣場，步行街三樓通過一條長138米寬25米的天街與夏日國際購物中心二樓相連，各樓層品項(xiàng)規(guī)劃如下：一層和二層為國際時(shí)尚品牌店、精品專賣店、品牌服飾店、時(shí)尚生活館、旅游特色店、餐飲店以及城市綜合配套等，三層為國際連鎖餐飲店、女士天地、商務(wù)空間、運(yùn)動(dòng)體育品牌形象店、酒吧及茶樓休閑類，四層為電玩數(shù)碼、教育教訓(xùn)機(jī)構(gòu)、餐飲、商務(wù)空間、KTV以及健身中心等，五層為空中主題餐廳、酒吧等。③歡樂城
歡樂城建筑面積。5㎡，共5層，是一個(gè)包含酒吧、慢搖吧、音樂主題休閑吧、KTV、電子游樂場所，棋牌室、影劇場等的大娛樂圈。
�、車H商務(wù)酒店
夏日國際商務(wù)酒店總建筑面積為㎡，共19層，其中一到五層為咖啡廳、茶藝、商務(wù)會(huì)議、高檔餐廳、足療按摩等，六到19層為客房區(qū)，區(qū)域劃分規(guī)整，功能配套完整，符合現(xiàn)代實(shí)用簡潔的商務(wù)形象。
○5白領(lǐng)精品公寓物業(yè)類型：普通住宅建筑類別：高層建材裝修：鋼筋混凝土裝修狀況：毛坯建筑面積：。6㎡總計(jì)戶數(shù)：640戶
樓層狀況：4棟21層，2梯8戶戶型介紹：從40㎡到100㎡產(chǎn)權(quán)年限：70年開盤時(shí)間：未定
景觀設(shè)計(jì)：精品公寓留有大量空間做綠化，四周以大型喬木隔離歡樂城，形成動(dòng)靜分區(qū)，小區(qū)內(nèi)以高檔的海南本土植物作為景觀設(shè)計(jì)的主要元素，打造高檔的居家生活環(huán)境。
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物業(yè)類型：普通住宅建筑類別：高層建材裝修：鋼筋混凝土裝修狀況：毛坯
占地面積：。9㎡建筑面積：。8㎡總計(jì)戶數(shù)：1184戶
樓層狀況：8棟32層，2梯4戶
樓間距離：65到84米
戶型朝向：南北朝向
容積率：綠化率：40%
戶型介紹：從60㎡到130㎡
產(chǎn)權(quán)年限：70年
開盤時(shí)間：未定
景觀設(shè)計(jì)：商務(wù)休閑住宅中心大景觀為東南亞風(fēng)格，以綠化為主，結(jié)合水、草坡、廣場等元素營造豐富的生態(tài)環(huán)境區(qū)，組團(tuán)綠化與建筑單體緊密結(jié)合，布置多功能的活動(dòng)區(qū)域，形成有序的過渡空間，在小區(qū)內(nèi)部提供具有傳統(tǒng)文化要素的生活休閑場所，在綠地中穿插各種運(yùn)動(dòng)設(shè)施，讓居住其中的人們有一種融入大自然，親近大自然的親切感。
二、項(xiàng)目現(xiàn)狀
根據(jù)調(diào)查，整個(gè)項(xiàng)目分為3期建設(shè)，目前在建的是一期（購物中心5萬㎡地下室基本完工），包含國際購物中心和商業(yè)城。
購物中心為夏日百貨自營，也可租賃，項(xiàng)目還未封頂，具體政策還未定。
商業(yè)城（國際購物中心二樓有寬25m長138m的天街連接商業(yè)城）商鋪6月8日開盤銷售，招租方案預(yù)計(jì)6月底出臺(tái)。商鋪一、二樓連體銷售，每個(gè)商鋪有獨(dú)立的樓梯和洗手間，內(nèi)街一、二層鋪面面積合計(jì)約110-120㎡，外街一、二層鋪面面積合計(jì)約240-260㎡，三樓以上為敞開式，商鋪總共320多套，最小2，最大2，商鋪公攤面積占20%。商業(yè)城已于6月8日開盤，最低售價(jià)6888元/平方米，認(rèn)購金10萬。商鋪開盤當(dāng)天認(rèn)購在原先85折的基礎(chǔ)上再享95折（一次性付款）、98折（按揭）優(yōu)惠并有夏日鉆石卡、陶瓷碗等禮品送。所有商鋪均由商場統(tǒng)一規(guī)劃，沒有售后返租，商場幫助業(yè)主按規(guī)劃經(jīng)營范圍招商，統(tǒng)一管理運(yùn)營。根據(jù)調(diào)查，截止目前已認(rèn)購的商鋪約三分之一。商鋪年底交房，預(yù)計(jì)明年5月可試運(yùn)營（與國際購物中心同期）。
商業(yè)調(diào)查報(bào)告 篇5
大學(xué)生是一個(gè)獨(dú)特的消費(fèi)群體，知識(shí)水平相對(duì)較高，愿意嘗試也容易接受新鮮的事物和理念。雖然現(xiàn)在消費(fèi)力相對(duì)偏低，但人數(shù)龐大，消費(fèi)領(lǐng)域集中。 更重要的是現(xiàn)在的大學(xué)生在不久的將來，就是整個(gè)中國社會(huì)的中堅(jiān)力量和消費(fèi)主體，誰抓住了他們，誰就抓住了未來的市場。
由此，國內(nèi)外眾多廠商紛紛把動(dòng)一般有海報(bào)、傳單、贊助、報(bào)告（講座）、商家人員銷售展示、學(xué)生代理、書攤、上門推銷與講解、演出。其中，針對(duì)女大學(xué)生上門講解化妝品知識(shí)和商家舉辦大型演出（活動(dòng)）這兩種形式極少；報(bào)告（講座）這種形式也比較少，大部分高校一學(xué)期有一次或兩次；上門推銷在各高校曾是個(gè)普遍現(xiàn)象，隨著各高校學(xué)生公寓管理越來越嚴(yán)格，這種形式在日益減少。星期六、星期日，不時(shí)會(huì)有商家人員在校園銷售展示 ，但一般沒有什么規(guī)律性，次數(shù)也不是特別多；書攤一般都是在星期六、星期日。 大學(xué)校園最常規(guī)、最普遍的還是海報(bào)、傳單、條幅、贊助學(xué)生代理這幾種形式。由此可以看出促銷類（游戲活動(dòng)、贈(zèng)品、免費(fèi)使用 、優(yōu)惠券、價(jià)格折扣等）推廣形式運(yùn)用的極少，這一點(diǎn)應(yīng)當(dāng)引起商家的重視。
一、大學(xué)校園商業(yè)推廣的產(chǎn)品大多集中于學(xué)習(xí)類、教育類和生活用品類。 大學(xué)校園內(nèi)商業(yè)推廣的.產(chǎn)品有三大類：學(xué)習(xí)用品、教育培訓(xùn)類、生活用品類。 學(xué)習(xí)用品一般有書、復(fù)讀機(jī)、電子詞典、隨身聽、cd、電腦、學(xué)習(xí)資料。 教育培訓(xùn)類有四、六級(jí)考試、計(jì)算機(jī)考試、考研、托福、雅思、二外（法、德、日）和各種證書培訓(xùn)。 生活用品類有食物（可樂、果汁、蛋糕、薯片、牛奶等）、手機(jī)卡、電話卡、化妝品、美容美發(fā)、和鞋、服裝等。滿足大學(xué)生精神、娛樂需求的產(chǎn)品比較少，商家可以努力挖掘和開拓這一方面的市場。
二、大學(xué)生對(duì)商業(yè)推廣活動(dòng)的態(tài)度比較友好。 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大學(xué)生除了對(duì)上門推銷表現(xiàn)出較一致的不歡迎外，對(duì)于廣告、海報(bào)或是無成見或是比較接受，對(duì)于贊助、報(bào)告、學(xué)生代理、商家人員銷售展示一般都比較接受�？偟膩碚f，大學(xué)生對(duì)商業(yè)推廣活動(dòng)抱著一種友好的態(tài)度。
三、大學(xué)生最喜歡的推廣形式是公關(guān)宣傳，最不喜歡的是上門推銷。 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大學(xué)生一般最喜歡的推廣形式是公關(guān)宣傳，原因是贊助可以使大學(xué)生得到實(shí)惠，報(bào)告、演出一般比較有趣，又可以開闊眼界、增長見識(shí)。最不喜歡的形式是上門推銷，因?yàn)楫a(chǎn)品質(zhì)量低劣，不時(shí)還會(huì)發(fā)生宿舍失竊現(xiàn)象。
四、各商業(yè)推廣形式的影響效果差異明顯。 我們把海報(bào)、傳單等歸為平面廣告類，把贊助、報(bào)告、演出歸為公關(guān)宣傳類，把商家人員銷售展示和學(xué)生代理歸為人員銷售類。
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，平面廣告一般可以而且只能達(dá)到讓大學(xué)生們知曉產(chǎn)品和企業(yè)名稱和了解產(chǎn)品和企業(yè)相關(guān)內(nèi)容的效果。 公關(guān)宣傳不僅可以做到平面廣告的效果而且在一定程度上還可以讓大學(xué)生對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生好感，以及形成對(duì)產(chǎn)品的購買偏向。 商家人員銷售展示最有可能促成大學(xué)生現(xiàn)場購買。所以，商家應(yīng)當(dāng)最大可能的采用這一推廣形式以擴(kuò)大銷售量。 書攤，雖然其中所售正版書不多，但書籍質(zhì)量還可以，價(jià)格往往又很便宜，滿足了大學(xué)生對(duì)學(xué)習(xí)書籍以及文學(xué)書和暢銷書的需求，很受大學(xué)生的歡迎。
對(duì)于學(xué)生代理，大學(xué)生還是比較接受和歡迎的，尤其是其熟悉的學(xué)生，大學(xué)生更是表現(xiàn)出很高的信任度。問其原因，學(xué)生代理一般比較方便，有什么問題，可以去找他，加上是同學(xué)，有一種天然的信任感，另外，大學(xué)生還普遍認(rèn)為學(xué)生一般不會(huì)欺騙學(xué)生，否則該學(xué)生很難在同學(xué)圈里體面地待下去。因此，大學(xué)生對(duì)學(xué)生代理一般是比較信任的，商家應(yīng)當(dāng)充分采用學(xué)生代理以擴(kuò)大銷售量。
五、大學(xué)生的消費(fèi)觀十分理性。 平面廣告（海報(bào)、傳單）在擴(kuò)大產(chǎn)品的知名度和讓大學(xué)生了解其產(chǎn)品相關(guān)內(nèi)容方面有很大的作用。在接受廣告之后，決定大學(xué)生購買該產(chǎn)品因素分別是質(zhì)量、價(jià)格、商家的誠信。
1、 商家人員銷售展示因讓大學(xué)生感到質(zhì)量可靠而最有可能促成現(xiàn)場購買。
2、 作為大學(xué)校園特有的推廣形式，學(xué)生代理比較受大學(xué)生的信任。
3、 所有的推廣形式都可以達(dá)到讓大學(xué)生“在日后的購買中會(huì)記得該產(chǎn)品或注意該產(chǎn)品”這種提醒效果。
4、 商家比較經(jīng)濟(jì)的推廣模式是：在校園內(nèi)通過贊助、報(bào)告（講座）的形式作前期宣傳，引起注意、提高影響；后進(jìn)行商家人員銷售展示；展示的同時(shí)輔以免費(fèi)使用、折扣、贈(zèng)品等促銷手段，銷售效果會(huì)更佳。
商業(yè)調(diào)查報(bào)告 篇6
大學(xué)生是一個(gè)獨(dú)特的消費(fèi)群體，知識(shí)水平相對(duì)較高，愿意嘗試也容易接受新鮮的事物和理念。雖然現(xiàn)在消費(fèi)力相對(duì)偏低，但人數(shù)龐大，消費(fèi)領(lǐng)域集中。
更重要的是現(xiàn)在的大學(xué)生在不久的將來，就是整個(gè)中國社會(huì)的中堅(jiān)力量和消費(fèi)主體，誰抓住了他們，誰就抓住了未來的市場。
由此，國內(nèi)外眾多廠商紛紛把目光投入了大學(xué)校園，如飛利浦公司放棄中國足協(xié)杯，贊助中國大學(xué)生足球聯(lián)賽;紅牛在全國大學(xué)校園贊助推廣“紅牛杯三人制籃球聯(lián)賽”;雀巢公司在大學(xué)校園舉行“雀巢咖啡e世代大賞”活動(dòng)。
濟(jì)南現(xiàn)有普通高校66所，在校生30、16萬人，成人高等專科學(xué)校12所，在校生12、907萬人，對(duì)大學(xué)校園內(nèi)的商業(yè)推廣活動(dòng)進(jìn)行調(diào)查，努力探尋其中的規(guī)律，不僅對(duì)當(dāng)前在做商場推廣的商家會(huì)有所幫助，也會(huì)對(duì)日后打算進(jìn)入校園的商家有所裨益。
xx年11至12月份，山東世紀(jì)經(jīng)綸營銷企劃公司市場研究部消費(fèi)者研究中心“高校商業(yè)推廣活動(dòng)課題組”在濟(jì)南進(jìn)行了專題調(diào)研。課題組對(duì)以山東大學(xué)、山東師范大學(xué)、山東中醫(yī)藥大學(xué)、山東建筑工程學(xué)院為代表的四所高校60名學(xué)生了進(jìn)行了小組座談和一對(duì)一深度訪談，以深入了解大學(xué)生這個(gè)特殊的消費(fèi)群體，挖掘其中蘊(yùn)含的商機(jī)，為商家提供決策依據(jù)。
一、大學(xué)校園內(nèi)的媒介主要有印刷媒介、電波媒介、校園網(wǎng)、戶外媒介等。
印刷媒介包括海報(bào)欄、雜志、宣傳單，大學(xué)校園的海報(bào)一般統(tǒng)一張貼在海報(bào)欄上，每所大學(xué)一般會(huì)有2到3處的海報(bào)欄，分布于學(xué)生宿舍旁或教學(xué)樓前，這是大學(xué)生最主要的信息源。大學(xué)生經(jīng)常購買雜志和報(bào)紙，如《讀者》、《青年文摘》、《南方周末》、《齊魯晚報(bào)》等。
電波媒介包括電視、廣播、電話，現(xiàn)在大學(xué)校園宿舍一般都有了電視機(jī)，每所大學(xué)也都有自己的校園廣播，一般在中午和晚飯時(shí)播出，通常是時(shí)事和本校的信息，大學(xué)校園內(nèi)各宿舍的電話一般都是互通免費(fèi)的。
校園網(wǎng)的用途目前主要是選課、查成績、看新聞、查資料和論壇灌水，網(wǎng)上跳蚤市場極少。
戶外媒介主要是指校園內(nèi)玻璃宣傳欄和餐廳外的大型招牌。
二、大學(xué)校園商業(yè)推廣形式比較多樣，頻率各有不同。
在濟(jì)南，大學(xué)校園商業(yè)推廣活動(dòng)一般有海報(bào)、傳單、贊助、報(bào)告(講座)、商家人員銷售展示、學(xué)生代理、書攤、上門推銷與講解、演出。其中，針對(duì)女大學(xué)生上門講解化妝品知識(shí)和商家舉辦大型演出(活動(dòng))這兩種形式極少;報(bào)告(講座)這種形式也比較少，大部分高校一學(xué)期有一次或兩次;上門推銷在各高校曾是個(gè)普遍現(xiàn)象，隨著各高校學(xué)生公寓管理越來越嚴(yán)格，這種形式在日益減少。星期六、星期日，不時(shí)會(huì)有商家人員在校園銷售展示
但一般沒有什么規(guī)律性，次數(shù)也不是特別多;書攤一般都是在星期六、星期日。
大學(xué)校園最常規(guī)、最普遍的還是海報(bào)、傳單、條幅、贊助學(xué)生代理這幾種形式。由此可以看出促銷類(游戲活動(dòng)、贈(zèng)品、免費(fèi)使用優(yōu)惠券、價(jià)格折扣等)推廣形式運(yùn)用的極少，這一點(diǎn)應(yīng)當(dāng)引起商家的.重視。
三、大學(xué)校園商業(yè)推廣的產(chǎn)品大多集中于學(xué)習(xí)類、教育類和生活用品類。
大學(xué)校園內(nèi)商業(yè)推廣的產(chǎn)品有三大類：學(xué)習(xí)用品、教育培訓(xùn)類、生活用品類。
學(xué)習(xí)用品一般有書、復(fù)讀機(jī)、電子詞典、隨身聽、cd、電腦、學(xué)習(xí)資料。教育培訓(xùn)類有四、六級(jí)考試、計(jì)算機(jī)考試、考研、托福、雅思、二外(法、德、日)和各種證書培訓(xùn)。
生活用品類有食物(可樂、果汁、蛋糕、薯片、牛奶等)、手機(jī)卡、電話卡、化妝品、美容美發(fā)、和鞋、服裝等。滿足大學(xué)生精神、娛樂需求的產(chǎn)品比較少，商家可以努力挖掘和開拓這一方面的市場。
四、大學(xué)生對(duì)商業(yè)推廣活動(dòng)的態(tài)度比較友好。
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大學(xué)生除了對(duì)上門推銷表現(xiàn)出較一致的不歡迎外，對(duì)于廣告、海報(bào)或是無成見或是比較接受，對(duì)于贊助、報(bào)告、學(xué)生代理、商家人員銷售展示一般都比較接受�？偟膩碚f，大學(xué)生對(duì)商業(yè)推廣活動(dòng)抱著一種友好的態(tài)度。
五、大學(xué)生最喜歡的推廣形式是公關(guān)宣傳，最不喜歡的是上門推銷。
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大學(xué)生一般最喜歡的推廣形式是公關(guān)宣傳，原因是贊助可以使大學(xué)生得到實(shí)惠，報(bào)告、演出一般比較有趣，又可以開闊眼界、增長見識(shí)。最不喜歡的形式是上門推銷，因?yàn)楫a(chǎn)品質(zhì)量低劣，不時(shí)還會(huì)發(fā)生宿舍失竊現(xiàn)象。
六、各商業(yè)推廣形式的影響效果差異明顯。
我們把海報(bào)、傳單等歸為平面廣告類，把贊助、報(bào)告、演出歸為公關(guān)宣傳類，把商家人員銷售展示和學(xué)生代理歸為人員銷售類。
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，平面廣告一般可以而且只能達(dá)到讓大學(xué)生們知曉產(chǎn)品和企業(yè)名稱和了解產(chǎn)品和企業(yè)相關(guān)內(nèi)容的效果。
公關(guān)宣傳不僅可以做到平面廣告的效果而且在一定程度上還可以讓大學(xué)生對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生好感，以及形成對(duì)產(chǎn)品的購買偏向。
商家人員銷售展示最有可能促成大學(xué)生現(xiàn)場購買。所以，商家應(yīng)當(dāng)最大可能的采用這一推廣形式以擴(kuò)大銷售量。
書攤，雖然其中所售正版書不多，但書籍質(zhì)量還可以，價(jià)格往往又很便宜，滿足了大學(xué)生對(duì)學(xué)習(xí)書籍以及文學(xué)書和暢銷書的需求，很受大學(xué)生的歡迎。
對(duì)于學(xué)生代理，大學(xué)生還是比較接受和歡迎的，尤其是其熟悉的學(xué)生，大學(xué)生更是表現(xiàn)出很高的信任度。問其原因，學(xué)生代理一般比較方便，有什么問題，可以去找他，加上是同學(xué)，有一種天然的信任感，另外，大學(xué)生還普遍認(rèn)為學(xué)生一般不會(huì)欺騙學(xué)生，否則該學(xué)生很難在同學(xué)圈里體面地待下去。因此，大學(xué)生對(duì)學(xué)生代理一般是比較信任的，商家應(yīng)當(dāng)充分采用學(xué)生代理以擴(kuò)大銷售量。
七、大學(xué)生的消費(fèi)觀十分理性。
當(dāng)詢問在有了需求和知道某產(chǎn)品以后，決定你購買該產(chǎn)品與否的因素有哪些時(shí)，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大學(xué)生普遍考慮的第一因素是質(zhì)量、第二是價(jià)格，第三是商家誠信度。所謂商家誠信度是指商家能否做到先前的消費(fèi)承諾。在確定了以上三點(diǎn)后，大學(xué)生一般就會(huì)購買了，是否一定是名牌，并不是太重要。
八、商家人員銷售展示是最有助于讓大學(xué)生感覺產(chǎn)品質(zhì)量是可相信、可信任的校園推廣形式。
當(dāng)詢問哪一種形式最有助你相信產(chǎn)品的質(zhì)量時(shí)，調(diào)查發(fā)現(xiàn)， 大學(xué)生普遍認(rèn)為商家人員銷售展示最有助于讓他們相信產(chǎn)品質(zhì)量是可信賴的。原因主要是眼見為實(shí)，有什么問題可以當(dāng)場詢問，現(xiàn)場可以直接感受、直接觀察，對(duì)產(chǎn)品性能了解得比較充分、比較詳細(xì)，有助于對(duì)其產(chǎn)品產(chǎn)生信任。這充分證實(shí)了“易接受度、現(xiàn)場優(yōu)先接觸度與利益可體驗(yàn)性是售點(diǎn)的基本構(gòu)成要件”。
小結(jié)：
1、 大學(xué)校園內(nèi)商業(yè)推廣形式主要有：海報(bào)、傳單、贊助、講座(報(bào)告)、商家人員銷售展示、學(xué)生代理、書攤等七種形式。
2、 商業(yè)推廣的產(chǎn)品一般有三大類：學(xué)習(xí)類產(chǎn)品;教育培訓(xùn)類產(chǎn)品;生活用品類產(chǎn)品。
3、 大學(xué)生最喜歡的推廣形式是公關(guān)宣傳，最不喜歡的是上門推銷;總的來說，大學(xué)生對(duì)推廣活動(dòng)的態(tài)度是友好的。公關(guān)宣傳(贊助、報(bào)告)除了可以擴(kuò)大產(chǎn)品的知名度和讓大學(xué)生了解其產(chǎn)品相關(guān)內(nèi)容以外，在一定程度上還可以促使大學(xué)生對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生好感、形成對(duì)產(chǎn)品的購買偏向。
4、 平面廣告(海報(bào)、傳單)在擴(kuò)大產(chǎn)品的知名度和讓大學(xué)生了解其產(chǎn)品相關(guān)內(nèi)容方面有很大的作用。在接受廣告之后，決定大學(xué)生購買該產(chǎn)品因素分別是質(zhì)量、價(jià)格、商家的誠信。
5、 商家人員銷售展示因讓大學(xué)生感到質(zhì)量可靠而最有可能促成現(xiàn)場購買。
6、 作為大學(xué)校園特有的推廣形式，學(xué)生代理比較受大學(xué)生的信任。
7、 所有的推廣形式都可以達(dá)到讓大學(xué)生“在日后的購買中會(huì)記得該產(chǎn)品或注意該產(chǎn)品”這種提醒效果。
8、 商家比較經(jīng)濟(jì)的推廣模式是：在校園內(nèi)通過贊助、報(bào)告(講座)的形式作前期宣傳，引起注意、提高影響;后進(jìn)行商家人員銷售展示;展示的同時(shí)輔以免費(fèi)使用、折扣、贈(zèng)品等促銷手段，銷售效果會(huì)更佳。
商業(yè)調(diào)查報(bào)告 篇7
調(diào)研時(shí)間：20xx年5月12日
調(diào)研地點(diǎn)：濟(jì)南泉樂坊泉城路各專賣店貴和商廈
調(diào)研內(nèi)容：考察各專賣店（服裝店、鞋店、包店、珠寶店等）的空間設(shè)計(jì)
調(diào)研方式：實(shí)地考察
調(diào)研目的：通過對(duì)各種類型的專賣店的觀察，并對(duì)具體的案例進(jìn)行分析，增加關(guān)于商業(yè)空間設(shè)計(jì)的知識(shí)，進(jìn)一步了解并認(rèn)識(shí)到應(yīng)該注意的問題，在以后的設(shè)計(jì)中提供借鑒與幫助。前言：專賣店設(shè)計(jì)的主要目標(biāo)是吸引各種類型的過往顧客停下腳步，仔細(xì)觀望，并吸引他們進(jìn)店購買。一個(gè)專賣店空間設(shè)計(jì)的成功與否將決定其商品銷量與盈利的多少，一個(gè)好的專賣店設(shè)計(jì)有助于維護(hù)品牌形象，可以促進(jìn)商品的銷售。
商品千差萬別，商店各不相同，不同的消費(fèi)群體的購買需求也不同，因此在對(duì)專賣店進(jìn)行設(shè)計(jì)之前，首先必須考慮清楚顧客群的情況。比如童裝專賣店的設(shè)計(jì)應(yīng)該顯得活潑而自由，符合兒童的審美需求；而像珠寶店的設(shè)計(jì)應(yīng)盡量高貴、大氣，營造一種華麗的空間氛圍。當(dāng)然，專賣店空間設(shè)計(jì)的主要目的是為了把商品最佳的一面展現(xiàn)出來，要做到這一點(diǎn)就必須結(jié)合運(yùn)用情調(diào)、功能性和富于魅力的設(shè)計(jì)，做到人性化設(shè)計(jì)。
下面將主要從兩方面對(duì)專賣店的空間設(shè)計(jì)進(jìn)行簡單的調(diào)查分析（由于條件限制，此次調(diào)查還不夠完善，存在許多不足之處，但也從中學(xué)到了很多）：
一、功能性。
我們都很清楚一個(gè)專賣店成立的主要目的是為了銷售商品，從而取得盈利，對(duì)專賣店的設(shè)計(jì)是為了更好的將商品推銷出去，從而獲得更大的利潤。只有最大限度的利用好有限的空間，將商品以最佳的狀態(tài)的展現(xiàn)給消費(fèi)者，才能夠獲得理想的效果，吸引消費(fèi)者。
進(jìn)入一個(gè)專賣店，不知你是否會(huì)有這樣的感覺：面對(duì)這么多五顏六色的商品，不知應(yīng)該選擇哪一件，不知是該向左走，還是向右走，是向前還是離開？運(yùn)用好商品的關(guān)聯(lián)作用是一切活動(dòng)的開始。它指的是哪種類型的商品可以擺放在一起展示給顧客，如長短襪可以和內(nèi)衣一起擺放，水壺可以和烤箱擺在一起，水果可以和蔬菜擺在一起，這樣做的目的是為了最大限度的利用貨架與通道組成的營業(yè)空間引導(dǎo)顧客更加快捷而高效的瀏覽到商品。通過擺放互相有共同之處的商品，不至于讓顧客眼花繚亂，還可能讓顧客選中本來沒想要買的商品。如圖一（貴和商廈服飾專賣店）上衣、裙子、鞋子搭配在一起共同放在同一展臺(tái)上，是一種平面化的效果，但再加上一旁的模特將衣服的立體效果很好的展現(xiàn)出來，既有平面的展示又有立體的展示，二者相結(jié)合，搭配的和諧舒適，讓人全面的感受到不同的效果，從而引起購買的欲望。
在商品的擺放上，盡可能的按照一定的形式或規(guī)律來擺放，比如同一色系的放在一起，垂直布圖一置或者是對(duì)稱布置，既顯得規(guī)整，又具有形式美感，而且不顯得雜亂。如圖二（卡哇伊服裝專賣店）所示，以黑白色調(diào)為主的服裝被放在同一區(qū)域，單純的黑色調(diào)與白色調(diào)沒有被強(qiáng)硬的分隔開，而是二者之間互相穿插，但卻并不顯得凌亂，反而有一種秩序美感，讓顧客一目了然，很容易選擇自己所需要的商品。
其次是通道的設(shè)計(jì)，要盡可能的寬敞、筆直，盡量少拐角，以免太過狹窄而導(dǎo)圖二致人流不暢。有很多通道在外觀上都設(shè)計(jì)成不同于其他地面的風(fēng)格，采用不同的顏色或者不同的材料，這樣在一定程度上能夠有序的引導(dǎo)顧客進(jìn)行游覽，但也有一些消費(fèi)者潛意識(shí)里不喜歡被拘束，而喜歡自由行走自由瀏覽。所以我們應(yīng)該依靠巧妙的設(shè)置貨柜來吸引顧客自由的穿行。
當(dāng)一個(gè)逛了一整天街的消費(fèi)者，進(jìn)入一個(gè)專賣店時(shí)，這時(shí)她最需要的就是一張沙發(fā)或者一把椅子，能夠供她休息。因此，店內(nèi)的休息設(shè)施是不能忽視的，如果將它們按照一定的形式進(jìn)行組合，也會(huì)營造出很有價(jià)值的營業(yè)空間，既達(dá)到了供消費(fèi)者休息的功用，又取得了一定的設(shè)計(jì)美感。如圖三（卡哇伊店內(nèi)休息區(qū)的設(shè)計(jì)）椅子的擺放與模特之間距離太小，二者緊挨著，這樣就使得消費(fèi)者只能看而不能坐，因?yàn)樗麄儠?huì)有一種感覺，坐下會(huì)不會(huì)將一旁的模特碰倒，這使得他們小心翼翼而不敢坐。
對(duì)于服裝專賣店來說，試衣間是一個(gè)很重要的因素，顧客買衣服的決定大多是在試衣間里做出的，現(xiàn)在有很多專賣店的試衣間很隨便，里面堆滿了雜物，甚至有的將貨倉作為試衣間，這不但影響顧客試衣服的心情，更重要的是也很影響銷售。你試想：當(dāng)你走進(jìn)試衣間，踏上軟軟的.地毯，關(guān)上精致的門，試穿后還有個(gè)梳妝臺(tái)可以讓你梳一下凌亂的頭發(fā)，或者還可以噴一下精致的香水，你是否感覺自己是公主？這種美好的感覺會(huì)讓消費(fèi)者感到心情舒暢，便情不自禁的購買本商品。
二、空間氛圍的營造。
隨著現(xiàn)代生活水平的提高與人們消費(fèi)水平、消費(fèi)觀念的提升，人們對(duì)專賣店的空間設(shè)計(jì)的要求也越來越高，消費(fèi)的不僅僅是單一的商品，同時(shí)也需要身心上的愉悅。
專賣店從它的櫥窗設(shè)計(jì)到室內(nèi)的空間設(shè)計(jì)，其本質(zhì)都是在營造一種空間氛圍，讓消費(fèi)者能夠真實(shí)的體會(huì)到該商品給他帶來的美好的感覺。（下面主要以櫥窗為例進(jìn)行分析）
如果把一個(gè)專賣店看作一本雜志，那么櫥窗就是這本雜志的封面。毫無疑問，引人注目充滿創(chuàng)意的櫥窗能夠起到促銷的作用，精心布置的櫥窗不僅能夠把消費(fèi)者引入店內(nèi)，而且還強(qiáng)化了商品的品牌形象，它既是一種廣告手段，又讓顧客深入了解店內(nèi)商品的情況。如圖四（貴和商廈門前的手表展示櫥窗），大幅圖片作為背景，成為櫥窗的主導(dǎo)，也構(gòu)成陳列中實(shí)際尺寸的補(bǔ)充，放在圖片之前的手表與圖片中很紳士的男士相呼應(yīng)，圖四
顯得沉穩(wěn)、高貴、典雅，仿佛手表與圖片不是分離的，而是融合為一體，很形象生動(dòng)。放置手表的立臺(tái)高低錯(cuò)落，很有秩序感，同時(shí)透明的立臺(tái)中間發(fā)出燈光，雖然光比較微弱但卻已經(jīng)足夠?qū)⑹直淼馁|(zhì)感表現(xiàn)出來。
設(shè)計(jì)櫥窗時(shí)，首先應(yīng)明確所要陳列的商品中蘊(yùn)含的主題與精神，然后賦予其一種理念，因?yàn)橹挥歇?dú)特的理念才能讓設(shè)計(jì)中與眾不同的東西呈現(xiàn)出來。但最終櫥窗的主題要能夠反映或支持店內(nèi)銷售的商品。櫥窗的設(shè)計(jì)可以運(yùn)用一系列的色彩、形體、肌理、燈光等，在瞬間抓住消費(fèi)者的注意力，同時(shí)又要具備必要的細(xì)節(jié)與情節(jié)，可以讓消費(fèi)者停留更長的時(shí)間。櫥窗的設(shè)計(jì)可以創(chuàng)作“戲劇”，傾訴“故事”，可以表現(xiàn)的活潑自然，可以營造浪漫溫馨的氣氛，也可以制造誘惑，激發(fā)人們的購買欲望。如圖五所示（貴和商廈服飾專賣店櫥窗），幾根簡簡單單的綠竹就將整個(gè)畫面的氣氛表達(dá)出來了，而無需其他多余的語言，給人一種清爽、涼快的感覺；加之頂部的燈光由上而下射下來，打在模特與地面的不同位置，仿佛大自然的光芒稀稀疏疏的從竹林的縫隙中穿過，顯得那么自然而又有親和力，人們很自然的就知道該店是夏季服裝專賣店。
運(yùn)用色彩能夠創(chuàng)造戲劇性的效果與氛圍，但這并不意味著色彩使用的越多，所制造出的效果就會(huì)越好，相反，最好的櫥窗用色設(shè)計(jì)方案是使用單色，比如以藍(lán)調(diào)為基礎(chǔ)的櫥窗，能增添情感意義，被認(rèn)為是寒冷的、悲傷的，而紅色則給人以興奮、激動(dòng)、熱情的感覺。不同的色彩會(huì)使人產(chǎn)生不同的感覺，也會(huì)使形體產(chǎn)生不同的效果。如圖六所示，整個(gè)櫥窗以黃色為基調(diào)，營造了一種積極向上的感覺，表現(xiàn)出青年人的健康與活力。背景中的線條有序的排列著，并不顯得雜亂，背景墻的處理也恰到好處，采用規(guī)整的平行線的處理手法，很有秩序感，正好與立體的線條形成對(duì)比，加上頂部燈光的照射，使得線條有一種跳躍的感覺，與主題搭配的很和諧。（在店內(nèi)空間設(shè)計(jì)中，色彩也是一種很好的分割空間的方法。）
照明設(shè)計(jì)首先是為了滿足消費(fèi)者觀看商品的需要，提供舒適的視覺環(huán)境，其次是運(yùn)用照明手段渲染氣氛，創(chuàng)造特定的藝術(shù)氛圍。
1、合理的照明能充分顯示商品的真實(shí)感。如果照度太低或是過高，顧客的視覺都會(huì)產(chǎn)生不舒適的感覺，也會(huì)使顧客在購物過程中，不能清晰或真實(shí)地看到商品，這會(huì)給顧客選購商品帶來不便，容易讓顧客產(chǎn)生不舒適的感受；
2、合理的照明能充分顯示商品新鮮感。很多人在百貨店購買皮鞋時(shí)，有過這樣的感受：那些擺放在有燈光下的皮鞋，顯得非常新；相反，那些擺放在沒有燈光區(qū)域的鞋子，就感覺缺少光澤，好像是舊鞋。同樣的道理，那些有重點(diǎn)照明的服裝，給人非常嶄新的感覺，反之則給人感覺灰暗。因此，設(shè)計(jì)專賣店的光環(huán)境時(shí)，燈光與商品的呼應(yīng)非常重要，要盡可能地把光線集中到商品上；
3、合理的照明能充分顯示商品的高級(jí)感。任何商品在某個(gè)特定的光線下，都能體現(xiàn)出特殊的藝術(shù)美感，商品高檔高級(jí)，主要是通過特定的光線來體現(xiàn)，這種特定光線的實(shí)現(xiàn)，需要有相應(yīng)的燈光。如圖七所示，幾盞聚光燈直接指向模特衣架，所有的光線都集中在模特身上，焦點(diǎn)聚集在模特的頭部，而周圍的環(huán)境處于較暗的狀態(tài)中，形成鮮明的對(duì)比，不但突顯出模特真實(shí)的表情與她們優(yōu)美的姿態(tài)，而且營造出一種很神秘的空間氛圍，很吸引人們的目光。另外，櫥窗空間環(huán)境的布置，拱形的窗洞與紗質(zhì)窗簾的運(yùn)用，營造出一種高貴華麗的空間氣氛，使人很向往。
店內(nèi)空間設(shè)計(jì)與櫥窗設(shè)計(jì)大同小異，要營造一種空間氛圍，也需要色彩、燈光、形體、道具等的搭配。另外，大多數(shù)專賣店往往會(huì)在室內(nèi)添加背景音樂，它有助于消除不想要的聲音，同時(shí)又能配合工作人員的工作。但是，這種音樂如果掌握不好，聲音過高，會(huì)令人反感；聲音過低，則不起作用。比如，有些專賣店為了提高宣傳而在店內(nèi)放一些很熱情很興奮的歌曲，甚至聽不到對(duì)方講話的聲音，這不但沒有起到作用反而讓人們覺得煩躁，只想快點(diǎn)離開這個(gè)地方。因此，音樂的響度一定要與專賣店力求營造的店內(nèi)環(huán)境相適應(yīng)。
總結(jié)：現(xiàn)在的專賣店空間設(shè)計(jì)越來越人性化，也越來越注重環(huán)境與氛圍的營造，不但考慮到消費(fèi)者的購物需求，還考慮到消費(fèi)者的審美需求與精神需求，最大限度的給消費(fèi)者營造一個(gè)
舒適的購物環(huán)境。
體會(huì)：考察了這么多不同種類的專賣店，每走進(jìn)一個(gè)專賣店給我的感覺就不同，不同品牌有著自己的設(shè)計(jì)風(fēng)格。像阿迪達(dá)斯、耐克、安踏等專賣店，當(dāng)?shù)谝荒_踏進(jìn)去時(shí)，就會(huì)有強(qiáng)烈的感覺——運(yùn)動(dòng)的感覺，雖然它沒有做過多的裝飾，也沒有多余的裝飾物，僅僅靠它的商品簡簡單單的陳列就營造出一種運(yùn)動(dòng)的感覺，再加上燈光的效果，將這種氛圍渲染的更加強(qiáng)烈。所以，一個(gè)專賣店的空間設(shè)計(jì)不需要很多的附加裝飾物，其本身的商品就是一種很好的裝飾，將商品進(jìn)行不同的陳列擺放，對(duì)其稍加設(shè)計(jì)便可營造出理想的效果；燈光的選擇也很重要，不同的光源打在物品上會(huì)出現(xiàn)不同的效果，如日光燈、鎢絲燈、白熾燈、鹵素?zé)�、霓虹燈、金屬鹵化燈等等，應(yīng)根據(jù)需要選擇適當(dāng)?shù)臒艟撸耘浜系陜?nèi)的整體設(shè)計(jì)。
商業(yè)調(diào)查報(bào)告 篇8
為了進(jìn)一步推進(jìn)社區(qū)商業(yè)“雙進(jìn)工程”，完善社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能和政策措施，更好地促進(jìn)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，對(duì)我轄區(qū)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展情況進(jìn)行調(diào)查，現(xiàn)將調(diào)查情況報(bào)告如下：
一、基本情況
我區(qū)四個(gè)辦事處總面積約210368000m2，截止6月底社區(qū)總?cè)丝诩s（含流動(dòng)人口）150000人，城市人均消費(fèi)4000元/人，較上年增長14.7%；各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)1810個(gè)，較上年增長3.73%；營業(yè)面積193600m2，較上年增長1.1%；就業(yè)人數(shù)15084人，較上年增長2.2%；營業(yè)收入94858萬元（不含金融網(wǎng)點(diǎn)），較上年增長28%（詳見調(diào)查表）。
二、存在主要問題
我區(qū)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要分布在城區(qū)內(nèi)沿城區(qū)主要街道北新街新車站附近。呈現(xiàn)出“四多四少”的局面。在所有權(quán)方面：集體、個(gè)體網(wǎng)點(diǎn)多，國營網(wǎng)點(diǎn)少，在零售業(yè)分類方面：百貨店、綜合超市、專業(yè)店多，而便利店、超級(jí)市場、購物中心少。在網(wǎng)點(diǎn)布局地域方面：在城市主要街道繁華地段多，在城鄉(xiāng)結(jié)合部和稍偏離鬧區(qū)的地段少。在服務(wù)對(duì)象方面：服務(wù)于城區(qū)內(nèi)居住的網(wǎng)點(diǎn)多，而服務(wù)于離城區(qū)稍遠(yuǎn)一點(diǎn)住宅小區(qū)內(nèi)的網(wǎng)點(diǎn)少。遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上城市發(fā)展的需要，主要表現(xiàn)在以下幾方面：
1、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局不合理，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，嚴(yán)重制約了商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展。
商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)無序發(fā)展，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主管部門參與規(guī)劃建設(shè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)工作乏力。根據(jù)國家有關(guān)政策規(guī)定，城市新建的主要街道兩側(cè)要按照一定的比例規(guī)劃為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用地，但在具體實(shí)施過程中，因沒有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主管部門參與規(guī)劃的落實(shí)和審查，而是由建設(shè)單位確定，想建什么就建什么，城市建設(shè)主管部門只注重建設(shè)的高度、風(fēng)貌、外型等，對(duì)是否需要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)而無關(guān)大局，使商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)形成無序的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。特別是近幾年來，在繁華的街、路段拍賣土地使用權(quán)，只注重土地的拍賣價(jià)格而忽視以后商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)而無處建設(shè)的弊端。
2、建設(shè)資金缺乏，基礎(chǔ)設(shè)施滯后。我區(qū)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)一直缺少投入，大部分門面破舊，設(shè)施滯后。居民小區(qū)一些生活必須便民網(wǎng)點(diǎn)無資金建設(shè)，更談不上大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)，使居民“住新樓，添新愁”的現(xiàn)象嚴(yán)重存在，社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展緩慢，跟不上城市發(fā)展的需要。
三、意見和建議
目前，我區(qū)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)正在逐步興起，各級(jí)各部門對(duì)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行了積極探索，取得一定的效果，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭。要想有一個(gè)較快發(fā)展，必須從客觀上加強(qiáng)籌劃和指導(dǎo)，制定總體發(fā)展戰(zhàn)略和長遠(yuǎn)規(guī)劃目標(biāo)，采取相應(yīng)的政策措施，促使其早日步入良性循環(huán)的軌道�，F(xiàn)根據(jù)我區(qū)實(shí)際，提出以下五點(diǎn)建議：
1、堅(jiān)持統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局的原則，把社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)納入城市發(fā)展規(guī)劃。
社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)是城市建設(shè)的重要組成部分，必須由政府根據(jù)現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)狀況以及城市建設(shè)的長期規(guī)劃，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，科學(xué)布局。社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)主要規(guī)劃在居民居住區(qū)（除特種行業(yè)外），逐步向鄉(xiāng)村輻射。
2.堅(jiān)持政府扶持引導(dǎo)與企業(yè)自我發(fā)展相結(jié)合的原則，調(diào)動(dòng)社會(huì)各方力量，推動(dòng)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展。
我區(qū)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展相對(duì)比較緩慢，政府必須采取必要的政策、措施加以扶持。在政策上，要把社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)列入城市基本建設(shè)計(jì)劃，建設(shè)改造資金的籌集，在企業(yè)自籌的基礎(chǔ)上，采取多種形式籌集資金，按照“誰投資，誰受益”的原則，建設(shè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，減免各項(xiàng)費(fèi)用。
3.加強(qiáng)立法，確保商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)健康、快速、有序發(fā)展。
在調(diào)研的基礎(chǔ)上，組織相關(guān)部門及專家論證，制定《商洛市城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》，并提交市人大討論通過，使商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)有法可依，有章可循。指導(dǎo)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展工作，確保商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)健康、快速、有序發(fā)展。
附：社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)基本情況統(tǒng)計(jì)調(diào)查表
一、調(diào)查目的
“綠城長興廣場”項(xiàng)目周邊商業(yè)物業(yè)租金水平調(diào)查，目的在于確定項(xiàng)目招商的基準(zhǔn)價(jià)格，推進(jìn)項(xiàng)目招商持續(xù)良性地運(yùn)營，并確保合作雙方具有一定的合理的'贏利空間。
二、調(diào)查范圍
以“綠城長興廣場”項(xiàng)目為核心，東至人民北路、南到解放路、西至長安路、北至縣前街。
三、調(diào)查方式
走街選點(diǎn)訪問。
四、綜合分析
1、人民北路。
本路段屬于三類路段，租金相對(duì)較低。底商：日租金4——8元;二層：日租金1.6左右。
案名 樓層 面積(㎡) 年租金(萬元) 日租金(元) 人民北路銀時(shí)代店 一層 30 8 7.3
人民北路兩岸咖啡店 二層 500 30 1.64
西魚巷59號(hào)嗒滴嗒童裝店 一層 70 9 3.5
4、長安路。
該路段沒有象樣的商業(yè)店鋪，零星店鋪?zhàn)饨饦O為低廉，不具參考性，基本可以忽略。
案名 樓層 面積(㎡) 年租金(萬元) 日租金(元) 金陵中路292號(hào)(空置) 一層 25 10 10.95
金陵中路318號(hào)汀凡詩女裝店 一層 30 6 5.4
縣前中街385號(hào)(空置) 二層 800 70 2.39
5、縣前街。
重點(diǎn)調(diào)查了位于縣前街與道園路相交處“第3大道商業(yè)廣場”。
該項(xiàng)目總建筑面積為3.7萬平方米，其中四層裙樓為“內(nèi)街式”商業(yè)建筑約2萬余平方米。
該項(xiàng)目一層日租金報(bào)價(jià)每平方3.5元;二層報(bào)價(jià)2.5元。
據(jù)該項(xiàng)目內(nèi)部人士透露，長興第三大道商業(yè)管理有限公司以1.4元的底價(jià)從業(yè)主手中獲得招商運(yùn)營權(quán)。
案名 樓層 面積(㎡) 年租金(萬元) 日租金(元) 解放中路376號(hào)李寧運(yùn)動(dòng)店 一層 83 37 12.2 解放中路389號(hào)(空置) 一層 90 41 12.4
解放西路115號(hào)和記菜館 一層 200 12 1.64
解放西路246號(hào)佳業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 一層 30 4 3.65 五、本案租金定位
綜合項(xiàng)目周邊租金水平，特別參考“第3大道”，我們認(rèn)為本案以底層3元、二層1.5元作為第一年度雙方合作的基準(zhǔn)價(jià)格比較合理。每平方上浮0.5——1元作為招商方的回報(bào)。
理由：
1、這個(gè)價(jià)格具有一定的競爭性，從商業(yè)街培育的角度，需要“放水養(yǎng)魚”，租金水平不宜定得太高。這個(gè)價(jià)格可以維持開發(fā)商的運(yùn)營成本。
2、這個(gè)價(jià)格具有一定的成長性。按照長興的習(xí)慣做法，可在此基礎(chǔ)上每年遞增5%，能保持項(xiàng)目持續(xù)性運(yùn)作。
商業(yè)調(diào)查報(bào)告 篇9
為全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地反映經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)，向會(huì)計(jì)信息使用者提供有效信息，2006年2月，財(cái)政部正式頒布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第24號(hào)—套期保值》，全面規(guī)范了套期保值業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量和披露，標(biāo)志著我國在套期會(huì)計(jì)實(shí)踐應(yīng)用方面有了重大突破。由于商業(yè)銀行在套期保值(乃至整個(gè)金融市場)發(fā)展過程中扮演的主導(dǎo)角色，研究套期會(huì)計(jì)將有助于更好地指導(dǎo)商業(yè)銀行套期會(huì)計(jì)工作，為其有效運(yùn)用各種套期保值技術(shù)提供理論支持，從而推動(dòng)包括商業(yè)銀行在內(nèi)的企業(yè)套期會(huì)計(jì)的完善，促進(jìn)套期保值業(yè)務(wù)的發(fā)展。通過查閱相關(guān)文獻(xiàn)，網(wǎng)上收集資料和歸納總結(jié)個(gè)別分析等方法進(jìn)行調(diào)研，并形成調(diào)查報(bào)告。
一、商業(yè)銀行套期保值會(huì)計(jì)的應(yīng)用現(xiàn)狀分析
1、境內(nèi)商業(yè)銀行套期保值會(huì)計(jì)的應(yīng)用現(xiàn)狀
2010年7月14日，中國農(nóng)業(yè)銀行正式登錄A股。截止2010年12月，我國共有16家A股上市商業(yè)銀行，其中農(nóng)業(yè)銀行于2010年7月14日上市，未獲取2009年年報(bào)。其他14家上市商業(yè)銀行中，有12家銀行開展了套期保值業(yè)務(wù)，占全樣本的73.3%，這說明商業(yè)銀行套期保值業(yè)務(wù)的開展程度較高，但是僅有深發(fā)展、交通銀行、工商銀行和建設(shè)銀行披露采用了套期會(huì)計(jì)，套期會(huì)計(jì)的使用程度并不高。
而且，在套期會(huì)計(jì)的使用方面，采用了套期會(huì)計(jì)的銀行僅在財(cái)務(wù)報(bào)表附注—重要會(huì)計(jì)政策中指出使用了套期會(huì)計(jì)，對(duì)套期會(huì)計(jì)方法進(jìn)行了文字性描述。其中，工商銀行在2009年年報(bào)附注中披露了套期工具的公允價(jià)值變化和被套期項(xiàng)目因被套期風(fēng)險(xiǎn)形成的凈損益，以反映套期活動(dòng)在期間內(nèi)的有效性;建設(shè)銀行在年報(bào)附注會(huì)計(jì)政策部分披露了套期會(huì)計(jì)的會(huì)計(jì)政策;交通銀行在年報(bào)附注中披露“為特定外幣匯兌風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行套期而簽訂的交易合同所產(chǎn)生的匯兌差額按套期會(huì)計(jì)方法處理”。
2、境外商業(yè)銀行套期保值會(huì)計(jì)的應(yīng)用現(xiàn)狀
截至2010年11月30日，共有9家在香港聯(lián)交所上市的境外商業(yè)銀行，其中除東亞銀行與創(chuàng)興銀行未開展套期保值業(yè)務(wù)外，剩余7家在年報(bào)中披露開展了套期交易，且使用了套期會(huì)計(jì)對(duì)其進(jìn)行核算，可見套期會(huì)計(jì)使用程度較高，只要開展了套期保值業(yè)務(wù)，都使用了套期會(huì)計(jì)對(duì)其進(jìn)行核算。
在上述7家商業(yè)銀行的財(cái)務(wù)報(bào)表附注中都對(duì)以下套期會(huì)計(jì)相關(guān)信息作了披露：①主要會(huì)計(jì)政策。在主要會(huì)計(jì)政策部分，上述公司披露了公允價(jià)值套期會(huì)計(jì)方法、現(xiàn)金流量套期會(huì)計(jì)方法、境外經(jīng)營凈投資套期會(huì)計(jì)方法、套期有效性評(píng)估方法以及不滿足套期會(huì)計(jì)使用條件的衍生工具會(huì)計(jì)處理方法。②按照衍生金融工具的類別，披露了本期及上期用作套期的衍生金融工具名義金額與公允價(jià)值。③按衍生金融工具類別與套期類別，披露衍生金融工具名義金額。④公允價(jià)值套期具體交易內(nèi)容，套期工具、被套期項(xiàng)目公允價(jià)值變動(dòng)情況;現(xiàn)金流量套期具體交易內(nèi)容，用于現(xiàn)金流量套期的衍生金融工具的公允價(jià)值，被套期項(xiàng)目現(xiàn)金流量等信息。⑤境外經(jīng)營凈投資套期的具體內(nèi)容。⑥現(xiàn)金流量套期儲(chǔ)備的金額。⑦對(duì)利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行套期的風(fēng)險(xiǎn)管理策略。
二、商業(yè)銀行套期保值會(huì)計(jì)應(yīng)用中存在的問題
1、業(yè)務(wù)部門對(duì)套期會(huì)計(jì)缺乏足夠的了解與認(rèn)識(shí)
套期會(huì)計(jì)在國內(nèi)尚屬新生事物，對(duì)廣大會(huì)計(jì)人員來說相對(duì)陌生。加之套期保值業(yè)務(wù)開展較晚，需求需求并不十分強(qiáng)烈。所以，導(dǎo)致會(huì)計(jì)人員對(duì)套期保值會(huì)計(jì)的了解學(xué)習(xí)欲望不夠迫切。而且，業(yè)務(wù)部門在開展套期保值業(yè)務(wù)時(shí)，更多考慮的是如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，沒有考慮未來的會(huì)計(jì)處理與信息披露。甚至有些業(yè)務(wù)部門的人員并不了解套期會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的各種規(guī)定，加之會(huì)計(jì)部門參與不夠，雖然業(yè)務(wù)管理有套期保值的需要，或者已開展了風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖交易，但未在交易開始時(shí)對(duì)套期關(guān)系進(jìn)行指定，對(duì)套期有效性進(jìn)行評(píng)估，從而導(dǎo)致后續(xù)無法采用套期會(huì)計(jì)。
2、對(duì)套期保值會(huì)計(jì)信息披露不充分
(1)對(duì)被套期項(xiàng)目，套期工具均未作具體披露
在對(duì)各商業(yè)銀行年報(bào)做出分析后，其結(jié)果顯示，我國商業(yè)銀行套期保值業(yè)務(wù)中，套期工具種類較為豐富，被套期風(fēng)險(xiǎn)主要是匯率風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，套期種類一般是公允價(jià)值套期。商業(yè)銀行在在套期會(huì)計(jì)的使用方面，采用了套期會(huì)計(jì)的銀行僅在財(cái)務(wù)報(bào)表附注—重要會(huì)計(jì)政策中指出使用了套期會(huì)計(jì)，對(duì)套期會(huì)計(jì)方法進(jìn)行了文字性描述。但并沒有對(duì)被套期項(xiàng)目，套期工具作具體披露。套期用途的衍生工具與交易用途的 衍生工具被合并在一起在年末披露。
(2)未單獨(dú)披露被套期工具胡公允價(jià)值和被套期項(xiàng)目的具體情況
在套期會(huì)計(jì)的使用方面，采用了套期會(huì)計(jì)的銀行僅在財(cái)務(wù)報(bào)表附注—重要會(huì)計(jì)政策中指出使用了套期會(huì)計(jì)，對(duì)套期會(huì)計(jì)方法進(jìn)行了文字性描述。其中，工商銀行在2009年年報(bào)附注中披露了套期工具的公允價(jià)值變化和被套期項(xiàng)目因被套期風(fēng)險(xiǎn)形成的凈損益，以反映套期活動(dòng)在期間內(nèi)的有效性;建設(shè)銀行在年報(bào)附注會(huì)計(jì)政策部分披露了套期會(huì)計(jì)的會(huì)計(jì)政策;交通銀行在年報(bào)附注中披露“為特定外幣匯兌風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行套期而簽訂的交易合同所產(chǎn)生的匯兌差額按套期會(huì)計(jì)方法處理”。
3、實(shí)務(wù)應(yīng)用方面缺乏簡易，運(yùn)用方便的套期會(huì)計(jì)帳務(wù)處理規(guī)范
境內(nèi)商業(yè)銀行雖然產(chǎn)生了使用套期會(huì)計(jì)的需求，但由于套期保值業(yè)務(wù)開展較晚，需求并不十分強(qiáng)烈。A股上市銀行，大多是近年來通過股份制改造實(shí)現(xiàn)公開上市的。商業(yè)化改革后，銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)和水平有了大幅度的提高，但由于受匯率、利率等風(fēng)險(xiǎn)波動(dòng)的`沖擊相對(duì)有限，對(duì)采用包括套期保值在內(nèi)的各種風(fēng)險(xiǎn)管理手段對(duì)沖利率、匯率風(fēng)險(xiǎn)等動(dòng)機(jī)仍處于不斷提升的階段，同境外商業(yè)銀行相比存在一定差距，使用套期會(huì)計(jì)的需求還不十分強(qiáng)烈。
與常規(guī)會(huì)計(jì)方法相比，套期會(huì)計(jì)在國內(nèi)尚屬新生事物，會(huì)計(jì)處理過于復(fù)雜，對(duì)廣大會(huì)計(jì)人員來說相對(duì)陌生。理解、應(yīng)用套期會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，對(duì)會(huì)計(jì)人員的執(zhí)業(yè)水平有著較高要求。目前，國內(nèi)理論界對(duì)套期會(huì)計(jì)的研究主要側(cè)重于介紹或比較國內(nèi)外相關(guān)準(zhǔn)則，實(shí)務(wù)應(yīng)用方面的研究較少，缺乏通俗易懂的、為眾多會(huì)計(jì)人員理解運(yùn)用的套期會(huì)計(jì)賬務(wù)處理規(guī)范，也沒有大量的成熟案例可供借鑒，從而制約了套期會(huì)計(jì)的廣泛應(yīng)用。
三、推動(dòng)商業(yè)銀行套期保值會(huì)計(jì)應(yīng)用的建議
1、強(qiáng)化會(huì)計(jì)與業(yè)務(wù)的聯(lián)動(dòng)管理，從源頭解除套期會(huì)計(jì)應(yīng)用的障礙
從前面對(duì)商業(yè)銀行套期保值會(huì)計(jì)的運(yùn)用現(xiàn)狀中我們知道業(yè)務(wù)部門對(duì)套期會(huì)計(jì)缺乏足夠的了解和認(rèn)識(shí)。因此，為解決這一問題，必須強(qiáng)化會(huì)計(jì)與業(yè)務(wù)的聯(lián)動(dòng)管理，讓業(yè)務(wù)部門了解套期會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的基本要求，在業(yè)務(wù)開展之初，就按照準(zhǔn)則的要求，設(shè)計(jì)交易結(jié)構(gòu)，提供準(zhǔn)則要求的各類材料，滿足準(zhǔn)則對(duì)套期關(guān)系指定的基本要求。
2、嚴(yán)格根據(jù)套期會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，更充分的披露套期保值會(huì)計(jì)信息
根據(jù)國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求披露了套期會(huì)計(jì)政策外，商業(yè)銀行還應(yīng)披露了套期交易的內(nèi)容，而公允價(jià)值套期和現(xiàn)金流量套期要披露衍生金融工具的合約價(jià)值和公允價(jià)值，套期工具與被套期項(xiàng)目當(dāng)期公允價(jià)值變動(dòng)額，現(xiàn)金流量變動(dòng)額，計(jì)入所有者權(quán)益的套期工具公允價(jià)值變動(dòng)額等。商業(yè)銀行進(jìn)入套期工具的重大條款。套期工具存在的風(fēng)險(xiǎn)。套期債務(wù)。其他有效性評(píng)價(jià)方法等。
3、在不違背套期會(huì)計(jì)原則的前提下，適當(dāng)簡化準(zhǔn)則規(guī)定，細(xì)化明確準(zhǔn)則具體條文，促進(jìn)套期會(huì)計(jì)的實(shí)務(wù)應(yīng)用
在我國，套期保值業(yè)務(wù)尚處起步階段，交易設(shè)計(jì)比較簡單，套期會(huì)計(jì)準(zhǔn)則就相對(duì)顯得更為復(fù)雜。此外，目前準(zhǔn)則中的一些規(guī)定比較原則化，還需進(jìn)一步明確，以便于實(shí)務(wù)應(yīng)用。一步完善套期會(huì)計(jì)準(zhǔn)則建議具體如下：
(1)簡化確定承諾外匯風(fēng)險(xiǎn)套期的會(huì)計(jì)處理的規(guī)定，直接按照現(xiàn)金流量套期會(huì)計(jì)方法進(jìn)行會(huì)計(jì)處理;簡化預(yù)期交易套期會(huì)計(jì)處理相關(guān)規(guī)定
當(dāng)預(yù)期交易導(dǎo)致企業(yè)隨后確認(rèn)一項(xiàng)非金融資產(chǎn)或負(fù)債時(shí)，可直接規(guī)定采用基礎(chǔ)調(diào)整的方法，將原計(jì)入所有者權(quán)益的相關(guān)利得或損失計(jì)入非金融資產(chǎn)或負(fù)債的初始確認(rèn)金額。
(2)完善被套期項(xiàng)目核算規(guī)定
在將已確認(rèn)資產(chǎn)或負(fù)債指定為被套期項(xiàng)目時(shí)，可不將資產(chǎn)從原科目中轉(zhuǎn)出，被套期項(xiàng)目科目僅核算公允價(jià)值變動(dòng)形成的資產(chǎn)或負(fù)債。或者可設(shè)置被套期資產(chǎn)科目、被套期負(fù)債科目，分別核算資產(chǎn)或負(fù)債，這樣可避免將原已確認(rèn)資產(chǎn)或負(fù)債軋抵確認(rèn)。
(3)明確如何在權(quán)益中確認(rèn)現(xiàn)金流量套期有效部分
CAS24規(guī)定，現(xiàn)金流量套期工具利得或損失中有效部分應(yīng)當(dāng)直接確認(rèn)為所有者權(quán)益，并單列項(xiàng)目反映。但準(zhǔn)則應(yīng)用指南中未設(shè)置相應(yīng)的權(quán)益科目。建議考慮在所有者權(quán)益中單設(shè)遞延套期儲(chǔ)備項(xiàng)目進(jìn)行反映。
明確如何在損益中確認(rèn)現(xiàn)金流量套期無效部分
對(duì)于現(xiàn)金流量套期無效部分，準(zhǔn)則規(guī)定應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益，但未明確應(yīng)計(jì)入哪項(xiàng)損益，實(shí)務(wù)中會(huì)產(chǎn)生“是否應(yīng)計(jì)入套期損益”的疑惑。建議進(jìn)一步明確對(duì)現(xiàn)金流量套期無效部分的處理。
商業(yè)調(diào)查報(bào)告 篇10
我國商業(yè)保險(xiǎn)存在的問題及原因
一、保險(xiǎn)供需總體水平落后，發(fā)展不夠充分
1995年我國保費(fèi)收入為615.7億元，約合74億美元，不及美國的1％；保險(xiǎn)深度為1.07％，不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家8％-10％的水平，與發(fā)展中國家一般水平3％-7％也頗有差距；人均保費(fèi)收入更是名列末梢。另據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國國有大型企業(yè)保險(xiǎn)承保面不足35％，中型企業(yè)承包面不足45％。
二、市場要素培育程度低，保險(xiǎn)市場的主體少，中介人體制不健全
從保險(xiǎn)供給主體看，目前除了人保、太保和平保三家保險(xiǎn)公司外，1996年國務(wù)院有批準(zhǔn)了新泰、泰康、華康三家全國性公司，到目前為止共有20多家保險(xiǎn)公司營業(yè)，同時(shí)最近幾年先后引進(jìn)了5家外資保險(xiǎn)公司。但與國外發(fā)達(dá)保險(xiǎn)市場相比，保險(xiǎn)供給者數(shù)量還是太少，保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的市場覆蓋面還是很低。
從保險(xiǎn)消費(fèi)者主體看，大量的企業(yè)、事業(yè)單位和絕大多數(shù)個(gè)人的保險(xiǎn)意識(shí)淡薄，國有大中型企業(yè)及鐵路、交通、郵電、糧食、供銷等系統(tǒng)往往通過企業(yè)和行業(yè)的基金和互助以及國家財(cái)政方式應(yīng)付可能的損失，加之原有的對(duì)企業(yè)、事業(yè)職工的社會(huì)保險(xiǎn)和福利待遇都由國家稅收和企業(yè)留存的收益承擔(dān)，這導(dǎo)致保險(xiǎn)消費(fèi)者數(shù)量少。
從保險(xiǎn)市場中介機(jī)構(gòu)看，我國的保險(xiǎn)代理人雖有一定的基礎(chǔ)，但還存在規(guī)模小，從業(yè)人員素質(zhì)不高的問題。
三、保險(xiǎn)市場呈現(xiàn)價(jià)格不正常、競爭不公平、交易不規(guī)范的無序狀態(tài)
�。ㄒ唬┮恍┍ｋU(xiǎn)公司的業(yè)務(wù)競爭根本談不上是依靠經(jīng)營技術(shù)和服務(wù)的有序競爭，有事只是打費(fèi)率戰(zhàn)、手續(xù)費(fèi)戰(zhàn)、退費(fèi)戰(zhàn)的原始爭奪，它們只顧眼前利益，盲目地?zé)o限制地降低費(fèi)率，以吸引保戶，往往將風(fēng)險(xiǎn)更多地轉(zhuǎn)嫁到保戶身上，損害被保險(xiǎn)人的長遠(yuǎn)利益。同時(shí)由于政府主管部門在保險(xiǎn)稅收政策上存在偏差，目前在保險(xiǎn)經(jīng)營上存在稅率結(jié)構(gòu)內(nèi)外資企業(yè)不統(tǒng)一，內(nèi)資企業(yè)間也不統(tǒng)一的現(xiàn)象；于是有些公司憑著稅收上的優(yōu)惠，利用高傭金、低費(fèi)率、高手續(xù)費(fèi)等辦法爭奪業(yè)務(wù)，致使市場競爭無序，嚴(yán)重影響了保險(xiǎn)業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營和保險(xiǎn)市場的正常發(fā)育。
�。ǘ┮恍┍ｋU(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人利用被保險(xiǎn)人對(duì)保險(xiǎn)缺乏了解，利字當(dāng)頭，只要保險(xiǎn)人給的手續(xù)費(fèi)高，不惜損害被保險(xiǎn)人的利益隨意提高費(fèi)率。
�。ㄈ┯捎谏鐣�(huì)保險(xiǎn)與商業(yè)保險(xiǎn)的.界限不清，一些政府部門的下層機(jī)構(gòu)和群眾團(tuán)體利用行政管理職能或行業(yè)經(jīng)營特權(quán)，采用諸如評(píng)先進(jìn)、定指標(biāo)、下發(fā)文件等行政手段強(qiáng)制企業(yè)參加它們舉辦的保險(xiǎn)，有的甚至還以高于銀行存款利率的高回報(bào)來吸引保戶。其特征是將商業(yè)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)掛靠在社會(huì)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)之下，與商業(yè)保險(xiǎn)公司展開競爭。但兩者在經(jīng)營目的、風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)、保險(xiǎn)方式和政府是否對(duì)基金形成提供財(cái)稅傾斜政策方面均有本質(zhì)差別，因此，兩者的混同對(duì)商業(yè)保險(xiǎn)市場的發(fā)展有害無益。
四、市場體系不完善
�。ㄒ唬┰俦ｋU(xiǎn)市場的建立尚未完善，有接受風(fēng)險(xiǎn)的直接業(yè)務(wù)市場，卻沒有消化危險(xiǎn)的再保險(xiǎn)市場。隨著巨災(zāi)如洪水、地震等的出現(xiàn)，造成的財(cái)產(chǎn)和人身損失無法估量，若由一家保險(xiǎn)公司獨(dú)立承擔(dān)賠償責(zé)任簡直難以想想后果，因此建立一個(gè)再保險(xiǎn)市場體系相互分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)勢(shì)在必行，同時(shí)各保險(xiǎn)公司通過再保險(xiǎn)市場相互勾連，可以有效地抑制盲目降低費(fèi)率以吸引客戶的不正當(dāng)競爭。然而，以前我國尚無一家專業(yè)再保險(xiǎn)公司經(jīng)營再保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，而是由在保險(xiǎn)市場
上占?jí)艛嗟匚坏脑袊嗣癖ｋU(xiǎn)公司行使中央再保險(xiǎn)的只能，它既是分出公司又是分入公司，極不利于競爭和分散風(fēng)險(xiǎn)。盡管原人保公司組建中國保險(xiǎn)集團(tuán)公司后，成立了中國保險(xiǎn)集團(tuán)再保險(xiǎn)公司，但仍脫離不了原有的性質(zhì)，而且遠(yuǎn)沒有形成體系。
�。ǘ┍O(jiān)管體系不健全，保險(xiǎn)企業(yè)自律意識(shí)淡薄。第一，保險(xiǎn)業(yè)主管機(jī)關(guān)的管理狀況與保險(xiǎn)行業(yè)的發(fā)展不相適應(yīng)，當(dāng)前主管機(jī)關(guān)的機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配置、管理力量都很薄弱。第二，法律體系不完善，《保險(xiǎn)法》雖已于1995年頒布實(shí)施，9 但與之配套的系列管理法規(guī)尚未制定出臺(tái)。第三，規(guī)范保險(xiǎn)市場交易行為，加強(qiáng)行業(yè)自律的同業(yè)公會(huì)數(shù)量偏少，其作用未充分發(fā)揮。
五、現(xiàn)行保險(xiǎn)展業(yè)方式不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要
在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下，保險(xiǎn)公司習(xí)慣依靠行政手段來開拓業(yè)務(wù)。這嚴(yán)重地束縛了我國保險(xiǎn)市場的健康發(fā)展。
商業(yè)調(diào)查報(bào)告 篇11
1、超越
75萬平方米商業(yè)力壓徐家匯
長久以來，徐家匯商圈始終是上海人流量最多、日均銷售額最高的地區(qū)，如今這一地位受到五角場商圈的挑戰(zhàn)。
去年年底，總建筑面積33.43萬平方米的超級(jí)商業(yè)巨無霸———上海萬達(dá)商業(yè)廣場在五角場商圈隆重開業(yè)，巴黎春天百貨、萬達(dá)國際影城、沃爾瑪購物中心、特力屋家居廣場、寶大祥青少年購物中心、上海黃金珠寶城，以及近百家各具特色的精品專賣、餐飲休閑品牌匯聚于此。本月底，緊鄰的百聯(lián)又一城也將以高端、多元化的商業(yè)組合閃亮登場。精品百貨、特色餐飲、時(shí)尚數(shù)碼、頂級(jí)影城……徐家匯商圈所擁有的商業(yè)氛圍、服務(wù)設(shè)施、娛樂享受、時(shí)尚觸覺已全部現(xiàn)身五角場商圈。全新揭幕的商業(yè)航母吸引了浦東、虹口、閘北、寶山等周邊區(qū)域以及江浙等鄰近省市的高消費(fèi)群體。
新五角場不僅已在商業(yè)配備上比肩徐家匯，其規(guī)模更將超越徐家匯。最新統(tǒng)計(jì)表明，徐家匯現(xiàn)有商業(yè)面積50萬平方米，而今年內(nèi)五角場地區(qū)落成的商業(yè)項(xiàng)目面積就達(dá)43萬平方米，加上原有的商業(yè)項(xiàng)目，五角場商業(yè)面積已將在徐家匯之上。此外，華聯(lián)商廈楊浦店和亞繁商廈旁邊將來還可以再規(guī)劃建設(shè)兩家大型mall。而徐家匯除了大宇廣場基地外，已經(jīng)沒有可供新建項(xiàng)目的土地。到20xx年，五角場的商業(yè)面積將達(dá)到75萬平方米，全面超越徐家匯的商業(yè)體量。
2、騰飛黃金10號(hào)線助推
被譽(yù)為軌道交通黃金線的10號(hào)線在五角場中心商務(wù)區(qū)設(shè)有五角場和江灣體育場2個(gè)站點(diǎn)，由地下商業(yè)走廊相連，實(shí)現(xiàn)了雙站互通的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。途經(jīng)虹橋機(jī)場、徐家匯、淮海中路、南京東路多個(gè)交通樞紐站點(diǎn)，可與其它各條軌道交通線實(shí)現(xiàn)輕松換乘。10號(hào)線還將與中環(huán)線高架道路、橢圓形環(huán)島下沉式廣場以及人行地道等構(gòu)成五角場五層立體交通網(wǎng)絡(luò)。與一號(hào)線成就了徐家匯的繁榮一樣，10號(hào)線也為五角場的發(fā)展插上騰飛翅膀。
同時(shí)，軌道交通8號(hào)、12號(hào)、17號(hào)多條建設(shè)、規(guī)劃中的軌道交通線路，都將穿越五角場周邊區(qū)域，加上毗鄰的目前已通車的軌道交通3號(hào)線以及區(qū)域內(nèi)集聚的30余條公交線路，四通八達(dá)的交通網(wǎng)為五角場創(chuàng)造了非凡的發(fā)展速度與發(fā)展空間。
3、時(shí)尚海派新文化聚集
原先只有在徐匯的八萬人體育場、上海大舞臺(tái)、以及虹口足球場才上演的大型演唱會(huì)已于去年年底首度搬師江灣體育場,長達(dá)5個(gè)多小時(shí)并有眾多明星出席的創(chuàng)智天地慈善馬拉松演唱會(huì)開創(chuàng)了五角場時(shí)尚文化演出的序幕，各類體育活動(dòng)、音樂會(huì)、沙龍、嘉年華將在此頻頻登場，不僅為五角場聚集旺盛的人氣，更使之成為繼徐匯、虹口之后的又一處上海時(shí)尚、文化的聚集區(qū)。
4、人文百年名校知識(shí)核爆
五角場地區(qū)人文優(yōu)勢(shì)突出，不僅擁有以復(fù)旦、同濟(jì)百年名校為首的高等院校，更憑借周邊高校的人才與科研優(yōu)勢(shì)，集聚而成科技產(chǎn)業(yè)，及以教育培訓(xùn)、研發(fā)創(chuàng)新、科技中介、咨詢服務(wù)等為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。百年名校形成的文化氛圍以及人才優(yōu)勢(shì)在上海各大城區(qū)中可謂首屈一指、無與倫比。
5、生態(tài)新江灣綠色生活
毗鄰五角場商圈的國際級(jí)生態(tài)園區(qū)新江灣城，規(guī)劃占地面積9.45平方公里，由區(qū)政府統(tǒng)一規(guī)劃植樹造綠、鋪設(shè)道路、建造景觀，規(guī)劃中有17萬平方米新江灣公園、游艇碼頭等高端休閑設(shè)施，成為五角場的后花園。
6、價(jià)值較量之下彰顯無限潛力
◇五角場vs徐家匯
從徐家匯和五角場樓市的現(xiàn)狀和發(fā)展看，城市副中心無論處在上升期還是調(diào)整期，高端優(yōu)質(zhì)樓盤在吸引高端客戶的同時(shí)將獲得更好的租售投資保障，始終體現(xiàn)出更好的保值與增值性。
作為上海較早發(fā)展起來的城市副中心，以白領(lǐng)精英和境外購房者為主的.徐家匯樓市始終是上海房價(jià)的制高點(diǎn)。早在20xx年，高端樓盤售價(jià)就攀上了每平方米20000元枝頭。宏觀調(diào)控，徐家匯的高檔樓盤在一片降價(jià)聲中仍然保持穩(wěn)健發(fā)展，正經(jīng)歷新一輪的置業(yè)熱潮，房價(jià)居高不下，位于淮海西路的匯寧花園的均價(jià)已突破30000元/平方米，位于辛耕路的永新城的售價(jià)也已達(dá)到每平方米25000元左右。
相比之下，作為新興城市副中心的五角場目前的房價(jià)明顯被低估。隨著五角場商業(yè)氛圍、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及配套環(huán)境的迅速騰飛，知名企業(yè)紛紛入駐，名校、名企集聚了大量兼具高知識(shí)背景、高收入水平、高眼光品味的境內(nèi)外人士，而由知名發(fā)展商規(guī)劃興建的具有完善功能規(guī)劃、卓越產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及巨大發(fā)展空間的高品質(zhì)樓盤亦應(yīng)運(yùn)而生，為寸土寸金的黃金五角場注入了新的活力。而目前五角場高端樓盤的價(jià)格遠(yuǎn)低于徐家匯，五角場城市副中心的迅速發(fā)展，使得該地區(qū)成為上海最具潛力的地產(chǎn)板塊之一，并直接導(dǎo)致此版塊高檔樓盤價(jià)值的持續(xù)上升，這個(gè)趨勢(shì)將在今年得到進(jìn)一步體現(xiàn)。
◇五角場vs新江灣城
五角場版塊與相鄰的新江灣城版塊，可謂各有特色、相輔相成，均在20xx年樓市中有不俗表現(xiàn)。20xx年初推出的新江灣城一號(hào)作品，價(jià)格一路攀升，而市場反響持續(xù)熱烈，年底收盤時(shí)推出的毛坯期房售價(jià)已達(dá)到每平方米14000元。年底，華潤置地以15.41億元拿下新江灣城c2地塊，創(chuàng)下新高，樓板價(jià)加上建安成本等，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建成后的毛坯房成本價(jià)將不低于每平方米15000元。
五角場版塊的20xx年度扛鼎之作非創(chuàng)智坊莫屬。
作為創(chuàng)智天地的主要功能組成，集創(chuàng)意辦公、優(yōu)質(zhì)公寓、多元休閑及服務(wù)設(shè)施于一體的創(chuàng)智坊開盤不久已頻頻受到大學(xué)教授、企業(yè)金領(lǐng)、境外人士以及“海歸派”的青睞。在他們看來，創(chuàng)智坊個(gè)性鮮明的建筑風(fēng)格、舒適和諧的居住環(huán)境、全裝修現(xiàn)房的優(yōu)質(zhì)品質(zhì)、世界級(jí)數(shù)碼社區(qū)的配套優(yōu)勢(shì)、以及地處五角場商圈的無限發(fā)展?jié)摿�，充分體現(xiàn)了身份、品味與眼光。
縱觀五角場版塊及新江灣城版塊，前者已經(jīng)初顯城市副中心的格局和風(fēng)范，而新江灣城的商業(yè)配套及交通設(shè)施目前還只能依附于五角場商圈。從兩者的長期規(guī)劃來看，也體現(xiàn)出五角場領(lǐng)跑、新江灣城作為后盾的不同側(cè)重。
五角場版塊除了龍頭項(xiàng)目創(chuàng)智天地?fù)碛械拇笃?guī)劃用地之外，已無大宗土地可以供應(yīng)，而新江灣城擁有的大量土地儲(chǔ)備則將作為強(qiáng)大后盾，因而對(duì)于投資性客戶而言，五角場土地的稀缺性和持續(xù)減少的供應(yīng)蘊(yùn)含了更高的升值潛力，將帶來非比一般的短期及長期回報(bào)。
頭腦風(fēng)暴
巴菲特投資邏輯分析五角場地產(chǎn)投資價(jià)值，沃倫.巴菲特，世界排名第二的富翁，個(gè)人資產(chǎn)價(jià)值數(shù)百億美元，掌控著世界最大的企業(yè)集團(tuán)之一�！拔覀儾幌胍宰畋阋说膬r(jià)格買最糟糕的，我們要的是按合理的價(jià)格買最好的！”獨(dú)特、深刻但又易于理解和操作的投資哲學(xué)及投資策略被無數(shù)投資人士奉為經(jīng)典！
a、地位決定價(jià)值選擇有天生地理優(yōu)勢(shì)的樓盤
巴菲特認(rèn)為選擇地理位置優(yōu)越的樓盤是遵循地產(chǎn)價(jià)值決定論的首要原則。房地產(chǎn)價(jià)值的決定因素，除了地利還是地利。從發(fā)展趨勢(shì)來看，城市的發(fā)展往往是由原有的市中心向外蔓延，由于土地不可再生，越臨近市中心的樓盤具有的價(jià)值必然越高，升值潛力越大，抗跌性也越強(qiáng)。在樓市整體價(jià)格上升時(shí)，優(yōu)秀地塊的樓盤是價(jià)格上升的引領(lǐng)者，而在市場相對(duì)低迷時(shí)期，很多區(qū)域的房價(jià)都有不同程度的下降，但核心區(qū)域的樓盤房價(jià)依然能夠保持堅(jiān)挺。
———?jiǎng)?chuàng)智坊地處五角場核心位置，天生擁有地理優(yōu)勢(shì)。占地84公頃的創(chuàng)智天地，總建筑面積超過100萬平方米，新近又取得了新江灣城的一塊土地，使其南享五角場商圈黃金優(yōu)勢(shì)，北接新江灣城生態(tài)綠化環(huán)境，成為五角場首屈一指的龍頭項(xiàng)目。
b、增加安全邊際選擇具備良好公共設(shè)施的樓盤
巴菲特信奉“安全邊際”理論，通俗解釋就是價(jià)值與價(jià)格相比被低估的程度或幅度。他傾向在產(chǎn)品和配套價(jià)值還未完全體現(xiàn)于價(jià)格時(shí)入市，投資未來將具備良好公共設(shè)施的對(duì)象。在這些區(qū)域，樓盤周邊正在進(jìn)行地鐵、舊城改造等工程建設(shè)，暫時(shí)的施工場面容易掩蓋了其真正價(jià)值，投資者能夠以低價(jià)獲取。而在工程竣工后，這些樓盤的配套必然會(huì)有很大幅度提升，未來可以預(yù)計(jì)獲得更高的收益。
———五角場的全面改建以及10號(hào)線的施工尚未全面完成，改建前的形象影響了整體區(qū)域價(jià)值認(rèn)知，創(chuàng)智坊一期精裝修房均價(jià)僅稍高于周邊地段的毛坯房。但從其地塊的核心地位和五角場發(fā)展帶來的升值空間看，它的價(jià)值暫時(shí)被市場低估了。以它的地段、規(guī)模、定位，將來必定成為上海的一處地標(biāo)性建筑。
c、保障投資成功選擇有品牌保證的樓盤
巴菲特曾說：“如果你一生中找到三個(gè)杰出的企業(yè),你就會(huì)變得非常富裕�！痹诘禺a(chǎn)市場中，這一投資論同樣適用。從房地產(chǎn)商品化以來，市場在經(jīng)歷過前期的探索和中期的競爭階段以后，涌現(xiàn)出了一批綜合實(shí)力超卓的品牌開發(fā)商。投資品牌開發(fā)商的開發(fā)項(xiàng)目，就相當(dāng)于在先期獲得了市場關(guān)注度，在規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，獲得長期回報(bào)上，是明智的選擇。
———?jiǎng)?chuàng)智坊由曾經(jīng)開發(fā)過瑞虹新城、新天地、翠湖天地等知名地產(chǎn)項(xiàng)目的瑞安地產(chǎn)實(shí)力打造，并聯(lián)同甲骨文、思科、復(fù)旦量子基金、美國加州大學(xué)等眾多戰(zhàn)略合作伙伴，提供多元社區(qū)功能規(guī)劃及不同層面的協(xié)助。它所創(chuàng)造的品牌效應(yīng)，對(duì)于置業(yè)者而言，就如同寶馬對(duì)于愛車族一般重要。
d、關(guān)注內(nèi)在價(jià)值選擇有潛在機(jī)遇的樓盤
房地產(chǎn)是一個(gè)充滿潛在機(jī)遇的市場，它往往受到城市發(fā)展的激發(fā)而產(chǎn)生巨大的升值潛力。在上海，未來城市副中心五角場等城市潛力區(qū)域的樓盤，隨著建設(shè)的推進(jìn)，其價(jià)值也將日益彰顯。
當(dāng)然，認(rèn)知潛力到選擇投資的過程中，投資者會(huì)受到價(jià)格的影響。這些樓盤往往在價(jià)格上高過相同質(zhì)素的其它項(xiàng)目，但這不應(yīng)該是阻礙投資決定的因素。相比價(jià)格，多關(guān)注投資項(xiàng)目的內(nèi)在價(jià)值，才是識(shí)別出未來“黃金股”的關(guān)鍵訣竅。
———?jiǎng)?chuàng)智坊以其完善的功能規(guī)劃、獨(dú)特的建筑風(fēng)格、舒適的社區(qū)環(huán)境、世界級(jí)數(shù)碼社區(qū)的配套優(yōu)勢(shì)、高科技巨頭和知名大學(xué)的合作助力以及地處五角場商圈的無限發(fā)展?jié)摿�，充分體現(xiàn)了置業(yè)者的身份、品味與眼光。隨著五角場以及新江灣城建設(shè)發(fā)展的高速推進(jìn)以及10號(hào)線的開通,創(chuàng)智坊優(yōu)質(zhì)的軟硬件設(shè)施、融工作、生活、休閑于一體的多重功能規(guī)劃所帶來的內(nèi)在價(jià)值必會(huì)迅速顯露。
商業(yè)調(diào)查報(bào)告 篇12
一、現(xiàn)狀分析
近年來，隨著薌城區(qū)舊城改造、城市擴(kuò)容步伐的加快，城市居民居住環(huán)境有了較大變化，社區(qū)服務(wù)功能大幅提升，社區(qū)商業(yè)得到了較快發(fā)展，社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量不斷增加，經(jīng)營業(yè)態(tài)和服務(wù)領(lǐng)域進(jìn)一步拓寬。
從調(diào)查看，目前，薌城區(qū)共有社區(qū)69個(gè)。各類社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)近1000個(gè)，經(jīng)營方式有餐飲、超市、各類中介、便利店、物流、食雜店、洗衣店、維修店、回收站、書店、沖印店、藥店、家庭服務(wù)站、大眾浴池等。社區(qū)商業(yè)發(fā)展主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：
1、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展迅速，“雙進(jìn)工程”服務(wù)對(duì)象不斷擴(kuò)大。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和中心城區(qū)的不斷擴(kuò)大，社區(qū)商業(yè)服務(wù)對(duì)象也不斷拓展，服務(wù)對(duì)象不僅面向廣大居民，更側(cè)重于為老人、兒童、殘疾人、優(yōu)撫等社會(huì)弱勢(shì)群體服務(wù)，以及為下崗、失業(yè)人員的提供再就業(yè)服務(wù)。
2、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)呈多業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)。社區(qū)商業(yè)過去以商業(yè)零售業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為主，僅限于食品、日用百貨、美容美發(fā)等行業(yè)，近年來，一批新興業(yè)態(tài)的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)運(yùn)而生，現(xiàn)已發(fā)展到幾十個(gè)服務(wù)項(xiàng)目，如保姆、清潔維修、物業(yè)綠化、家教、技能培訓(xùn)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、婚慶禮儀、餐飲、保健、社區(qū)醫(yī)療、代理、中介服務(wù)等多個(gè)門類的便民利民服務(wù)項(xiàng)目。
3、新社區(qū)的各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施、功能較為齊全。隨著中心城區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，加速了新社區(qū)的建設(shè)，新社區(qū)的建設(shè)又帶動(dòng)了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展以及周邊商業(yè)中心的發(fā)展，其商業(yè)設(shè)施、網(wǎng)點(diǎn)分布、商品結(jié)構(gòu)與服務(wù)功能均較為齊全，明顯優(yōu)于老社區(qū)。
4、傳統(tǒng)商業(yè)和服務(wù)業(yè)在社區(qū)商業(yè)建設(shè)中得到了充分發(fā)展。近年來，流通領(lǐng)域的市場化進(jìn)程不斷加快，社區(qū)商業(yè)應(yīng)市場需求得到快速發(fā)展，大大小小的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)滲透到社區(qū)的大街小巷，并在社區(qū)內(nèi)及其周邊形成一定規(guī)模。同時(shí)，社區(qū)沿街各類小型商品市場得到發(fā)展，有蔬菜市場、干果市場、水產(chǎn)品市場等，為社區(qū)居民消費(fèi)購物提供了便利。
二、存在的主要問題
1、社區(qū)商業(yè)發(fā)展缺乏科學(xué)規(guī)劃和有效指導(dǎo)。目前，社區(qū)商業(yè)在發(fā)展中較多的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)與社區(qū)住宅混在一起，嚴(yán)重影響了居民的正常生活，并造成安全隱患和環(huán)境污染。
其中建在居民樓底層或樓內(nèi)的餐館、酒店以及各類服務(wù)機(jī)構(gòu)影響較大，形成的民企糾紛較多。社區(qū)商業(yè)與區(qū)域性商業(yè)中心在功能定位方面缺乏科學(xué)規(guī)劃、合理分工和有效監(jiān)督。
2、社區(qū)商業(yè)發(fā)展不平衡，老社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展慢、基礎(chǔ)差。在這次調(diào)查中看到，一些老社區(qū)商業(yè)設(shè)施簡陋，功能不全，一般是利用自有房屋，或者臨時(shí)搭建，甚至是違章建筑開辦的。
這些小店小鋪以經(jīng)營副食為主，商品單一、質(zhì)量低劣，購物環(huán)境和衛(wèi)生狀況較差，造成社區(qū)居民購物不便，許多日常消費(fèi)需要跑較遠(yuǎn)的路，且社區(qū)的服務(wù)功能不健全，與建設(shè)“便利消費(fèi)進(jìn)社區(qū)，便民服務(wù)進(jìn)家庭”雙進(jìn)工程提出的社區(qū)商業(yè)發(fā)展目標(biāo)差距較大。
3、社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施較差，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)不夠發(fā)達(dá)。隨著人們生活水平的提高，居民消費(fèi)需求普遍提高，呈現(xiàn)出多樣性、多層次的消費(fèi)特點(diǎn)，社區(qū)商業(yè)低水平、低層次的服務(wù)狀況與之不相適應(yīng)，亟待改善。在調(diào)查中，有的反應(yīng)社區(qū)沒有停車場，車輛亂停亂放現(xiàn)象比較嚴(yán)重。有的反應(yīng)社區(qū)沒有蔬菜市場，居民買菜不方便。
有的反應(yīng)家政服務(wù)業(yè)沒有形成，居民尋求家政服務(wù)很不方便。有的反應(yīng)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不能僅依靠小店小輔、小商小販提供商品和服務(wù)，要提高檔次，保證質(zhì)量等等。從反應(yīng)的情況看，社區(qū)商業(yè)的服務(wù)功能普遍滯后于居民的消費(fèi)需求。因此，加強(qiáng)社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè)，拓展社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能，是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，完成社區(qū)雙進(jìn)工程的重點(diǎn)工作。
三、推進(jìn)措施和發(fā)展方向設(shè)想
1、應(yīng)合理規(guī)劃，完善社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。應(yīng)由政府牽頭，會(huì)同商務(wù)、規(guī)劃、建設(shè)、房管、財(cái)政、城區(qū)、工商、稅務(wù)等部門，研究制定網(wǎng)點(diǎn)改造規(guī)劃。如：對(duì)社區(qū)商業(yè)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局及標(biāo)準(zhǔn)、分類等做出明確規(guī)定。業(yè)態(tài)業(yè)種10種左右，建議包括配送餐飲連鎖店、小型超市、菜市場、食雜店、美容美發(fā)店、維修店、洗染店、照相館、舊貨廢棄物回收站、家庭服務(wù)、書籍音像店、藥店等。
2、應(yīng)采用公開招標(biāo)等形式，確定有實(shí)力的企業(yè)參與社區(qū)商業(yè)建設(shè)。
一是選擇、培育有實(shí)力的配送餐飲企業(yè)(由中心廚房統(tǒng)一配送至社區(qū)連鎖店)進(jìn)入社區(qū)商業(yè)示范區(qū)，實(shí)施包括“早餐工程”在內(nèi)的大眾化餐飲，保證居民在社區(qū)內(nèi)就能夠方便地吃到有保障、質(zhì)量較好的早餐、快餐。
二是鼓勵(lì)農(nóng)副產(chǎn)品流通企業(yè)在社區(qū)新建和改造放心肉、放心豆制品、無公害蔬菜瓜果連鎖店，建設(shè)生活保障型的'商品配送中心，解決居民生活不方便、消費(fèi)不放心、不安全的問題。
三是支持連鎖企業(yè)進(jìn)入社區(qū)新建或改造便民家庭服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，搭載各類便民、利民服務(wù)項(xiàng)目，讓社區(qū)居民在家門口就能解決維修、美容美發(fā)、洗衣、家庭服務(wù)等多方面的生活需要。
四是支持和引導(dǎo)再生資源回收龍頭企業(yè)進(jìn)入社區(qū)，形成以社區(qū)、回收企業(yè)和集散市場為載體，符合城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃、布局合理、網(wǎng)絡(luò)健全、服務(wù)功能齊全、管理科學(xué)的再生資源回收體系。
五是采取切實(shí)可行措施，通過資金、網(wǎng)點(diǎn)等一系列支持政策，鼓勵(lì)企業(yè)采取收購、兼并、特許加盟等多種形式整合分散的社區(qū)商業(yè)資源，規(guī)范社區(qū)內(nèi)的小型門店，實(shí)現(xiàn)資源共享，綜合利用。
3、應(yīng)鼓勵(lì)和支持利用現(xiàn)代技術(shù)手段，創(chuàng)新服務(wù)體系。積極建設(shè)面向社區(qū)服務(wù)的信息服務(wù)平臺(tái)，鼓勵(lì)有條件的企業(yè)利用信息技術(shù)開展社區(qū)便民服務(wù)，發(fā)展網(wǎng)上交易、網(wǎng)上服務(wù)，補(bǔ)充現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)的不足。鼓勵(lì)有條件的企業(yè)建立客戶需求信息系統(tǒng)，及時(shí)采集、分析、儲(chǔ)存客戶信息，為居民提供定向、快捷、周到的服務(wù)。
大力提倡社區(qū)骨干企業(yè)開展送貨上門、送餐上門、修理上門的“三上門”服務(wù)，延伸服務(wù)功能，提高服務(wù)水平。提倡和鼓勵(lì)社區(qū)商業(yè)企業(yè)組建專職的便民綜合服務(wù)小分隊(duì)入戶服務(wù)，同社區(qū)居委會(huì)、社區(qū)居民建立穩(wěn)定、暢通的聯(lián)系渠道，開展以為社區(qū)居民排憂解難為宗旨的便民有償服務(wù)。
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