物業(yè)管理的調查報告
隨著社會不斷地進步，報告對我們來說并不陌生，不同種類的報告具有不同的用途。那么，報告到底怎么寫才合適呢？下面是小編精心整理的物業(yè)管理的調查報告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
物業(yè)管理的調查報告1
我們知道居民小區(qū)是市民生活的主要場所，與城市居民生活息息相關。良好的小區(qū)環(huán)境，和諧的人居氛圍，既是市民健康素質的體現，也是城市文明的彰顯，而這一切都離不開健全的物業(yè)管理。在實習老師的指導下，我們小組對益陽市的物業(yè)管理市場進行了初步的調查。此次我們主要通過實地實踐調查、詢問該區(qū)居民以及到小區(qū)物業(yè)公司走訪詢問等方式開展。
一、益陽市調查小區(qū)的基本情況
為了了解益陽市的物業(yè)管理的基本情況，我們主要調查了梓山苑小區(qū)、中天國際花園和龍洲匯龍苑，針對我們此次訪問的那些小區(qū)，我將逐一進行分析。
先以梓山苑為具體例子。梓山苑國家安居小區(qū)（以下簡稱梓山苑小區(qū)）是經國務院批準、由益陽市人民政府統(tǒng)一組織建設的我市第一個國家安居工程項目，是國家和省、市人民政府扶持中、低收入階層中住房困難家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程，并開始第二期工程建設。是經濟適用房，梓山苑小區(qū)是一所具有齊全的生活配套設施的小區(qū)，小區(qū)位梓山苑小區(qū)位于益陽市朝陽開發(fā)區(qū)內，在風景秀麗的梓山湖公園東側。物業(yè)管理費為0.18元/平方米，小區(qū)擁有80東住宅。
該小區(qū)物業(yè)存在以下不足之處：1.由于小區(qū)建設的定位是經濟適用房，所以建設密度較高。 2.進門口有板報宣傳：建省級文明城市，建溫馨美好家園，朝陽路社區(qū)創(chuàng)省級文明城市平安社區(qū)工作。但是小區(qū)內的宣傳欄上貼有大量廣告，沒有人進行管理和清理。
3.小區(qū)三處地方配有小型的健身設施但是規(guī)模較小和設備較少。 4.保安管理不嚴，小區(qū)對外來人員的進出不進行管理，小區(qū)分配有兩個保安室，前門的保安為24小時值班的，后門則天黑就會下班。僅有一個保安巡邏。并且只有進門口有一個攝像頭，防盜報警系統(tǒng)不到位。
5.綠化設計較為簡單，不少綠化區(qū)域被居民私用做種菜的菜地了6.詢問該小區(qū)居民，小區(qū)存在偷竊事件和起火事件，但是物業(yè)公司為給與合理的答復也未進行處理和改善，小區(qū)內的消防設施不齊全，而且已有的設施未進行修繕和維護，以至于消防栓起銹都沒有進行更換或者處理。而且小區(qū)內僅看到一個生銹了的消防栓。 7.小區(qū)內仍存在空置率
8.小區(qū)管道布置不合理，造成漏水、滴水和地面積水；小區(qū)支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重小區(qū)垃圾桶大部分已經因老化脆化而損壞，沒有進行及時更換而且沒有分類，將可回收與不可回收的垃圾堆在一起
9.沒有統(tǒng)一的安裝空調的位置，空調擺放不整齊10.小區(qū)物業(yè)管理中心相對簡陋，機構設置較為簡單，只有設有主任、副主任、財務室、保潔、保安、綠化這七項職務。
11.小區(qū)新的業(yè)主委員成立不久，新的業(yè)主委員會的頭一次業(yè)主大會在八月份召開完畢。
總的說來，該小區(qū)的建設和設計均較為不合理，列處于經濟適用房當中，整體物業(yè)水平不夠，只維持了基本的清潔和日常的'保安等生活基本要求。物業(yè)管理公司對待居民的投訴和居民的困惑、問題未能進行及時有效的解決。物業(yè)管理公司本身機制不夠合理也是物業(yè)水平上不去的一個重要原因。但是他所提供的服務與其所收的物業(yè)管理費還是相當的。梓山苑小區(qū)的物業(yè)管理費相對于其他小區(qū)來說是相當低的，比如說，龍洲匯龍苑的物業(yè)管理費小高層是0.6元/平方米，電梯高層是1.0元/平方米。當地居民表示，如果物業(yè)管理公司能夠提供更為優(yōu)質的服務的話，居民愿意增加物業(yè)管理費。
由于小區(qū)建成年代較久，物業(yè)管理基本管理已經成型，小區(qū)的基本配套設施、生活設施較齊全，有小型超市、菜市場、水電修理、美發(fā)、紅十字會、診所、按摩、服裝等。小區(qū)內還有一所小學，還擁有民辦幼兒園。小區(qū)道路較干凈，達到了小區(qū)居民的要求，并得到好評。小區(qū)居民保持衛(wèi)生也做的很好。小區(qū)較為安靜，適合居住。小區(qū)的供配電、電訊、電視、燃氣和給排水均由地下管網系統(tǒng)入戶。一樓設有應答防盜門和信箱。標有安全標志“學生出入，車輛慢行”、標有提示牌：“做文明市民，建文明城市”。小區(qū)內有一個小型的人造湖，湖的周圍種有柳樹，湖上有小橋，湖面還算干凈。
然后簡單介紹下其他一些小區(qū)如新建成的中天國際花園和龍洲匯龍苑，它們的物業(yè)管理公司為綠島物業(yè)管理公司。
中天國際花園位于益陽市城市主干道桃花侖東路，赫山廟地區(qū)。項目建筑面積66000平方米，由沿街的一幢綜合樓及四幢小高層住宅構成。其建筑采用新古典主義三段式風格，融合了西方建筑語匯與東方神韻內涵。項目地處市中心，生活配套齊全，生活設施應有盡有；益陽商業(yè)步行街、步步高超高、金鴻百貨、國美電器、肯得基、赫山一小、益陽師范、益陽三醫(yī)院、菜市場、銀行、移動、餐飲、娛樂等配套一應俱全。
由于該小區(qū)是新建小區(qū)，所以設施設備為新的，綠化和小區(qū)設計布局還是很好的。小區(qū)的外墻搭線、空調擺放安裝也有很統(tǒng)一。應該提示的地方均設有黃色警報線和提示牌。但是樓盤還處于尾盤銷售時期，物業(yè)管理中的保安措施還是存在一定的漏洞。經我們實地調查，小區(qū)內沒有垃圾桶，只有一個角落有一個垃圾站。而且小區(qū)內的消防栓也只有兩個，小區(qū)巡邏人員的簽到處位于樓盤后面的一個墻上，顯得很不合理。小區(qū)保安不過問小區(qū)人員的出入情況，小區(qū)出入比較不規(guī)范，存在一定安全隱患。
龍洲匯龍苑，地處益陽市赫山區(qū)中心地帶，龍洲路凱萊商務酒店的對面，與桃花侖路和益陽大道形成黃金三角的格局，交通十分便利，生活較為配套完善。項目毗鄰赫山商業(yè)中心與益陽高端商業(yè)動集的華天商圈，華天大酒店、凱萊商務酒店、步步高百貨、肯德基、新一佳超市、沃爾瑪、鉆石王朝、羅馬大帝、等均位于項目周邊，項目還將修建臨街商業(yè)區(qū)，能較好的滿足業(yè)主生活的各種需求。該項目的一期工程基本入住，配有24小時的保安制度。保安對于進出的人員會進行嚴格的查控，保安防盜措施和報警系統(tǒng)相對處理的不錯。但是由于二期工程還在建設當中，對一期的居住還是有一定影響的，比如建設的垃圾和灰塵使得道路不是很干凈。一期只有兩棟小高層，建設面積相對較少，公共休閑面積、綠地面積也相對較為稀少。小區(qū)內的消防設施也很少。
二、我市小區(qū)物業(yè)管理所存在的一些問題
益陽市小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因隨著城市建設快速發(fā)展，房地產市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發(fā)展中產生的新情況。
總的說來益陽市的物業(yè)管理的發(fā)展不是很快，居民對物業(yè)管理的概念也很模糊，物業(yè)管服務質量一直提升不上去，物業(yè)管理公司對待業(yè)主所反映的問題也不進行及時的處理，致使業(yè)主對物業(yè)管理公司存在相當大的不滿。具體表現在以下幾方面：
第一：物業(yè)服務態(tài)度有待提升，物業(yè)管理還需進一步規(guī)范。我區(qū)物業(yè)公司數量雖不少，但規(guī)模不一，發(fā)展不夠規(guī)范，仍處于初級市場階段，還沒有普遍實行招投標制度，企業(yè)與業(yè)主的雙向選擇機制尚未全面形成。某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識，服務態(tài)度不端正，服務用語不文明，服務行為不規(guī)范，對業(yè)主的正當要求不能滿足，對業(yè)主的投訴也置之不理，更談不上主動幫助業(yè)主排憂解難。物業(yè)管理公司如果只是收了錢只搞搞衛(wèi)生，那樣還不如直接聘請清潔工。因此物業(yè)管理公司應當明確自己的職責，履行自己的責任。
第二：居民的物業(yè)意識需要進一步提高，物業(yè)企業(yè)運營難度增大。部分業(yè)主對物業(yè)管理認識不到位，個別居民仍然覺得物業(yè)管理是你們要搞的管理，我干嘛要花錢買買別人來管我，還沒有完全明白“花錢買的不是管理而是服務”的意識，有的居民認為只要繳納了管理費，物業(yè)公司就必須處理業(yè)主遇到的任何問題，特別是開發(fā)商遺留的房屋建筑質量問題一并轉嫁到物業(yè)企業(yè)身上，給物業(yè)收費帶來麻煩。收費困難已成為不少物業(yè)公司運營中的一個難題。幾年來，物業(yè)收費標準一直沒變，但保安、保潔職工的最低工資標準不斷上調，使物業(yè)運營成本進一步加大，企業(yè)拿不出高薪來聘請人才，也不能開展良好的培訓，于是就造成從業(yè)人員素質偏低，能力得不到提高，導致物業(yè)管理服務無法良性發(fā)展。
第三：部分小區(qū)設施不配套，檢查維修十分不及時。由于歷史的原因，老舊居民小區(qū)基礎設施不配套，安全防范設施匱乏，大多是敞開“不設防”住宅小區(qū)，無法實行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時有發(fā)生。小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。收費率低，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區(qū)進行維持型管理。小區(qū)支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。地下管網不暢，經常出現下水堵塞或雨天積水問題。居民小區(qū)內公共設施設備，逐步老化、損壞，隨著時間的推移，這些維修、改造的資金還沒有保障。如改造、維修不能實行，將導致今后這些小區(qū)的基礎環(huán)境越來越差，嚴重的話會形成惡性循環(huán)，影響居民的正常生活。就是新建的居民小區(qū)也不同程度地存在這個問題，為物業(yè)管理增加了一定的難度。
第四：社區(qū)居委會與物業(yè)公司、業(yè)主委員會之間的關系沒有很好的理順。有的居委會把本身負擔的計劃生育、宣傳等工作，交由物業(yè)公司來代替，物業(yè)公司很有怨言。個別外地入區(qū)物業(yè)公司與居委會配合不夠，也在一定程度上影響了相關工作的開展。不少小區(qū)仍未按規(guī)定成立業(yè)主委員會，部分業(yè)主委員會不是經過全體業(yè)主選舉產生的，監(jiān)督協調職能弱化，不能正確履行職責和有效代表、維護業(yè)主利益業(yè)主委員會流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關心。業(yè)主大會召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。
三、針對前面的問題提出的解決方案
（一）加強對物業(yè)管理服務的學習，提高對物業(yè)管理的認識。大力發(fā)展物業(yè)管理事業(yè)不僅是保障市民安居樂業(yè)，建設全國最好開發(fā)區(qū)、構建和諧社會的重要手段，而且是樹立城市良好形象，增強城市吸引力，改善投資環(huán)境的有力舉措；是增加就業(yè)崗位，給下崗、失業(yè)人員提供就業(yè)、再就業(yè)機會，緩解就業(yè)壓力的有效途徑；也是發(fā)展服務業(yè)，增加第三產業(yè)總量，促進地方經濟發(fā)展的一個新的亮點。區(qū)有關部門應當從戰(zhàn)略高度，切實加強領導，進一步統(tǒng)籌協調，重視物業(yè)管理，抓好物業(yè)管理。
（二）充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用，提高業(yè)主自治能力。建立健全業(yè)主委員會和業(yè)主委員的工作職責和資格認定。保障業(yè)主委員會能夠正確和有能力的履行職責。同時為切實保障業(yè)委會的正常運作和發(fā)揮積極的作用，還必須建立激勵機制和約束機制，保證業(yè)委會工作的公平性和及時性。二是建立并嚴格執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和業(yè)主委員會的溝通制度。物業(yè)管理企業(yè)要擺正位置，尊重業(yè)主委員會的意見，自覺接受業(yè)主的監(jiān)督，定期匯報，聽取意見，切實改進服務質量。業(yè)主委員會也要對物業(yè)管理企業(yè)的管理要求做好宣傳、解釋、協調工作，發(fā)揮自律作用，團結和引導全體業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項管理制度。
�。ㄈ┻M一步理順社區(qū)居委會與物業(yè)公司和業(yè)主委員會的關系。社區(qū)管理與物業(yè)管理不可替代，需要互相配合。要明確物業(yè)公司不能承擔本由社區(qū)居委會負擔的工作，社區(qū)居委會也要根據自身職能，協調搞好小區(qū)物業(yè)管理工作，形成企業(yè)、業(yè)主委員會、居委會三方緊密聯接的共同體，形成合力，管理服務效能才得以充分發(fā)揮。
�。ㄋ模┡μ岣呶飿I(yè)管理服務質量。要知道物業(yè)管理服務重在“服務”而不是“管理”。因此要加強物業(yè)管理服務質量，首先，繼續(xù)深入開展創(chuàng)優(yōu)達標活動，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)拓寬服務領域，開展特約有償服務和家政服務及電子商務配送服務，滿足小區(qū)居民不同層次消費的需求。其次，進一步提高管理人員的素質，同時加強對作業(yè)層人員的業(yè)務培訓和職業(yè)道德、服務意識教育，使各企業(yè)真正樹立業(yè)主至上，服務第一的理念。然后，物業(yè)管理企業(yè)要安排專人24小時值班，及時解決群眾反映的問題。物業(yè)行政主管部門要完善投訴處理制度，對群眾反映的問題督促查辦及時解決。還有，在智能化管理系統(tǒng)、電子商務等開發(fā)上加大投入，促進物業(yè)管理科技含量的提高，努力滿足群眾的需要。
�。ㄎ澹┎粩喔纳菩^(qū)物業(yè)管理的公共設施。增加投入，加強老舊小區(qū)物業(yè)管理設施的改造力度。嘗試采取居民參與設計、投資和建設的公眾參與方式，充分調動廣大居民的積極性。所需的資金，建議從城市建設維護費中拿出一部分、住宅開發(fā)商與業(yè)主各自分擔一部分，逐年逐步地有計劃地實施改造，為實施物業(yè)管理創(chuàng)造良好的基礎條件。
�。┳龊眯麄�，營造良好的社會氛圍。首先應該要堅持正確的輿論導向，重點宣傳物業(yè)管理法規(guī)、政策和優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理人員的先進事跡，爭取獲得廣大群眾對物業(yè)管理這一新興事物的理解和支持。其次，要宣傳業(yè)主對房屋產權享有的權利和義務，增加業(yè)主的自覺維權意識。再次，增加物業(yè)服務內容透明度的宣傳，對管理規(guī)章、服務項目以及收費依據、收費項目、收費標準等，都要在小區(qū)內的布告欄內張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。最后也是至關重要的一點就是要把宣傳教育的重點放在思想觀念的更新上，尤其要確立住戶向業(yè)主、單位公管向小區(qū)物管、無償服務向有償服務的轉變意識，既有房權、利益的轉換，又有義務、責任的轉換，從而形成一種良性循環(huán)的良好條件。
四、收獲體會
通過此次實地調查走訪，我們主要調查小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理情況，我獲益良多。我對益陽市一些小區(qū)的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過程中，我學到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務知識，豐富了所學的專業(yè)知識。我們了解到益陽市物業(yè)管理方面的一些現有狀況，我市物業(yè)管理服務水平還有待提高，我們應該多向物業(yè)管理已經成熟和發(fā)達的城市和小區(qū)學習他們優(yōu)秀的管理理念和服務方式。此次實踐調查活動不僅提升了我們的社會實踐，自我管理能力還培養(yǎng)我們團結協作的精神，社會實踐調查絕大多數不是一個人所能承當的，而是需由多人合作的才能完成的。在調查過程中，我們身為大學生應該禮貌待人，體現當代大學生的素質，以良好的風貌和真誠的心去與人交流和溝通，才能獲得有效的信息。
物業(yè)管理的調查報告2
近年來，房地產的大力開發(fā)已形成了一個新的經濟增長點，大大地改善廠區(qū)居民居住條件，因而，住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題也應運而生。物業(yè)管理公司相繼成立。物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展，在為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境等方面發(fā)揮了重要作用。然而，也有些物業(yè)公司責任心不強，管理松散，糾紛不斷，存在著讓廣大業(yè)主不滿意的問題。
一、我市物業(yè)管理的現狀
為了維護住宅小區(qū)消費者的合法權益，必須進一步了解我市物業(yè)管理中存在的問題，了解住宅消費者對物業(yè)管理的意見和要求，以便反饋給政府有關部門，為政府有關部門制定政策，加強對物業(yè)管理公司的指導和監(jiān)督。為此，根據計劃，開展一次住宅生活小區(qū)物業(yè)管理問題的入戶問卷調查，對某某小區(qū)的住戶進行了調查。
本次調查以問卷和走訪約談的方式進行，歷時一個月，對某某區(qū)的500戶人家進行了調查，調查結果如下：
1、在被調查的500戶中，業(yè)主自主選擇物業(yè)管理公司只120戶，占24％，由房地產開發(fā)公司指定的有380戶，占76% 。
2、在500戶中，有386戶，反映該住宅生活小區(qū)曾成立業(yè)主委員會，并享有選舉權，占77%。有220戶，占44％的業(yè)主反映享有監(jiān)督物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務合同的權利。
3、在500戶中，有331戶反映住宅小區(qū)存在擅自改變小區(qū)內土地用途；302戶反映小區(qū)內存在擅自改變房屋及配套設施的用途、結構、外觀；毀損設施、設備、危及房屋安全的行為：有253戶反映小區(qū)存在私搭亂建、亂停放車輛、在房屋共用部份亂堆亂放、隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀、噪聲擾民的現象。有123戶反映住宅小區(qū)屢屢發(fā)生小偷小摸現象，隨意讓陌生人進入。
4.有293戶反映房屋及公用設施、設備修繕不及時；占58%
5.有206戶反映物業(yè)管理制度不健全、管理混亂。
6.500用戶對住宅小區(qū)物業(yè)管理公司在房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目的維護、修繕與整治服務方面進行綜合評估，結果是：有112戶，占22％的業(yè)主對該物業(yè)管理公司的服務表示滿意，有136戶，占27％的業(yè)主對該物業(yè)管理公司表示比較滿意或基本滿意，有326戶，占65％的業(yè)主對其物業(yè)管理公司的服務表示不滿意。
二、調查中發(fā)現的問題：
在調查中，根據業(yè)主反映，這些住宅生活小區(qū)的物業(yè)管理很不規(guī)范。主要表現有：
1治安問題嚴重：小偷小摸現象屢有發(fā)生，小販、廢品收購及其他閑雜人員自由出入住宅小區(qū)沒人過問。
2衛(wèi)生臟、亂、差：有的生活小區(qū)垃圾沒有定點投放，垃圾沒有及時清理，樓道亂堆放雜物、寵物亂拉大小便，生活污水隨意排放。
3綠化地管理不善：有的綠化地沒有栽種花草樹木、雜草叢生，幾乎成為茺蕪，有的花草樹木沒有很好養(yǎng)護，以致退化、枯萎。有的占用綠化地搞建筑。
4改變房屋用途：有的物業(yè)管理公司將地下室、藏物間出租，造成噪聲擾民，有的占道停放車輛，阻塞交通。
5物業(yè)管理制度不健全：有206產業(yè)主反映，該小區(qū)物業(yè)管理混亂，存在私搭亂建、亂停放車輛，房屋共用部份亂堆亂放，隨意占用，有的房屋及公用設施、設備修繕不及時。
三．對物業(yè)管理發(fā)展的分析和建議
我所調查的小區(qū)的住房是由居民通過市場交易價格自行購買的，因而居住者是房屋的產權人。于是，出現了一種對等的市場關系：業(yè)主以管理費購買物業(yè)公司的'保安、綠化、清潔等社會服務，物業(yè)公司則以提供服務作為交換，從業(yè)主的購買中獲得生存。同時，也有了相關與物業(yè)管理的法律與條文出來，這意味著，物業(yè)從社會管理者，轉變?yōu)樯鐣䥺挝�，從前的管理和被管理關系轉變成簽約關系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費相應的提高，卻不只是象征意義。業(yè)主對物業(yè)管理業(yè)不滿的地方也可以進行投訴。
隨著物業(yè)管理的發(fā)展，目前全國物業(yè)管理企業(yè)總數已超過2萬家，更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現，物業(yè)管理也必然進入品牌競爭時代。21世紀將是我國物業(yè)管理品牌競爭的時代，是我國物業(yè)管理專業(yè)化、市場化、社會化、法制化和現代化不斷成熟的時代。我建議從如下幾個方面加強物業(yè)管理工作：
1、多方入手，解決收費難問題。收費難是物管多方面矛盾的反映，也必須多方面入手解決。
2、建立經常有效的溝通機制，形成業(yè)主與物管共建小區(qū)的工作格局。與住戶群體的良好溝通是物管企業(yè)的立身之本。大家雖已認識這項工作的重要性，但同住戶保持制度化溝通的不多，這有違物管行業(yè)的發(fā)展趨勢，必須引起業(yè)內的高度重視。
3、物業(yè)必須嚴格加強管理，多聽些業(yè)主的反映的意見，及時向上級匯報，解決問題�？傊�，在整個調查過程中，讓我更深入的了解物業(yè)，堅信物業(yè)管理行業(yè)將有一個嶄新的未來，希望我國的物業(yè)能做的最好！
物業(yè)管理的調查報告3
一、方正縣物業(yè)總體概況
方正鎮(zhèn)線業(yè)物業(yè)小區(qū)143個，246棟樓，12,014戶，建筑面積1,227,452平方米。其中實行分戶供暖的有177棟（86個小區(qū)），未實行分戶供暖的有69棟（57個小區(qū)）。有114個小區(qū)成立了業(yè)主委員會，51個小區(qū)由建設單位管理，32個小區(qū)由物業(yè)公司管理，有60個小區(qū)由業(yè)主自行管理。有資質的物業(yè)公司共6家，分別是興隆物業(yè)公司、廣輝物業(yè)公司、隆慶物業(yè)公司、平安物業(yè)公司、一家人物業(yè)公司、龍興華輝物業(yè)公司。
（一）、方正縣物業(yè)管理的發(fā)展
方正鎮(zhèn)住宅樓建設始于19XX年，方正縣建設銀行和人民銀行分別興建了2,960平方米和3,134平方米的職工住宅樓。由于單位組織建設住宅樓、住戶又為本單位職工，為維護居戶的正常生活，住宅樓建設單位就組織了一個機構—物業(yè)辦負責住宅樓公共設施的運行、費用收繳、維修和管理，初期的物業(yè)管理隨著居民的入住走入了城市建設的視野。在隨后的20年里，各企事業(yè)單位紛紛效仿集資興建職工住宅樓，采取了誰建設誰管理的原則。19XX年，興建房產住宅樓，，對外公開銷售，物業(yè)管理也隨之走入居民的日常生活活動中。20xx年，成立了方正縣物業(yè)管理辦公室，隸屬方正縣建設局，具體職責是:儀式貫徹落實國家《物業(yè)管理條例》、《哈爾濱物業(yè)管理規(guī)定》，維護業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)雙方的合法權益，為改善人民的生活和居住環(huán)境起
到保駕護航作用；二是配合各社區(qū)組建業(yè)主委員會，并對所成立的業(yè)主委員會進行注冊備案存檔；三是審查申報各物業(yè)服務企業(yè)是否有資質證書、是否合法經營，當物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間發(fā)生矛盾和糾紛時，督促業(yè)主委員會為他們進行調解；四是督促和收繳專項房屋維修資金，并對維修資金的收繳和使用進行監(jiān)督和管理；五是對全縣40平方米的老樓進行檢查，發(fā)現有損壞的及時督促、組織產權單位和開發(fā)商或物業(yè)法務企業(yè)盡快維修。
�。ǘ⑽飿I(yè)管理服務的'職責
經過走訪和調查，我縣物業(yè)服務的內容主要包括：
1、物業(yè)公共部位的維修、養(yǎng)護和管理（物業(yè)公共部分包括房屋的承重結構、服務主體結構、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、內天井、戶外墻面、屋面、傳達室等）；
2、物業(yè)公共設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理（物業(yè)公共設施包括綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉站、水泵、水箱、電梯、信報箱、消防設施、公共照明設施、監(jiān)控設施、公用天線、機動車庫、露天停車場、非機動車庫、公共設施設備用房、物業(yè)管理用房等）；
3、物業(yè)公用部位和相關場地的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通。
4、公共綠化的養(yǎng)護和管理；
5、車輛停放管理；
6、公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理；
7、裝飾裝修管理服務；
8、物業(yè)檔案資料管理。
目前，我縣各小區(qū)采取收取物業(yè)管理費的形式來維護日常物業(yè)管理的各項活動支出，物業(yè)管理服務費收取標準因服務項目和質量標準不同而不同，標準從每平方米0.15元至0.50元不等。
物業(yè)管理的調查報告4
物業(yè)管理與老百姓的生活息息相關，近年來，隨著城市建設的快速推進，居民對加強小區(qū)物業(yè)管理的要求越來越迫切。我社區(qū)虹橋一、二村自去年經老小區(qū)改造后引進物業(yè)進駐小區(qū)管理已一年時間了，針對一年來物業(yè)管理情存在的一些問題進行了調查與思考，現將調查情況分述如下：
一、一年來物業(yè)管理取得的成效
1、物業(yè)管理觀念日益得到重視。由于物業(yè)管理聯系著千家萬戶，與居民群眾的日常生活息息相關，已成為政府、社會、居民關注的熱點。隨著我市人民生活水平的不斷提高，人們對生活質量的要求也會不斷提高。所以，居民、社會、及政府對住宅小區(qū)的管理要求也隨之提高�，F在是否有一家擁有品質高、服務好、信譽佳的.物業(yè)管理企業(yè)來為住宅小區(qū)服務已普遍成為居民百姓購房時重點考慮的內容了，開發(fā)建設單位同樣也經常把小區(qū)今后擁有優(yōu)良的物管企業(yè)服務作為其售房時的一個重要賣點。在小區(qū)交付入住后，廣大居民百姓也非常關心其居住小區(qū)的物業(yè)管理狀況，開始積極參與到小區(qū)內的各項物業(yè)活動中來。同時，政府也不斷加大力度，進一步引導和規(guī)范物業(yè)管理市場，并積極籌措資金改善老小區(qū)環(huán)境，將其納入物業(yè)管理范疇。整個社會對物業(yè)管理的意識和觀念相對前幾年來說有了很大的改進，物業(yè)管理日益得到大家的關注和重視。
2、老小區(qū)物業(yè)管理有了改善。為改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境，實現舊住宅小區(qū)基礎設施和環(huán)境改造的目標，我市近幾年投入大量的資金，加大了服務水平。
3、業(yè)主委員會過分強調維權，忽視對業(yè)主責任與義務的教育。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，是全體業(yè)主的“代言人”。目前，一些小區(qū)的業(yè)主委員會在維權中卻采取了不正當的形式，忽視了法律法規(guī)允許的維權范圍和形式。業(yè)主委員會也忽略了自身對業(yè)主的教育和引導責任。
4、物業(yè)管理收費較難。一是對服務不滿抵制交費。業(yè)主對服務的不滿，常常以不交物業(yè)費的方式表達。如虹橋一村二村物業(yè)費收取率為78％。二是低收入群體經濟承受能力有限，不愿交費。三是老小改造遺留問題影響交費。業(yè)主對房屋質量缺陷等開發(fā)遺留問題不能得到及時解決不滿，直接影響著物業(yè)費的收取，有些居民因對改造質量不滿、沒有停車位等遺留問題得不到解決而拒交物業(yè)費。
二、對策措施和建議
1、加快物業(yè)管理法制建設，完善物業(yè)管理政策。同時，根據我市的實際情況盡快制訂一些符合老小區(qū)的規(guī)章制度，建立完善的物業(yè)管理政策制度體系。使物業(yè)管理盡可能地有法可依，做到依法管理、依法行政走上良性循環(huán)的道路。
2、大力搞好物業(yè)管理宣傳，優(yōu)化物業(yè)管理環(huán)境。隨著我市人民生活水平的不斷提高，人們對生活質量的要求也會不斷提高，城市的品位和城市的檔次也在提升，所以，居民、社會、及政府對住宅小區(qū)的管理要求也隨之提高。因此，我們社區(qū)要從管理的角度來講必須對物業(yè)管理有一個更高的標準，將物業(yè)管理的各項要求、有關法規(guī)政策，通過各種宣傳途徑向居民、社會、政府解釋、公布。讓廣大群眾了解什么是物業(yè)管理，它的要求是什
物業(yè)管理的調查報告5
鄧爺爺說過;“真理是檢驗實踐標準的唯一標準，”這也在一定程度上強調了實踐的重要性，今年是我大學的第二個暑期生活，也是我第二次進綠城物業(yè)實踐，雖然我學的是法律專業(yè)看似和物業(yè)沒有多大關系。可是通過這將進4個月的實踐生活，讓我明白了法律無處不在，而學會把我學過的法律知識運用到生活中對于我們法律學習者來說至關重要。
首先，我簡單的介紹一下物業(yè)公司的運行，物業(yè)管理是一個重要的概念，這是我們深入了解物業(yè)公司的關鍵所在。物業(yè)管理(property management)，受物業(yè)所有人的委托，依據物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。在這個概念中涉及到了合同，這不得不說明法律與我們接觸到的生活息息相關。離開了法律。我們的每一項管理工作將很難開展。下面我就針對我在物業(yè)公司的實踐生活與法律聯系比較緊密的東西與大家分享一下。在實踐工作中。我們遇到了一件比較赤手的案子，一個路人從小區(qū)穿過，當時風比較大，天比較晚�；叵肫饋磉�下著蒙蒙細雨。不幸的事情發(fā)生了。路人被從空中掉下來的花瓶砸傷了頭，當時小區(qū)內的保安都驚呆了，感到很害怕。我們的保安迅速撥打了急救電話，病人很快被送進醫(yī)院，事情遠遠沒有我們想的那么簡單，受傷者的家屬把我們物業(yè)告上了法庭。
我們在查追案子的時候，調取監(jiān)控錄像的時候發(fā)現花盆掉落的具體位置并不清楚，由于家家戶戶都中了很多花，而且大家都不知道自己具體種了幾盆花，大家都不承認是從他們家掉落的，我們當時都想不到解決的.途徑，當時還有同事問我是法官該如何判案子，我當時也不知道怎么回答，后來法院在判案子的時候下達的結果是由每家只要種了花的都得賠，我覺得這個案子就處理的很公平。問題在一定程度上等到了解決。這也是我第一次切身的體會到物業(yè)與法律的緊密型。受益匪淺啊。在這幾個月的社會實踐實踐生活中，讓我切切實實的感受到了。我們對待任何工作都要謹慎，認真，抱著負責人的態(tài)度，我們不用畏懼，一切都要靠事實說話。沒有什么是我們做不好做不到的，只要我們在我們自己的職權范圍內做好工作。問心無愧，我們將來不管從事哪一行，我們都可以做的很好。很出色。在實踐的生活中，也讓我認識到了我平時學習的不足，不能很好的與實踐想結合，把所學的東西運用到實踐中。在以后的學習中我會有針對性的來學習，我相信我能做的更好。
物業(yè)管理的調查報告6
目前，我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴重，群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多，翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。
分析物業(yè)管理矛盾的根源，主要是以下幾個因素：
1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權法相配套的實施細則，我市又無立法權；另一方面，我市規(guī)范性文件的建設工作，在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求，致使實際工作中出現有法難行、無法可依的現象。
2、管理體制不順暢。一是政府社會管理沒有延伸到終端，一些政策法規(guī)在小區(qū)中出現梗阻、斷層現象，亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環(huán)境質量問題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進、相互制約，共建和諧小區(qū)的機制沒有建立，居委會名義上是自治組織，現實上是從事黨政工作，但在處理業(yè)主與物業(yè)矛盾中“名不正、言不順”，解決基層矛盾的一線作用未能充分發(fā)揮，對其缺乏考核激勵制度，社會管理的積極性不足，特別是社區(qū)居委會和物業(yè)企業(yè)在協調解決
與上級政府部門相關的具體事務上，顯得無能為力。
3、市場主體不對稱。業(yè)主個體直接面對物業(yè)企業(yè)或開發(fā)商必然處于明顯弱勢，而我市目前業(yè)委會尚未普遍建立。業(yè)主自治意識不強，據調查，62％的業(yè)主對業(yè)主委員會不清楚、不參與。對業(yè)委會的設立、監(jiān)督以及主要人員的權利和義務沒有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會的自治能力、內控能力、團隊精神和依法維權水平不高，業(yè)委會成員服務全體業(yè)主的動力不足，年紀輕、能力強的現職人員更不愿加入業(yè)委會。另一方面，物業(yè)企業(yè)進入市場的門檻很低，實力不強，規(guī)模不大，素質不高，管理人員、高學歷層次、技術職稱等方面的比例都低于全國水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強。
4、市場環(huán)境不和諧。某些新聞輿論的導向有偏差，部分群眾對物業(yè)管理行業(yè)存有偏見，“享受免費午餐”的習慣在相當范圍內存在，物業(yè)的“傭人”地位和勞動成果得不到應有的尊重，少數離退休干部、現職領導、司法人員和教師等機關公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費，產生了一定的負面影響。
5、市場制度不健全。物業(yè)企業(yè)進入市場的門檻過低，市場的進退制度不規(guī)范，對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會誠信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費的`司法程序過長，成本過高，企業(yè)難以維權。對開發(fā)企業(yè)的責任追究制度不完善，人民群眾反映強烈的房屋質量差，隨意更改規(guī)劃設計，公用配套設施數量不到位、技術標準不達標等問題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問題，或轉嫁給后進入的物業(yè)企業(yè)，開發(fā)項目前期的物業(yè)管理招投標制度有待全面推進。業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項消費制度未能建立，業(yè)主不能明白消費、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設施和停車管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。
6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產業(yè)上，一些政府部門存在著職能錯位、缺位和越位現象，扶持物業(yè)管理這一勞動密集型產業(yè)的政策沒有形成，對小區(qū)內違規(guī)違章現象執(zhí)法不力，把某一些義務和負擔轉嫁給企業(yè)，對物業(yè)管理費和停車費的價格調控水平還不夠高，一些部門的工作協調不到位。特別是基層行政組織事務多、經費少，就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設施，以補充管理經費不足。
物業(yè)管理的調查報告7
一、調查目的
改革開放以來，隨著我國社會主義市場體制的建立和日趨完善，國民經濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高，專業(yè)化的物業(yè)管理模式也逐漸走進人們的生活，為人民服務，為人們熟知，物業(yè)走近一個逐漸完善，逐漸自我提升的過程。進入物業(yè)市場，了解物業(yè)現狀，深入物業(yè)實踐，將理論與實踐相結合，積累經驗，總結知識，了解問題，提升專業(yè)水平，打好專業(yè)基礎，最終服務物業(yè)，貢獻物業(yè)。
二、調查對象
天津市開發(fā)區(qū)毆思諾物業(yè)管理有限公司
昌黎分公司管轄小區(qū)——竭石花苑
三、調查人：常金香
四、調查時間：20xx年8月21日
五、調查內容
歐思諾物管有限公司，總部設在天津市，于20xx年接管昌黎“竭石花苑”小區(qū)物業(yè)管理項目。該單位屬于三級資質物業(yè)管理公司，物業(yè)管理范圍廣泛，物業(yè)管理類型多樣化，集服務、管理與經營一體化。
“竭石花苑”位于昌黎縣東區(qū)，屬社區(qū)物業(yè)，它是一個環(huán)境優(yōu)美，管理完善的花園式住宅，獲河北省建設廳“優(yōu)秀小區(qū)”稱號。內部設備設施齊全，保安、消防、環(huán)境等管理到位，給人們一個安適、休閑的優(yōu)雅環(huán)境。當日正執(zhí)周末，孩子們在兒童娛樂設施上盡情的玩耍，大人們也忙里偷閑地打著撲克、下象棋，也有人正向物業(yè)人員反映問題……融入物業(yè)，讓我感受真實的物業(yè)服務。
調查結果顯示：人們對于這個新興行業(yè)普遍認為有較大的發(fā)展空間，小區(qū)負責人高先生也表示，物業(yè)管理行業(yè)擁有巨大的發(fā)展空間與速度，他還樂觀地表示物業(yè)管理在不久的將來將進入一個嶄新的時代。是的，物業(yè)管理自改革開放以來，至今已發(fā)展成為一個擁有2萬多個企業(yè)，數百萬從業(yè)人員的企業(yè)，它已被住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)、學校、醫(yī)院、車站、機場、商場、辦公樓等各類不同性質的物業(yè)所采用，被人們視作現代化城市的朝陽產生。
物業(yè)管理是一個涉及領域十分廣泛的行業(yè)，其管理的對象是物，即已建成的各類地上建筑物，及其附屬物的設施、設備和相關場地，而物業(yè)管理服務的對象是人，即物業(yè)的業(yè)主及使用人。調查顯示，在該小區(qū)從業(yè)人員專業(yè)畢業(yè)生，相對比較少，而專業(yè)人員實踐能力相對低下，在物業(yè)管理已發(fā)展為城市市區(qū)水平的'情況下，加強專業(yè)人員的培訓，加大專業(yè)人員數量是必要的。服務于物業(yè)，其管理人員必須具有系統(tǒng)地專業(yè)知識，這也是高先生特別提出的一點。物業(yè)管理企業(yè)的管理人員，不僅要有房屋建筑、給排水機里設備、局域網系統(tǒng)等工程技術方面的知識，同時也需要社會學、法學、管理學、經濟學、心理學等各方面知識，也就是說，應具備文、理、工等多個學科交叉的知識結構。同時，更應加強理論與實踐的結合，深入物業(yè)管理實踐，將知識融會貫通，積累實踐經驗，反復學習總結，才能進一步提升專業(yè)人員的專業(yè)素質與技能，從而更好地服務于物業(yè)。
高先生還認為物業(yè)管理企業(yè)與高校合作培養(yǎng)物業(yè)人才，是一條可行之道，雙方可以優(yōu)勢互補，給學生接觸物業(yè)的機會，進行經驗交流，提高學生的專業(yè)文化，也可以為企業(yè)帶來一批批優(yōu)秀的專業(yè)人才，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
物業(yè)管理做為一個新生的行業(yè)，在其發(fā)展過程中，也存在這樣那樣的問題和矛盾，諸如環(huán)境衛(wèi)生、安全防衛(wèi)等諸多原因引起的糾紛、投訴等都是等待我們急需解決的問題。物業(yè)管理服務的對象是人，要面向問題，解決問題。物業(yè)中存在的問題直接影響著物業(yè)管理的發(fā)展，要看重并及給予解決。諸如法律法規(guī)不健全，專業(yè)人員缺少，內部結構不完善等諸多因素影響著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，培育物業(yè)管理市場，規(guī)范物業(yè)管理行為，提高管理服務質量，已成為業(yè)內人士的共識。
通過整個調查，得出以下結論：
�。�1）物業(yè)管理將呈現巨大的發(fā)展空間與速度。
（2）對物業(yè)管理專業(yè)學生提出更高更深的要求，同時，也為高校培育學生提供了方向。
�。�3）物業(yè)管理存在諸多問題急待解決，要求健力健全法律法規(guī)完善競爭市場，提升物業(yè)服務質量。
總之，在整個調查過程中，讓我更深入的了解物業(yè)，堅信物業(yè)管理行業(yè)將有一個嶄新的未來，作為物業(yè)人，更好地服務物業(yè)。
物業(yè)管理的調查報告8
今年以來，為了切實加強漢江水源地保護，有效改善農村人居環(huán)境，縣財政局經過充分調研，制定印發(fā)了《關于運用一事一議財政獎補政策支持農村人居環(huán)境治理的通知》，為全縣農村環(huán)境衛(wèi)生綜合整治提供了保障。但隨著城鎮(zhèn)化進程的快速推進，縣城常住人口急劇增長，城區(qū)環(huán)衛(wèi)保潔工作量日益增加。為徹底改善城區(qū)環(huán)境，提升城市品位，推進國家衛(wèi)生縣城和園林城市建設，據實保障縣城環(huán)衛(wèi)投入，我們對城區(qū)環(huán)衛(wèi)管理運行情況進行實地調研，通過核查近年來財務收支，對照設施配套和管理需求，了解管理現狀，分析矛盾和問題，并提出對策建議，以供決策參考。
目前，我縣城區(qū)主街道的環(huán)衛(wèi)保潔清運及垃圾處理廠的運營管理主要由縣環(huán)衛(wèi)所負責，縣城背街小巷的環(huán)境衛(wèi)生則由池鎮(zhèn)各社區(qū)220名公益崗人員負責日常保潔�？h環(huán)衛(wèi)所由池鎮(zhèn)政府實施日常管理，編制隸屬住建局下屬事業(yè)單位，現有正式職工30人，聘請環(huán)衛(wèi)工人126人(其中：符合享受并統(tǒng)一繳納“四險”人員90人），現有垃圾清運車輛20輛（其中：垃圾運輸車9輛，灑水車1輛，小型垃圾收集車9輛，垃圾裝載車1輛），負責城區(qū)主街道環(huán)衛(wèi)保潔、所有垃圾清運，垃圾處理廠及城區(qū)38所公廁的運營管理。
近年來，縣環(huán)衛(wèi)所克服人員少、任務重、經費緊、保潔面積不斷擴等實際困難，實行“劃片包干、責任到人、跟進監(jiān)管、績效考核”，管理模式逐步趨于規(guī)范。全體管理和保潔人員發(fā)揚不怕苦、不怕累、不怕臟的精神，主動承擔縣城“雙創(chuàng)”工作的主力，為城區(qū)居民提供干凈舒適的環(huán)境付出了艱辛工作，為創(chuàng)建衛(wèi)生縣城做出了巨貢獻。
（一）收入情況。
城區(qū)環(huán)衛(wèi)投入分為三部分：即縣財政預算、每年收取垃圾費收入和人社部門撥付的再就業(yè)及公益崗位補助，從近幾年實際收入看呈逐年遞增趨勢。 20xx年城區(qū)環(huán)衛(wèi)經費收入535萬元，其中：縣財政預算175萬元，當年收取垃圾費收入255萬元，人社部門撥付再就業(yè)及公益崗位補助105萬元。
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1、20xx年環(huán)衛(wèi)經費當年實際支出528.65萬元，主要分為三部分：
（1）城區(qū)環(huán)衛(wèi)保潔正常支出480.65萬元。其中：126名環(huán)衛(wèi)工人工資184.44萬元，環(huán)衛(wèi)工人降溫、加班及法定節(jié)假日加班費24.88萬元，90名環(huán)衛(wèi)工人“四險”支出107.33萬元(含個人應繳部分,全部由單位負擔)，環(huán)衛(wèi)工人勞保支出7萬元，年終慰問支出5萬元，環(huán)衛(wèi)車輛燃油費75萬元，環(huán)衛(wèi)車輛維修費41萬元，環(huán)衛(wèi)車輛保險費6萬元，果皮箱購置費15萬元，收費人員工資及手續(xù)費15萬元。
�。�2）公廁管護及水電費30萬元。
�。�3）環(huán)衛(wèi)所日常公用及房租費18萬元。
從其目前收支情況看，現有的收入能夠滿足除垃圾處理廠運營經費外的支出需要，包括環(huán)衛(wèi)所單位的日常運轉和房租支出。
2、垃圾處理廠運營每年的支出需求約99萬元。按20xx年10月2日以來試運行情況進行測算，每年垃圾處理廠運營需經費99萬元（20xx年只需79萬元，滲瀝液處理站試運行一年費用由承建廠方承擔），其中：垃圾處理廠推土機填埋工時費24萬元，垃圾填埋取運覆土45萬元，消殺藥品費用5萬元，電費5萬元，滲瀝液處理站年運轉經費20萬元。
3、按政府會議要求再增加20名環(huán)衛(wèi)工人年需工資27萬元。
（一）城市市容環(huán)境統(tǒng)一管理的機制尚未形成。目前，我縣市容市貌日常執(zhí)法監(jiān)管由規(guī)劃局下屬的城市綜合執(zhí)法隊負責，城市綠化、創(chuàng)建園林城市由住建局負責，城區(qū)主街道環(huán)衛(wèi)保潔及垃圾處理廠運營由環(huán)衛(wèi)所負責，背街小巷環(huán)衛(wèi)保潔由池鎮(zhèn)負責，創(chuàng)建衛(wèi)生和園林縣城由雙創(chuàng)辦總牽頭。城市市容環(huán)境管理由多個部門負責，隨著“三鎮(zhèn)一體化”縣城建設的不斷推進，加強縣城市容環(huán)境的統(tǒng)一管理勢在必行。
（二）縣環(huán)衛(wèi)所的管理體制亟待理順。按縣編辦文件通知，縣環(huán)衛(wèi)所編制在住建局，年度考核也在住建局，而人員和經費由池鎮(zhèn)實施管理，目前環(huán)衛(wèi)所的管理體制不利工作有效開展。
�。ㄈ┏菂^(qū)環(huán)衛(wèi)管理覆蓋面需要擴。隨著我縣城鎮(zhèn)化快速推進，縣城常住人口劇增，城區(qū)街道骨架逐漸拉，目前保潔范圍已不能滿足城市發(fā)展需求，逐步擴城區(qū)環(huán)衛(wèi)管理覆蓋面已勢在必行，保潔力量還需加強。
（四）環(huán)衛(wèi)經費收支管理仍有待加強。一是政策性規(guī)費還沒有按完全收繳到位。仍有部分居民、商戶、企業(yè)的生活垃圾費未按政策征收到位，而城市建設駱保潔費至今仍沒有啟動征收。二是環(huán)衛(wèi)經費支出雖然池鎮(zhèn)也實行了“三審一簽”報賬管理，但車輛維修、保險等未按規(guī)定實行政府集中采購，環(huán)衛(wèi)工作經費帳務核算不太規(guī)范。池鎮(zhèn)只撥付環(huán)衛(wèi)所正常的人員經費，應由池鎮(zhèn)保障的環(huán)衛(wèi)所機關公用經費擠占正常的'環(huán)衛(wèi)工作經費。
�。ㄎ澹┉h(huán)衛(wèi)工作的科學化、精細化管理水平還需提高。近幾年環(huán)衛(wèi)工人工資雖有所調增，但仍顯偏低。環(huán)衛(wèi)所雖然制定了崗位職責及績效考核管理辦法，按有限資金投入是否發(fā)揮對等效益來看，每天支付的環(huán)衛(wèi)工資報酬應達到的環(huán)衛(wèi)
標準，缺乏科學、規(guī)范、精細的考核衡量標準。
（一）建立系統(tǒng)性的城市管理機制。在機構過程中，整合分散在各部門的職責，成立統(tǒng)一的市容環(huán)境管理工作機構，借鑒外地城市管理的先進經驗，樹立經營城市理念，共同管理好我們的家園。
（二）理順環(huán)衛(wèi)所的管理體制。建議將縣環(huán)衛(wèi)所的人員、經費隨編制劃歸一個部門統(tǒng)一管理，環(huán)衛(wèi)工作經費和機關運轉經費分別納入國庫集中支付管理。
（三）嚴格收費管理。一是建議政府按照相關規(guī)定盡快研究啟動駱保潔費征收，每年所征收資金全部用于垃圾處理廠運營。二是要嚴格按標準征收居民、商戶和企業(yè)的垃圾處理費。嚴禁隨意減免，做到公平征收，確保應收盡收，所收資金全部用于保障城市環(huán)衛(wèi)工作。
（四）逐步擴城區(qū)環(huán)衛(wèi)管理覆蓋面。順應城市發(fā)展需求，逐步擴城區(qū)環(huán)衛(wèi)管理覆蓋面，根據需要增加保潔人員。
�。ㄎ澹┍Ｕ侠幚韽S運營經費。建議將每年收取的駱保潔費約100萬元左右，全額用于垃圾處理廠運營，不足部分納入縣財政預算，垃圾處理廠工作人員，若再增加聘任20名環(huán)衛(wèi)工人，建議從146名環(huán)衛(wèi)工人中調劑使用。
（六）規(guī)范環(huán)衛(wèi)經費核算。將環(huán)衛(wèi)所機關經費和城市環(huán)衛(wèi)保潔工作經費分開，專帳進行核算，嚴禁出現擠占，環(huán)衛(wèi)經費要優(yōu)先保障環(huán)衛(wèi)工人工資、環(huán)衛(wèi)車輛費用和垃圾處理廠運營開支，對環(huán)衛(wèi)車輛維修、保險和環(huán)衛(wèi)設施購置要嚴格實行政府采購管理，對車輛維修、加油要制定嚴格詳細的管理制度。
�。ㄆ撸⿲嵭芯毣芾�。環(huán)衛(wèi)所要對駱清掃、保潔，公廁保潔，垃圾填埋等工作制定科學的管理機制和具體的日�？己藰藴�，定崗定責績效考核，安排專人加強巡查監(jiān)督，定期通報，與工資報酬掛鉤，確保每花一分錢都發(fā)揮應有效益。（作者雷啟平系20xx縣財政局局長；劉勇系公產局副局長；王修盛系農村公益項目管理股股長）
物業(yè)管理的調查報告9
到了一年的年底，也到了一年中該交物業(yè)管理費的時候了。但一年的管理費卻要1000多，我實在不理解，為什么物業(yè)并沒有在我們生活中起很到很大的作用，卻要交納那么多錢。于是，在好奇心的驅使下，我上網調查關于“物業(yè)管理”。
原來，物業(yè)管理是一種服務，它以物業(yè)為管理對象，以廣大業(yè)主為服務對象而定位于社會人群。迄今為止，中國的物業(yè)管理行業(yè)已經走過了二十幾年的時間，也是一個有一定年齡的行業(yè)了，也具備了一定的規(guī)模和形態(tài)。由于經濟體制的改革發(fā)展、城市的現代化、人們對居住空間的可持續(xù)發(fā)展的要求，物業(yè)管理是房地產商品經濟發(fā)展的必然產物。
一、物業(yè)管理的由來
以蕭山的物業(yè)管理發(fā)展為例。近年來，蕭山城市發(fā)展的日新月異，伴隨著城市的發(fā)展的還有新式社區(qū)如雨后春筍般地涌現�！皡R宇花園”、“綠都四季花城”、“白馬公寓”這些新社區(qū)和“崇化社區(qū)”、“高橋社區(qū)”、“新橋社區(qū)”這些老社區(qū)有著明顯不同。當然我們有必要探究一下社區(qū)基本性質發(fā)生了什么樣的變化？這種變化有什么制度價值？于是，我調查了我區(qū)的三個小區(qū)“崇化社區(qū)”、“匯宇花園”、“南市花園”的基本情況來逐步研究。
傳統(tǒng)社區(qū)大多數的住房是由居民的工作單位分配的，居住者不是通過市場交易價格購買房屋，而是作為工作單位的成員進入居住區(qū)的，因此居住者不是房屋的產權人。房屋的產權屬于居民的工作單位（集體）或者國家，居住社區(qū)的物業(yè)管理權相應地被賦予了準政府性質的物業(yè)公司。居民或單位交出的物業(yè)管理費用只具有象征意義，不能平衡物業(yè)公司實際的支出成本，這些費用要么由政府貼補，要么由單位組織統(tǒng)一負擔。在傳統(tǒng)社區(qū)中，物業(yè)只承擔了社區(qū)管理的部分職責，主要是房屋的拆建、修葺等，另外一部分管理職能，如垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等，是由政府機構（街道及有關部門）或準政府機構（居委會）來承擔的（例如：“崇化社區(qū)”）。
而新式社區(qū)的住房是由居民通過市場交易價格自行購買的，因而居住者是房屋的產權人。于是，出現了一種對等的市場關系：業(yè)主以管理費購買物業(yè)公司的保安、綠化、清潔等社會服務，物業(yè)公司則以提供服務作為交換，從業(yè)主的購買中獲得生存。同時，也有了相關與物業(yè)管理的法律與條文(例如：《上海市居民小區(qū)管理條例》)出來，這意味著，物業(yè)從社會管理者，轉變?yōu)樯鐣䥺挝唬瑥那暗墓芾砗捅还芾黻P系轉變成簽約關系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等。業(yè)主所繳納的'物業(yè)管理費相應的提高，卻不只是象征意義。業(yè)主對物業(yè)管理業(yè)不滿的地方也可以進行投訴（例如：“匯宇花園”、“南市花園”）。
二、物業(yè)管理的發(fā)展
隨著發(fā)展，便有了“物業(yè)公司”這一類代理管理責任的企業(yè)，甚至有了品牌。目前全國物業(yè)管理企業(yè)總數已超過2萬家，更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現，物業(yè)管理也必然進入品牌競爭時代。21世紀將是我國物業(yè)管理品牌競爭的時代，是我國物業(yè)管理專業(yè)化、市場化、社會化、法制化和現代化不斷成熟的時代。
例如天津市金廈物業(yè)管理公司。天津市金廈物業(yè)管理公司成立于1994年，是天津市物業(yè)管理“十強”企業(yè)，具有天津市物業(yè)管理一級企業(yè)資質。公司創(chuàng)立了具有金廈特色的物業(yè)管理模式，目前管理高層、多層住宅小區(qū)及辦公樓等多類型項目，同時開展物業(yè)管理咨詢、室內裝修、房屋租售等多種經營。所管理的金廈里涉外小區(qū)獲得了“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號。幾年來公司不斷開拓創(chuàng)新，先后實現了全市七個“第一”：第一家實行袋裝垃圾；第一家成立小區(qū)居委會；第一家成立社區(qū)醫(yī)療保健中心；第一家業(yè)主大規(guī)模捐贈花木；第一家實行義務監(jiān)督員制度；第一批名列榜首被評為“物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”；第一家在全市首次大型公開物業(yè)管理項目競標中一舉奪標的企業(yè)。
到20xx年我國先行改革的深圳已經出現了管理規(guī)模達1200萬平方米的企業(yè)，緊隨其后的上海也已經有了管理規(guī)模達400萬平方米的物業(yè)管理企業(yè)。這些足以說明名牌競爭的優(yōu)勢，也足以說了國內物業(yè)管理正逐步邁向正規(guī)，并不斷發(fā)展。
我查了許多關于物業(yè)管理得資料，再觀察我們“匯宇花園”。小區(qū)大門口站著4位身著制服的保安，保安室里有9臺監(jiān)控錄像，每天晚上也有保安通夜巡邏來保衛(wèi)小區(qū)安全；路上穿著黃色工作服的環(huán)衛(wèi)工人在打掃小區(qū)衛(wèi)生，樓道的清潔也是有這些工人一周兩次的打掃來維持清潔的；小區(qū)的游泳池也是有人管理并維持清潔；小區(qū)的健身設施有專人維護管理；包括道路、路燈等有專人維修；……原本是覺得每平方米5角的物業(yè)管理費是花得不明不白，現在明白了物業(yè)公司存在的必要性與重要性。
黨的十六大報告明確要求“完善城市居民自治，建設管理有序、文明祥和的新型社會”，物業(yè)管理是在城市悄然發(fā)生的歷史性進步。作為基層直接管理社區(qū)的政府，要看到社區(qū)的這種社會基礎性關系的變化，并支持、保護它們的發(fā)展，嚴格依法進行管理。這樣，我們就可能朝向國際一流社區(qū)發(fā)展！
物業(yè)管理的調查報告10
一、物業(yè)管理企業(yè)
1、本辦法中的物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托，依據物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務。
2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應具有獨立的法人資格，從業(yè)人員應取得職業(yè)資格證書。
3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務合同，其內容應包括服務范圍、管理標準、權限、期限、費用收支監(jiān)督檢查和違約責任等，并報送區(qū)物業(yè)主管部門備案。
4、物業(yè)管理企業(yè)應設立固定的服務場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保及時為業(yè)主服務。
5、物業(yè)企業(yè)應按等級收費，并由物價部門統(tǒng)一定價，設“公示板”公開收費標準，便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。
6、日常維護與緊急事件處理。（1）物業(yè)管理企業(yè)應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防設備共用部位和供用設備進行日常養(yǎng)護和維修，確保設備運行正常，居住安全。（2）對上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時處理，確保業(yè)主和使用人財產不受損失。（3）對二次供水水箱，應一個季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質安全使用。
7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風格渾然一體，既要注意根據不同的功效進行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式，向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關心愛護綠化，并制定相應的綠化管理規(guī)定。
8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應做到“五定”即定人，定時間、定地點、定任務、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質量應達到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。
9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應與當地公安部門建立良好的工作關系，接受指導，爭取配合，做好小區(qū)治安管理工作。
10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。
11、車輛管理。小區(qū)內的機動車，摩托車，自行車應在指定位置。
補充：
物業(yè)管理的水平與小區(qū)居民的生活息息相關，小區(qū)居民都希望有一個好的物業(yè)管理機構，但是，總是事與愿違。物業(yè)管理工作不遂人意，也不能去怪物業(yè)管理工作人員，他們的工作也很辛苦。主要是有的居民小區(qū)缺少物業(yè)管理的“把關人”，以致缺少小區(qū)民主管理的“實施人”，各方面的.工作缺少監(jiān)督，也就缺少規(guī)范，顯得亂哄哄了。我們必須重視以下幾個問題:
一，選舉產生業(yè)主委員會:由小區(qū)居民中挑選作風正派，肯為大家工作，責任性強的居民代表，經過民主選舉產生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會代表所有的業(yè)主，對物業(yè)管理工作進行監(jiān)督，維護業(yè)主的合法權益。業(yè)主委員會成員一定要在業(yè)主中有威信，辦事不徇私情。選舉一定要符合選舉辦法。決不能隨隨便便地一投票就算數。業(yè)主委員會產生以后，要樹立它的威信。雖然它是民間產生的機構，由于它和居民的生活關系密切，必須對它給予充分的重視。沒有業(yè)主委員會，就談不上如何加強物業(yè)管理工作。
二，小區(qū)內的車輛停放工作要充分聽取業(yè)委會和居民群眾的意見:小區(qū)內的車輛停放問題常常成為居民之間糾紛的來源，有的物業(yè)干部也覺得十分棘手，糾紛兩邊，難免要得罪一邊。有了業(yè)主委員會這個問題就比較容易辦。如一個居民小區(qū)停有幾輛大型貨運汽車和大巴士，這些車輛由于車況較差，啟動時噪音很響，影響居民的休息和睡眠。居民把意見反映給業(yè)主委員會，要求禁止大型車輛停入小區(qū)。在業(yè)主委員會和大型車駕駛員溝通的時候，他們表示很難接受，通過業(yè)主委員會的反復做工作，并為他們落實了停車地點，終于實現了大型車不再進小區(qū)。又有一次，部分駕駛員要求減少綠地，增加停車位，業(yè)主委員會就把這個建議交全體居民討論投票。結果大多數居民不同意減少綠地，增加停車位的建議。從而把這個建議否決了，確保了大多數業(yè)主的權益。業(yè)主委員會就是這樣一個小區(qū)里的當家人。關系到居民們生活的大事，都要經過他們去做，去落實。有了業(yè)主委員會，小區(qū)的管理工作順暢多了。
三，小區(qū)的資金使用監(jiān)督工作:業(yè)主委員會代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)管理的。
物業(yè)管理的調查報告11
一、我國城市舊區(qū)物業(yè)管理現狀
課題組對目前我國一些城市在舊區(qū)實行物業(yè)管理的現狀進行了調研，具體情況是：天津市物業(yè)管理截至20xx年11月底已接管整治項目166個，1000.3萬建筑平方米，分別占整治項目應實施物業(yè)管理個數和面積的39.9%和43.99%。
廣州市老城區(qū)現已有99個舊居民區(qū)推行了以社區(qū)服務中心為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理，充分發(fā)揮街道社區(qū)服務中心的作用。目前，3個試點小區(qū)已基本引入了物業(yè)管理，小區(qū)的環(huán)境和居民的生活得到了明顯的改善，這一物業(yè)管理模式受到群眾的普遍歡迎。
北京市在對舊小區(qū)實行綜合整治后，按照現代的物業(yè)管理模式進行管理。
吉林省白山市強化了住宅小區(qū)綜合整治，實行屬地化組團，區(qū)域化管理，改善小區(qū)整體環(huán)境。近年來市政府先后投入大量資金，由房產局牽頭，對市區(qū)的住宅小區(qū)進行綜合整治，實施拆倉房建綠地、修道路工程。
邯鄲市舊住宅區(qū)占有很大比例。據統(tǒng)計，全市主城區(qū)內共有各類住宅區(qū)392個，其中原由房產部門統(tǒng)一管理的、各單位自行管理的、產權混雜的舊住宅區(qū)就占323個。為徹底改變舊住宅區(qū)臟亂差的狀況，20xx年，市委、市政府提出用3年時間，不斷加大力度，晉級升檔，完成主城區(qū)全部住宅區(qū)的綜合治理任務，大力推行物業(yè)管理，為廣大城市居民創(chuàng)造一個整潔有序、優(yōu)美舒適的生活環(huán)境。
20xx年6月，長春市物業(yè)管理與社區(qū)管理相結合整治舊區(qū)試點工作方案已上報省建設廳，結合物業(yè)管理工作現狀，朝陽區(qū)湖東小區(qū)和鐵路小區(qū)(建筑面積分別為34萬平方米和3萬平方米)被確定為舊區(qū)整治試點區(qū)域。
從以上各城市對舊區(qū)的管理來看，舊區(qū)的物業(yè)管理工作已逐漸成為各城市關注的重點，但如何徹底有效地對舊區(qū)進行管理還有待研究、實踐。
二、目前各地對舊區(qū)物業(yè)管理采取的普遍方法
現在舊區(qū)推行物業(yè)管理一般都是按照先治理后管理，治理與管理緊密銜接的原則進行。同時，各地也根據自己的實際情況采取了不同的管理模式。
從管理模式上看天津市目前主要有三種：一是以房管部門成立專業(yè)公司接管為主，天津和平、河西、南開三區(qū)房管局都成立了局屬專業(yè)物業(yè)管理公司，以市場化運營模式，取得一定成績：共接管小區(qū)36個;二是以街道、居委會模式進行管理為主，紅橋、河東、塘沽、漢沽四個區(qū)，共接管小區(qū)42個;三是以單位模式進行管理為主，河北、河東和大港區(qū)三區(qū)，共接管33個。
長春市對于老的沒有實施物業(yè)管理的區(qū)域，即“舊區(qū)”，將采取物業(yè)管理與社區(qū)管理相結合的新思路。
在推進舊城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理過程中，廣州根據小區(qū)的實際情況分類型、分層次推進，引導居民按自身的承受能力選擇符合實際的物業(yè)管理方式。如推行了以社區(qū)服務中心為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理，充分發(fā)揮街道社區(qū)服務中心的作用。
北京提出各區(qū)(縣)政府要加強對老舊居住小區(qū)的綜合整治，動員產權單位、產權人、使用人、物業(yè)管理企業(yè)共同出資改造居住區(qū)環(huán)境。在此基礎上，通過試點，結合公房出售，摸索經驗，建立不同形式的、適合老舊居住區(qū)特點的物業(yè)管理方式。
三、目前舊區(qū)物業(yè)管理中存在的幾個典型問題
不管各地采取怎樣的物業(yè)管理模式，在實際工作中都遇到了幾個典型的難題，這些難題直接影響著居民對物業(yè)管理工作認可度和物業(yè)的正常運行，并制約著舊區(qū)物業(yè)長效管理，值得其它未實行舊區(qū)物業(yè)管理的地區(qū)注意。
(一)舊區(qū)物業(yè)收費低，收繳率低，物業(yè)管理企業(yè)不愿接管
舊區(qū)物業(yè)收費低，政府制定的物業(yè)服務基準價格偏低，物業(yè)管理公司入不敷出。比如天津市，針對舊區(qū)多年來形成的收費機制，天津市各區(qū)對舊區(qū)物業(yè)收費大致實行兩種模式：一種是按建筑面積收費，一般不超過0.3元/平方米;另一種是以房型收費，大致分獨單、偏單、三室，并根據提供的服務標準制定具體的收費價格，一般獨單5～6元;偏單7～8元;三室9～10元;以目前的情況看，大多數改造后的舊樓區(qū)還是以房型收費為主，可以看出，舊區(qū)收費標準無法和現有的普通商品住宅小區(qū)接軌。同時舊區(qū)物業(yè)管理還處于“福利”或“半福利”狀態(tài)，業(yè)主觀念尚未轉變過來，不愿交費或少交費，物業(yè)收費率低，天津市平均收繳率僅為50%。多數物業(yè)管理企業(yè)難以做到收支平衡，經營非常困難。實際上舊區(qū)房屋及設施設備都急需維護與維修，物業(yè)管理費更需提高。而與此同時許多舊區(qū)的住戶大多是低收入階層和承租戶，要想改變目前這種狀況難度可想而知。
(二)維修基金嚴重匱乏
舊區(qū)許多房屋是房改房，房改后，按照商品房統(tǒng)一管理模式要求，必須提取維修資金，提取比例為房款的2%。而事實上，不少地方維修資金還得不到完全落實，追繳比較困難。再加上不少房改房房屋質量普遍較差;長期的低租金使房屋得不到及時的維修養(yǎng)護，造成房屋完好率低、設備陳舊、老化，給維修造成了較大壓力。另外還有一些私產舊房，由于過去交易手續(xù)的不完備，維修資金也沒有按時足額繳納。
(三)法律法規(guī)尚不完善，人們的民主參與意識不高
雖然現在各城市對舊區(qū)的物業(yè)管理大都比較重視，而且也意識到了法律法規(guī)的不健全，但要在短時間內建立起完善的法律法規(guī)也是不可能的，只能隨著時間的推移，針對舊區(qū)出現的新問題，逐步建立�，F在許多城市已出臺了一些法律法規(guī)，在其中對舊區(qū)管理作了規(guī)定，如北京，相繼出臺了《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》、《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務標準》以及即將出臺的《北京市物業(yè)管理服務質量標準》等;天津市相繼出臺了《天津市物業(yè)管理條例》、《天津市商業(yè)維修基金管理辦法》、《天津市舊區(qū)物業(yè)管理服務用房購置和管理規(guī)定》以及《關于舊區(qū)物業(yè)管理服務收費有關規(guī)定問題的通知》等;邯鄲市出臺了《公有住房售后維修養(yǎng)護管理辦法》、《公有住房售后維修養(yǎng)護辦法補充規(guī)定》、《物業(yè)管理企業(yè)資質管理暫行規(guī)定》、《邯鄲市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》和《邯鄲市原建住宅小區(qū)物業(yè)管理分等級收費實行辦法》，這些都值得各地借鑒。但同時，由于一些法律法規(guī)宣傳不夠，人們的民主參與意識不高，許多居民不遵守這些法律法規(guī)，物業(yè)對這些行為又難以有效控制。因此，如何盡快制定適于舊區(qū)物業(yè)管理的制度以及如何使這些制度有效地得到執(zhí)行，是值得有關部門考慮的問題。
(四)接管進度慢，物業(yè)管理形同虛設
在一些已綜合整治過的舊區(qū)，可以看到自行車存放處、對小區(qū)的封閉、門衛(wèi)的值班室等設施，但同時也注意到自行車存放處沒有幾輛自行車，人們還是按原來的習慣隨處停放;小區(qū)雖用柵欄圈住了，但出口太多，擋不住出出入入的小販;門衛(wèi)值班室內沒有門衛(wèi)。另外，小區(qū)內沒有物業(yè)管理辦公用房等，接管進度慢，物業(yè)管理形同虛設。治理與管理如何緊密銜接值得各地關注，不要將治理的成果付諸東流。
(五)新舊管理體制銜接難
過去，舊區(qū)的管理主要依靠街道居委會，同時還有供水、供電、供氣等部門的協調配合，而現在實行新的物業(yè)管理體制后，許多地區(qū)物業(yè)管理公司與供水、供電、供氣等專業(yè)管理部門之間還沒有建立起規(guī)范的委托服務關系，出現問題，容易造成扯皮;街道基層組織的行政管理與物業(yè)管理公司的經營管理存在責任劃分不明確、職能交叉重疊、互相爭權現象。
四、我國城市舊區(qū)物業(yè)管理辦法的框架設計
在對城市舊區(qū)實行物業(yè)管理的時候，必須分階段、分步實施，逐層深入，要治理一個，管理一個，注重效果而不是數量和過程，要循序漸進，不可操之過急。具體管理辦法如下：
1. 做好舊區(qū)物業(yè)管理實施的準備
深入舊區(qū)進行物業(yè)管理的宣傳，講解相關的法律法規(guī)(主要是針對舊區(qū)的一些具體規(guī)定)，加深人們對物業(yè)管理的認識;對舊區(qū)的物業(yè)現狀進行摸底(如產權情況、新舊程度、管理單位及現狀等);摸清舊區(qū)居民對物業(yè)管理的需求(如居民對原有物業(yè)管理的評價、居民的收入水平、居民對新物業(yè)管理方式的認知程度等)。
2. 對舊區(qū)進行分類，制定相應的物業(yè)管理辦法
在推進舊城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理過程中，要根據小區(qū)的實際情況分類型、分層次推進，引導居民按自身的承受能力選擇符合實際的物業(yè)管理方式。目前各城市采取的物業(yè)管理方式主要如下：對環(huán)境配套比較好，房子比較整齊，產權比較分散，住戶有一定經濟承受能力，對物業(yè)管理需求較迫切的住宅小區(qū)優(yōu)先進行整治，可參照新區(qū)開展現代化的物業(yè)管理;對配套比較差，房子比較舊，住戶經濟承受能力有限，對物業(yè)管理需求一般的住宅小區(qū)，以房屋維護為重點進行單項物業(yè)管理，隨著條件改善，逐步增加服務內容，同時應注意選聘專業(yè)的物業(yè)管理公司進行這些管理，逐步納入到現代化的物業(yè)管理上。
3. 及時總結經驗與教訓，妥善解決易出現的各種問題
通過對舊區(qū)實施物業(yè)管理的城市的'調查研究，目前急需解決的幾個問題如下：
◎ 物業(yè)收費
要解決物業(yè)收費低、收繳率低、物業(yè)管理公司入不敷出的情況，可采取的措施如下：
(1) 明確業(yè)主公約。事先對小區(qū)的服務內容、服務標準、收費標準及收費方式(物業(yè)費可以實行低取費、菜單式，按項定價的方式)實行由當事雙方協商確定，制定本小區(qū)的業(yè)主公約，同時應注意公約不得違反當地的法律法規(guī)。政府要給物業(yè)管理企業(yè)對違反“公約”的人有“罰”款權，這種“罰”款不同于“行政罰款”，而是要求違反“公約”人要對遵守“公約”人的侵害承擔賠償責任。物業(yè)管理企業(yè)進行“罰”款的依據是“公約”，“罰”來的款只能轉入物業(yè)的公共維修資金和用于物業(yè)管理的費用支出，而絕不能進入物業(yè)管理企業(yè)的“利潤”或“罰款”人的腰包。法院或仲裁機構對物業(yè)糾紛主要應依“公約”判案�！肮s”不僅約束業(yè)主，同時也是對物業(yè)管理企業(yè)的約束，在企業(yè)不能按要求管理物業(yè)時，業(yè)主同樣可以依據公約的規(guī)定提出警告、“罰款”甚至終止合同。
(2) 在小區(qū)顯眼的地方張貼服務內容及服務標準、收費標準、收費方式以及對違反公約的處罰措施。
(3) 公有租賃住房應從租金中提取一定比例的物業(yè)管理費用，物業(yè)管理單位要相應承擔一定的責任。專業(yè)部門委托給物業(yè)管理單位承擔綠化和道路養(yǎng)護的，有關部門應給一定的費用。
(4) 物業(yè)管理企業(yè)可就地吸納下崗職工，享受優(yōu)惠政策，降低運行成本，把有限的收入用在服務上，同時也解決了這些業(yè)主交不起物業(yè)費的難題。
(5) 以政府補貼的形式，作為資助特困家庭繳交物業(yè)管理費的專項經費。
(6) 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。
(7) 控制物業(yè)公司的進駐資格。在實行物業(yè)公司管理的小區(qū)，一定要選擇規(guī)模較大、社會信譽好、企業(yè)知名度高、管理人員素質高、管理服務質量好、群眾滿意率高、具有較強市場競爭力的公司，這些公司的管理好，資源配置的能力強，直接管理成本低，從而即使物業(yè)管理費用低些也有利益可圖。再者，公司管理得好，居民必然按時交費的就多，收繳率相應的就會提高。
(8) 加強物業(yè)公司與業(yè)主之間的溝通。物業(yè)公司平時應注意舉辦一些活動，加強與業(yè)主之間的溝通。如不定期邀請社區(qū)有威望、較熱心的業(yè)主座談;“六一”兒童節(jié)組織有孩子的業(yè)主一起活動;為老年人舉辦書法繪畫比賽;組織社區(qū)人們跳健身操等。別看舉辦這些小型的活動事小，但是它的作用和意義卻不能輕視，通過一個個不同形式的活動，促使物業(yè)與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間進一步的了解，有益于小區(qū)和睦氣氛的培養(yǎng)，有益于不少問題的解決。
(9) 可以采取物業(yè)繳費社會化的形式，讓居民把物業(yè)費直接交到銀行，為居民建立信用體系，對那些有能力支付物業(yè)費卻以各種理由拒交的業(yè)主進行制裁，同時，對物業(yè)公司也應實行信用機制，建立信用體系。如果物業(yè)公司不能履行職責，將拿不到管理費或少拿，以打消一部分按時交物業(yè)費業(yè)主的顧慮。
(10)政府應出臺有利于舊區(qū)物業(yè)管理更優(yōu)惠的政策，對積極參與舊區(qū)物業(yè)管理的物業(yè)管理公司給予補貼和扶植。如政府在稅收等方面給予一定的政策優(yōu)惠，同時撥出專款補貼給物業(yè)管理公司，保證物業(yè)管理公司能保本微利，在正常經營狀態(tài)下不至于虧損嚴重而紛紛退出房改房物業(yè)管理市場，從而扶植物業(yè)管理公司接手舊區(qū)的物業(yè)管理，形成良性循環(huán)機制，待條件成熟時再按照市場化的模式進行運作。
◎ 住房維修資金
要想成功地歸集維修資金，徹底改變傳統(tǒng)的“以租養(yǎng)房、以租養(yǎng)人”的房屋維修管理模式，實現“市場化、社會化、專業(yè)化”的現代物業(yè)管理的房屋維修模式，保證房屋及其設備的正常使用和運行，各地應采取的措施主要有：
(1) 盡快出臺相應的法律法規(guī)。如北京市國土房管局《關于規(guī)范和加強本市居住區(qū)物業(yè)管理的若干意見》中規(guī)定：商品住房和公有住房出售后都應建立住宅共用部位、共用設施設備維修資金，用以保障住房售后的維修管理。雖然現在有許多城市注意到了舊區(qū)維修資金的問題，但由于實施難度大，一些城市在政府規(guī)定中未涉及舊區(qū)維修資金的收取、管理和使用，各地應根據本地區(qū)的情況盡快出臺相應的法律法規(guī)，以便有法可依。
(2)加大舊區(qū)維修資金的歸集力度。國家有文件明確規(guī)定：“舊有公房出售時，購房者按購房款2%的比例，向售房單位繳納維修基金”，因此，對舊區(qū)內公房轉為私產的一定要進行維修資金的收取;對于還是公有租賃住房的應盡快制定維修資金統(tǒng)一歸集的辦法，使它們也納入住房維修基金，進而形成統(tǒng)一、可靠、有效的住房保障機制，不斷完善資金繳存程序，簡化手續(xù)，使新老政策盡快并軌。同時還要對公有住房售后維修資金進行整合。
(3)建立完善的維修資金管理制度。維修資金涉及廣大業(yè)主的共同利益，資金的管理、使用及歸集要有一套嚴格的制度，設專門的管理機構。在物業(yè)專項維修資金的監(jiān)管方面，廣州市大力推行物業(yè)專項維修資金“一戶一存折”和“維修資金專用卡”的維修資金管理制度，即每一業(yè)主都有維修資金專用賬戶，廣大業(yè)主能隨時了解、監(jiān)督維修資金的使用情況，并由專門的部門監(jiān)督管理專項維修資金，以維護廣大業(yè)主的切身利益，值得各地借鑒。
◎ 理順各部門的職責
物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務、社區(qū)精神文明建設及供水、供電等到部門的專業(yè)管理有著密切的聯系，搞好物業(yè)管理單靠一家不行，只有充分發(fā)揮政府主管部門的核心作用，各部門密切配合，共同促進才能實現。
在處理物業(yè)管理和社區(qū)管理的關系上，要充分依靠街道、居委會。物業(yè)管理是社區(qū)管理的基礎，是社區(qū)服務網絡的重要組成部分，也是社區(qū)精神文明創(chuàng)建的重要力量。要在街道、居委會的配合支持下，理順小區(qū)管理體制。
在處理物業(yè)管理和供水、供電等部門的關系上，可按照新小區(qū)的辦法進行管理。同時業(yè)主委員會是物業(yè)小區(qū)(大廈)業(yè)主民主協商、自我管理、平衡利益機制的組織。政府主管部門應積極指導業(yè)主籌備小組召開業(yè)主大會，組織成立業(yè)主委員會。按照新小區(qū)的管理方式促進業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間的雙向選擇、合同約束機制的發(fā)展，推動物業(yè)管理行業(yè)向規(guī)范化、專業(yè)化和規(guī)模化發(fā)展。
總之，在理順物業(yè)管理和其他各部門的關系上，應以物業(yè)管理為主，其他各部門為輔、積極配合小區(qū)的物業(yè)管理，改變過去存在的環(huán)境差、服務差、管理差的小區(qū)形象，為老百姓創(chuàng)造和保持一個安全、整潔和舒適的居住環(huán)境。
物業(yè)管理的調查報告12
為了貫徹落實市委市政府關于加強對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)督管理，解決物業(yè)服務中的突出問題，努力改善城市人居環(huán)境，實現建設宜居城市的目標。根據區(qū)政府的安排，我們對全區(qū)56個小區(qū)，18家物業(yè)公司的基礎情況進行了詳細的調查，調查情況如下：
一、基本情況
我區(qū)共有物業(yè)公司18家，其中具有一級資質的物業(yè)公司1家；二級資質的3家；三級以下的14家。物業(yè)公司物業(yè)費收繳率達到90%的1家；達到70%的2家；50%的6家；不足50%的9家；另有3家僅能達到20%。
我區(qū)現有物業(yè)小區(qū)56個，樓房937棟樓，住戶70479戶。無物業(yè)公司管理的散樓有97棟，住戶5854戶。其中省級示范小區(qū)15個；市級示范小區(qū)18個；其它小區(qū)19個。
二、存在的主要問題
�。ㄒ唬┕芾眢w制不順暢，人為增加了管理難度。
政府行業(yè)主管部門的職能、權利、義務不明晰，權利過于集中在上邊，形成了區(qū)級政府物業(yè)管理部門有人力開展管理工作、事實上卻無力去管，而市物業(yè)管理部門有權管、卻無人管的局面，人為地設置了管理障礙，增加了管理難度。物業(yè)管理工作的重點在基層，管理的主體也應該在基層，只有這樣，管理工作才能做到經常性、連續(xù)性，才能形成良性循環(huán)。因此其主要職能也應該體現在基層，事實上《物業(yè)法》也是這樣規(guī)定的。按照物業(yè)法的有關規(guī)定，縣區(qū)物業(yè)管理部門應該具有對物業(yè)企業(yè)監(jiān)督、檢查、考核、資質初審、以及處罰等職能，這些職能是政府物業(yè)行業(yè)管理部門最基本的監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行自身職能的有效手段。但區(qū)物業(yè)辦成立后，市里下放給區(qū)物業(yè)辦的職能中，不具有對物業(yè)企業(yè)的資質初審（物業(yè)公司準入和退出初步審查審驗權）和對物業(yè)企業(yè)違規(guī)處罰的職能。這就無法保證縣（區(qū)）政府有效監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行職能的效力，因此物業(yè)企業(yè)的管理問題、服務問題就無法有效得到解決。同時，區(qū)政府雖然成立了物業(yè)辦，但沒有相應的辦公經費、沒有公務車輛，無法實現有效的、經常性的管理。
�。ǘ┲贫确ㄒ�(guī)不完善，開展工作無依據。
物業(yè)行業(yè)系統(tǒng)（包括政府行業(yè)主管部門、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會）制度不健全，法規(guī)不完善，就不能依法實施有效管理和服務。主要體現在：一是政府物業(yè)管理部門沒有健全的對物業(yè)企業(yè)進行監(jiān)督、檢查、考核的制度，致使物業(yè)企業(yè)大多處在自由管理，隨意服務的無約束狀態(tài)，只有出現問題時，才有人去過問；二是物業(yè)企業(yè)即便不履行服務的職能，政府也沒有對其實施處罰的有效手段和依據，長此以往，問題越堆越多；三是物業(yè)企業(yè)對業(yè)主私自搭建、拆改、違章建設等問題沒有有約束力的監(jiān)督手段和解決問題的法律依據，致使業(yè)主私搭亂建、私拆亂改等行為屢禁不止，危害極大。這些問題說明，在物業(yè)管理實踐中，法規(guī)建設遠遠落后于住宅建設速度，制度和法規(guī)不健全，上述問題就會長期存在下去，物業(yè)管理和服務工作就無法實現依法有序開展。
�。ㄈ┪飿I(yè)管理不規(guī)范，服務水平不高。物業(yè)企業(yè)內部管理不規(guī)范，整體服務水平較低，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間矛盾重重，互不理解，導致了物業(yè)企業(yè)收取物業(yè)費成了難題，而物業(yè)費收不上來，服務就更上不去，長此以往，惡性循環(huán)。我們調查過的物業(yè)公司沒有一家能將收費情況、費用使用情況、服務內容和收費標準等重要信息進行公開。到現在，幾乎全部業(yè)主對物業(yè)公司應該收取那些費，收費標準是多少，開展了那些項目的服務，收取的費用是如何使用的不清楚。這些信息不公開，一方面暴露了物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范的問題，另一個側面反映了物業(yè)企業(yè)沒有很好的樹立“以人為本，服務第一”的理念。由于缺乏這樣的理念，物業(yè)公司的服務不到位、服務質量差、業(yè)主不主動繳費、不愿意繳費的問題就成了制約物業(yè)管理水平提高的老大難問題。通過調查得知，我區(qū)除車輛廠物業(yè)公司繳費率達到90%以上外，其他公司多數連70%都難以達到，長此以往，形成了“服務不到位、業(yè)主不交費、服務更不到位，業(yè)主更不繳費”的惡性循環(huán)。尤其是老舊小區(qū)，問題更為突出，有的物業(yè)公司干脆關門走人。在我區(qū)，最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的景南小區(qū)開發(fā)商卷走房屋維修基金的問題；景南4號樓房屋無產權的問題至今無法妥善解決。
�。ㄋ模├吓f小區(qū)基礎條件差，管理上不去。
我區(qū)老舊小區(qū)基礎條件差，歷史欠賬多，開發(fā)商遺留問題多，導致多數老舊小區(qū)管理跟不上，甚至是無物業(yè)管理。在我區(qū)，根據基礎條件可把小區(qū)分為三類：一是缺乏物業(yè)管理配套設施的老舊住宅區(qū)，占全區(qū)物業(yè)管理住宅區(qū)面積67%；二是實行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的23%；三是配套設施完善、實行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的10%。其中，老舊住宅區(qū)面廣量大、建設標準普遍不高、歷史欠賬多，小區(qū)功能不完善、硬件建設差、設施和設備老化、物業(yè)費收取比率低、房屋維修基金缺失、開發(fā)商遺留問題多等問題十分突出，這些問題長期得不到解決，物業(yè)管理在這些小區(qū)無法正常開展。
（五）物業(yè)企業(yè)準入不規(guī)范，缺乏相應的退出機制。在我區(qū)18家物業(yè)企業(yè)中，具有二級以上資質的物業(yè)企業(yè)僅有4家，三級以下資質的物業(yè)企業(yè)多數不具備開展物業(yè)服務的能力。這些物業(yè)公司幾乎全部是過去開發(fā)公司派生出來的子公司，大多沒有通過正規(guī)的渠道進入物業(yè)管理行業(yè)，公司管理不規(guī)范，服務不到位的問題成了普遍性的問題。加之政府在行業(yè)管理的過程中，沒有引入競爭機制，沒有建立相應的退出機制，致使物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范、服務的隨意性大，交叉管理問題嚴重，重收費輕管理問題突出。在我區(qū)，甚至有兩家物業(yè)公司管一個樓、一個小區(qū)的現象。
�。I(yè)委會成立難，群眾參與度低。
由于物業(yè)管理在我市和我區(qū)還處于發(fā)展時期，參與物業(yè)管理的業(yè)主委員會更是新生事物。各小區(qū)業(yè)主對業(yè)主委員會組織普遍不了解，缺乏主人翁意識，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關心，再加上如今的小區(qū)業(yè)主來自四面八方，情況互不熟悉，利益訴求不盡相同，因此大多數人對此抱有事不關己、高高掛起的無所謂心態(tài)，導致召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會較為困難。有的小區(qū)即使勉強成立了業(yè)主委員會，但由于缺少敬業(yè)、富有號召力的業(yè)主委員會組成人員，平時疏于活動，形同虛設，沒有發(fā)揮其應有的作用，更無法實現真正意義上的自治管理。另一方面，由于業(yè)主委員會的法律地位并不十分清晰，許多棘手問題難以處理，作為自治組織的業(yè)主委員會難有大的作為。
三、解決物業(yè)管理問題的幾點建議:
（一）進一步理順體制，增強管理效力。
物業(yè)管理工作要想從根本上得到改善，必須從體制機制入手解決問題。為此，政府必須下決心把物業(yè)管理的職能下放到便于實施管理、能夠形成管理效力的基層政府物業(yè)管理部門；必須使基層政府在管理物業(yè)行業(yè)的過程中，具有有效的、科學的、合理的、可行的管理手段，只有這樣，才能從根本上解決體制不順、管理不暢、效果不好的局面。同時，市政府在批準各區(qū)成立物業(yè)辦的同時，必須把辦公經費和交通工具列入財政運算，確保工作能正常運行。
�。ǘ┙⒔∪贫龋晟婆涮追ㄒ�(guī)。
健全必要的工作制度，完善配套的法律法規(guī)是做好物業(yè)工作的根本保證。一是要在政府物業(yè)管理部門建立健全對物業(yè)企業(yè)檢查、考核、年審、獎懲等必要的工作制度，通過健全的制度保證，促進物業(yè)企業(yè)管理和服務的規(guī)范化。二是在物業(yè)企業(yè)內部進一步完善管理機制，開展規(guī)范的管理和服務，向社會公開收費、服務、收費支出等重要信息，通過向社會公開這些信息，讓業(yè)主明明白白交費，清清楚楚接受服務。只有這樣，物業(yè)公司和業(yè)主之間才能建立相互信任、互相理解的`平等關系。
（三）政府要主導老舊小區(qū)改造，逐步解決問題。政府作為物業(yè)市場的管理和協調主體，必須對確保物業(yè)市場的健康發(fā)展肩負起必要責任。在我市和我區(qū)，由于對物業(yè)市場的認識、管理、以及在房地產開發(fā)過程中遺留的各種問題，導致了老舊小區(qū)基礎條件差，歷史欠賬多，管理跟不上。如果政府不下大決心、加大投入，這些問題就會長期困擾我市物業(yè)市場的健康發(fā)展，我市建設宜居城市的目標就不會順利實現。因此，政府在通過房管、規(guī)劃、建設等部門加強對房產開發(fā)行為的約束的同時，要加大對老舊小區(qū)基礎設施建設的投入力度，改善老舊小區(qū)功能不全、基礎設施老化等問題，逐步改善老舊小區(qū)的居住環(huán)境，從而促進我市物業(yè)市場走上健康發(fā)展的道路。
�。ㄋ模┮�(guī)范物業(yè)市場，建立競爭機制。
物業(yè)市場的供需主體是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主，而物業(yè)市場的協調主體是政府及其行業(yè)行政主管部門。因此，政府有責任通過制定政策、完善法規(guī)、加強監(jiān)管、改進服務等途徑，積極營造規(guī)范的物業(yè)管理市場氛圍和經營環(huán)境。政府要依據有關的法律法規(guī)，根據我市物業(yè)管理實際，嚴格、科學的把好物業(yè)企業(yè)的準入和退出關，建立科學的激勵和競爭機制，杜絕開發(fā)商建一處樓、誕生一個物業(yè)公司和一個小區(qū)、一棟樓房多家物業(yè)公司管理的不規(guī)范管理現象。要在物業(yè)企業(yè)之間建立必要的競爭機制，建立嚴格科學的退出機制，讓物業(yè)企業(yè)之間感受到競爭的壓力，逐步提高物業(yè)企業(yè)的管理水平和服務水平。
�。ㄎ澹┘哟笮麄髁Χ龋鸩教岣哒J識。
全社會（包括政府各部門）必須進一步提高對物業(yè)工作重要性的認識，增強關心物業(yè)、支持物業(yè)的責任感�，F代物業(yè)管理包括“保安、保潔、保綠、保修、保養(yǎng)、保管及其他服務”等諸多職能，是一個性質十分特殊的綜合性服務行業(yè)。對政府來說，物業(yè)是新時期構建和諧社會的重要因素，物業(yè)企業(yè)客觀上承擔了不少基層政府的職能，是城市管理的重要組成部分，是部分政府職能市場化的表現形式；對市民而言，物業(yè)維護了家園的舒適安寧、潔凈美麗和整潔有序，有效地提升了居住環(huán)境的生活品位。良好的物業(yè)是小區(qū)房地產開發(fā)積聚人氣的重要因素，也是使房產長期保值增值的重要原因。因此要在全社會中廣泛宣傳物業(yè)管理在現代生活中的重要作用，特別要提高各級領導干部的認識，努力營造有利于物業(yè)發(fā)展的良好氛圍。要切實提高物管行業(yè)、物管從業(yè)人員的地位，讓物業(yè)管理人員享受到與之相適應的政治和生活待遇。
�。┮婪ǔ闪I(yè)委會，逐步理順供需關系。
在全區(qū)范圍內，依法成立業(yè)主委員會，逐步理順社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)三者之間的關系，在物業(yè)管理上，形成良性互動。社區(qū)居委會和業(yè)主委員會都是小區(qū)居民的自治組織，這兩個組織是街道社區(qū)和小區(qū)業(yè)主利益的維護者和實踐者，而物業(yè)企業(yè)是在社區(qū)居委會和小區(qū)業(yè)主委員會監(jiān)督下提供物業(yè)管理和服務的企業(yè)。一方面要發(fā)揮社區(qū)居委會和小區(qū)業(yè)主委員會的主觀能動作用，增強他們的責任意識、維權意識和監(jiān)督作用，另一方面通過政府行業(yè)主管部門，協調好、理順好社區(qū)居委會、業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的各種關系，使社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)之間建立良性互動的關系，從而促進物業(yè)管理和物業(yè)服務進一步規(guī)范化、合理化。
物業(yè)管理的調查報告13
管養(yǎng)等各類物業(yè)服務。但由于物業(yè)管理在我縣起步比較晚，發(fā)展相對滯后，出現了小小的矛盾和問題，現已成為影響居民正常生活的焦點問題，亟需采取有效對策來加以改進和解決。
一、基本現狀
截至目前，我縣已建成小區(qū)和各單位家屬樓137個，建筑面積123萬平方米，規(guī)劃住房12711套，入住44489人。入住人口占城區(qū)總人口的%。建設方式主要為：90年代各單位在后院集資建設的房屋占15%，商品房占70%，小產全權房占10%，保障性住房占5%。
我縣物業(yè)管理有三種模式。一是由物業(yè)服務企業(yè)管理，全縣有物業(yè)服務企業(yè)13家，資質全部為暫定三級，從業(yè)人員244人，雖然服務小區(qū)只有26個，但這些小區(qū)住宅總面積約59萬平方米，近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區(qū)70個，這是小區(qū)管理的主要形式，占全縣建成住宅小區(qū)的一半，管理住房面積約52萬平方米，占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無人管理小區(qū)，涉及小區(qū)41個，面積約12萬平方米。
二、小區(qū)管理存在的問題
通過統(tǒng)計數字可以看出，目前全縣絕部分住宅小區(qū)處于自主管理或無人管理狀態(tài)，關乎六、七千戶群眾的切身利益。就物業(yè)公司管理的26個小區(qū)而言，也有收費難、管理難、業(yè)主與物業(yè)錯位、服務缺失等諸多問題。這些問題不僅直接影響到居民的居住環(huán)境和生活質量，而且疊加累積極易造成群體上，影響全縣穩(wěn)定局。分析我縣住宅小區(qū)及物業(yè)管理，主要有以下五方面問題：
�。ㄒ唬嗜腴T檻低，服務不規(guī)范。我縣現有13家物業(yè)公司，資質全部為暫定三級，從業(yè)人員244人，注冊資本都在50萬100萬元，平均每家公司員工不到20人，規(guī)模小，實力弱。物業(yè)管理人員都為退休人員和下崗工人，沒有經過正規(guī)培訓，不懂物業(yè)服務，更談不上持證上崗，整體人員素質令人堪憂。物業(yè)服務都僅僅限于看門、搞衛(wèi)生，業(yè)主很少見到物業(yè)公司管理人員。小區(qū)院內車輛亂停亂放、閑雜人員自主進出、小商小販吆喝叫賣、小孩隨意玩耍等現象比比皆是。即使衛(wèi)生打掃也不徹底，多只是清早掃一遍，而且只掃院子和道路，不管角落和樓梯，小區(qū)環(huán)境難盡人意。門衛(wèi)基本上就是開鎖門、收取停車費，安保防范流于形式，失盜事件屢有發(fā)生。
�。ǘ┦召M標準高低不一，收費難度。一方面，物業(yè)公司收費項目不一，收費標準自定，高低參差不齊。高層小區(qū)收費項目最多的有物業(yè)服務費、地下室服務費、生活垃圾費、電梯費等，合計達1800元，個別小區(qū)趕上了咸陽市的收費標準；除此以外，對出入車輛還要收取停車費。小區(qū)收費有的按面積計征，有的按戶平攤，收費標準參差不齊，上下之間相差數倍，群眾響比較強烈。另一方面，管理無抓手，收費難度很。舊小區(qū)水、電、暖分戶管理，自主購買，物業(yè)收費全憑自覺，收費難度很，一些小區(qū)甚至連取暖費都難以及時收取，影響居民生活。新建小區(qū)借鑒西安、咸陽經驗，對水、電等實行智能卡統(tǒng)一管理，減少了物業(yè)收費難度，管理比較方便，但是個別物業(yè)公司在水、電收費中有私自加價行為，監(jiān)管難度，業(yè)主不滿意。
（三）基礎設施不健全，物業(yè)公司不愿管。一舒劃設計不到位。規(guī)劃是龍頭，規(guī)劃建設亂，則物業(yè)管理亂。主要表現在各單位后院家屬樓，臨街見縫插針單體樓工程，由于受地形狹窄和建設規(guī)模小等因素影響，小區(qū)的綠化、亮化、停車位和物業(yè)用房等基礎設施無法配建，規(guī)模小、成本高，物業(yè)管理無利可圖，甚者可能虧本，導致物業(yè)公司不愿進駐管理，這是造成小區(qū)自治或無人管理的主要原因。二是建設工程質量有硬傷。建設工程質量問題本身屬開發(fā)商應承擔的責任，但工程交付使用后，因質量問題，物業(yè)服務企業(yè)與開發(fā)商推諉扯皮，業(yè)主維權和利益訴求無人理睬，這類事件往往釀成上案件。如鴻運廈電梯質量問題，水電苑地面滲水問題，恒海家園自來水管道漏水等問題，上時間長達幾年，問題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患。按照國家規(guī)定，在工程交付使用前，開發(fā)商必須組織相關單位人員進行消防單項驗收和電梯單項驗收，最后進行工程總體驗收。但調查中發(fā)現，我縣好多開發(fā)項目未經任何驗收而擅自交付使用，業(yè)主入住后，因室外工程未完工，樓內天然氣未安裝到位，有線電視未安裝到位，電梯和消防未驗收等問題，引發(fā)集體上。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)廈等開發(fā)建設項目，曾多次群。
�。ㄋ模I(yè)主結構多元化，維權主張難統(tǒng)一。由于業(yè)主來自社會各個階層，社會經歷、收入水平、文化修養(yǎng)等不同，認識問題、處理問題的方式、方法也不盡相同，導致物業(yè)管理工作難度加，而且規(guī)模越越難管理。一是站位不同，意愿相左。小區(qū)空地有車的想留車位，電動車主要建車棚，其他住戶還要收費，意愿不一，相互爭執(zhí)，難以協商。二是業(yè)主錯位，“主”為“客”。多數業(yè)主對自己的權利和義務認識不清，不知道自己該享受什么權利，履行哪方面義務，甚至淡定處之，對小區(qū)集體事項不聞不問，聽之任之。相當一部分小區(qū)業(yè)主員會不能正常履行職責，幾年難以召開業(yè)主會。三是良莠不齊、素質欠缺。物業(yè)服務企業(yè)本身是有償服務，部分業(yè)主沒有形成對物業(yè)管理有償服務意識，缺乏社會公德，只要服務，不愿交費，抱有蹭熱、蹭物業(yè)的市儈意識。據調查，縣城各小區(qū)物業(yè)費收繳比例多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶88戶，今年收繳68戶，繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜雅居收繳比例90%。
�。ㄎ澹┖暧^環(huán)境有影響，管理體制未理順。房地產市場與物業(yè)管理是皮與毛，唇與齒的關系。有的小區(qū)因房地產市場不景氣，建成后入住率低，物業(yè)服務經營管理成本高、支出，服務質量就差，如永豐御景苑。有的項目資金短缺，進展緩慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時間交房，但因工程質量和配套設施不完善，導致物業(yè)管理難度增，比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)廈等。特別是“小產權”房，由于沒有完全產權，規(guī)劃設計和工程質量難以監(jiān)管等原因，遺留問題較多，管理難度很，已經成為物業(yè)糾紛的“多發(fā)地”。另一方面，實事求是地講，物業(yè)管理工作機制尚未形成。根據中省市關于進一步加強物業(yè)管理的文件精神和要求，按照“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導，屬地鎮(zhèn)（社區(qū)）為主體進行社會管理的總體要求，形成以屬地社區(qū)居會為主的“部門（單位）、鎮(zhèn)、社區(qū)居會”三級物業(yè)管理體系。但是在現實工作中，全縣物業(yè)一旦有問題，鎮(zhèn)和各社區(qū)居會管理職責缺失，由縣物業(yè)行政主管部門直接處理。這樣的管理缺位，在一定程度上助推了我縣物業(yè)管理的混亂局面，這也是我縣物業(yè)管理問題得不到長期有效解決的直接誘因。
三、對策和建議
農民向城鎮(zhèn)轉移、居住向小區(qū)集中是城鎮(zhèn)化發(fā)展的'必然要求�；鶎庸芾響m應形勢發(fā)展的要求，逐步實現以村會管理為重向以社區(qū)、住宅小區(qū)為重的轉變，更好地服務社區(qū)居民。對于我縣的轄區(qū)物業(yè)管理要分類指導，區(qū)別對待，標本兼治，穩(wěn)步推進。
�。ㄒ唬┓e極探索建立物業(yè)監(jiān)管體系。一是完善機制。物業(yè)管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導，屬地鎮(zhèn)（社區(qū)）為主體進行社會管理的總體要求，建立以屬地社區(qū)居會為主的“部門（單位）、鎮(zhèn)、社區(qū)居會”三級物業(yè)管理體系。二是摸清底子。在理順工作關系的前提下，由房管所負責，各鎮(zhèn)（社區(qū)）居會配合，針對城區(qū)新老小區(qū)進行地毯式調查統(tǒng)計，將各小區(qū)的名稱、住戶信息、住房情況和物業(yè)管理情況等信息全部登記造冊，然后按照各居會所劃定的片區(qū)將小區(qū)的信息分解到各居會，由各居會制定具體的實施方案，負責實施小區(qū)物業(yè)監(jiān)督管理工作。三是強化業(yè)務指導。建議參照外地經驗，將房管所升級為科級建制單位，便于協調部門關系，提升物業(yè)監(jiān)管水平。
�。ǘ﹪腊盐飿I(yè)服務企業(yè)準入關。凡是進入xxxx縣的物業(yè)服務企業(yè)必須在物業(yè)行政主管部門注冊登記，對于不登記備案的服務企業(yè)，一律叫停不得進駐小區(qū)開展工作。對于新建開發(fā)項目，在發(fā)房屋預售證前，要求開發(fā)企業(yè)對小區(qū)進行前期物業(yè)招標，選定服務質量好、態(tài)度好、信譽好、且管理規(guī)范的企業(yè)從事物業(yè)服務。同時，繳納一定的履約保證金，規(guī)范制約物業(yè)服務企業(yè)行為，便于調處物業(yè)與業(yè)主的糾紛，防止騙取物業(yè)管理資金行為的發(fā)生。
（三）加強對物業(yè)公司人員的培訓。受收入水平、群眾理念、收費標準等因素制約，在當前和今后相當一個時期，物業(yè)服務在我縣可能屬于微利行業(yè)。但作為服務企業(yè)，只有不斷提高自身素質，提高服務質量，才是立身之本，只有服務質量提高了，廣住戶才會認可。物業(yè)行政主管部門應每半年組織一次物業(yè)管理知識講座，提高從業(yè)人員的自身素質；每年組織一次省級物業(yè)從業(yè)人員的培訓，力爭在23年內全部實現物業(yè)人員持證上崗。
�。ㄋ模⿵娀飿I(yè)費收繳管理。物業(yè)費收繳是困擾物業(yè)服務的最難題，直接關乎物業(yè)管理的正常運轉。要解決好收費問題，必須解決好以下三個問題：一是標準�，F有物業(yè)管理收費標準分類較粗，質量要求不嚴，物價部門應對此調研，細化標準要求。二是抓手。中城市的小區(qū)實行智能卡管理，物業(yè)收費比較容易。我縣新建小區(qū)水、電實行統(tǒng)一管理，經適房小區(qū)還一并納入了取暖管理，物業(yè)收費幾乎沒有什么障礙。問題是老舊小區(qū)水、電、暖全部分戶管理，自主購買，沒有制約手段，收費普遍比較困難。可以對這樣的小區(qū)實行改造，水、電、暖統(tǒng)一管理或統(tǒng)管其中的12項，財政予以適當獎補。改造后聘請物業(yè)公司進駐管理。三是監(jiān)督。小區(qū)應該設立公示牌，收費項目、收費標準全部公開，誰交誰欠張榜公開告知，用途結余定期公示，消除業(yè)主的思想疑慮。同時，要接受業(yè)主員會的管理，努力提高物業(yè)服務管理水平，為業(yè)主提供一個舒心的良好環(huán)境。
（五）強化對業(yè)主自主管理的引導。業(yè)主是小區(qū)法定的主人，調動業(yè)主的積極性，增強業(yè)主的主人翁意識對于提高小區(qū)管理水平至關重要。首先，要加強引導，做好老舊小區(qū)物業(yè)管理的推行工作。由居會牽頭，負責組織和指導本轄區(qū)內住宅小區(qū)業(yè)主會成立、業(yè)主員會的首屆和換屆、改選工作，督促收繳轄區(qū)內物業(yè)專項維修資金。指導和監(jiān)督業(yè)主會、業(yè)主員會依法開展業(yè)主自治管理或者選聘物業(yè)服務企業(yè)，調處物業(yè)管理服務中的矛盾糾紛。在有條件的小區(qū)，試點建立小區(qū)黨支部或臨時黨支部，發(fā)揮黨員作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣傳。通過采取行之有效的宣傳手段，加宣傳力度，提高廣業(yè)主對物業(yè)管理相關法律法規(guī)的知曉率，消除認識誤區(qū)，更好地行使權利，履行義務，樹立正確、健康的消費理念，創(chuàng)建宜居小區(qū)，構建和諧家園。
�。┘油七M老舊住宅小區(qū)整治力度。由縣物業(yè)行政主管部門牽頭，各鎮(zhèn)（社區(qū)）居會配合，按照因地制宜，逐步實施，分類管理的原則，采取由物業(yè)公司管理、原建房單位管理、業(yè)主自治管理等多種途徑，對現有舊住宅小區(qū)進行摸底調查，分類排隊，集中整治。其中：對基礎設施比較完善，多數業(yè)主同意實行市場化管理的老舊小區(qū)，應積極引入物業(yè)公司管理；對基礎設施不健全、多數業(yè)主不同意實行市場化管理的老舊小區(qū)，應以確保小區(qū)衛(wèi)生清潔和治安秩序為基本服務，由業(yè)主員會自治管理；對單位集資建設的住宅樓，由其原建設單位自行負責物業(yè)管理涉及事宜。同時，加強對規(guī)劃的執(zhí)法管理和房地產市場監(jiān)管，規(guī)范并逐步取締“小產權”房，嚴格質量監(jiān)管，完善基礎設施，消除硬件缺失，為開展物業(yè)管理奠定良好基礎。
物業(yè)管理的調查報告14
物業(yè)管理問題是加強社區(qū)建設，構建和諧社會的重要內容之一。綜合市長公開電話每年受理情況看，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點、難點之列。僅今年上半年，我辦就接到此類投訴890余件，主要是房屋質量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現象嚴重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強制指定消費太陽能等涉及物業(yè)管理工作的問題。就此，我辦于近日進行了調研。
一、小區(qū)物業(yè)管理基本概況我市物業(yè)管理自1998年起步，現已有物管企業(yè)61家，其中二級資質企業(yè)3家，三級資質企業(yè)48家，暫定級企業(yè)10家，從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項目118個，總建筑面積668。69萬平方米，其中已成立業(yè)主委員會的有81個小區(qū)；在建住宅物業(yè)管理項目（實施前期物業(yè)管理）27個，總建筑面積480萬平方米。這些管理項目中，榮獲物業(yè)管理部優(yōu)稱號的1個，省優(yōu)稱號的20多個。
二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因隨著城市建設的快速發(fā)展，房地產市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發(fā)展中產生的新情況。具體表現在以下幾方面：
（一）業(yè)主對權利義務的認識不對稱。
隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權意識日漸增強，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務認識不清。表現為：
一是房屋維修養(yǎng)護責任意識不強，“產權歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；
二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；
三是不按時交納或不交納物業(yè)管理費，尤其是老舊小區(qū)。
不交費的理由多種多樣，物業(yè)服務不到位自不必說，房屋質量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務質量下降，干脆關門走人，廣大業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛，最終兩敗俱傷。據了解，目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費難，物業(yè)管理工作難以為繼，無奈撤出，涉及13個小區(qū)，50多萬平米住宅。四是業(yè)主委員會流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關心。業(yè)主大會召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。
�。ǘ┢髽I(yè)對管理服務的'定位不準確我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質不高，很難樹立科學的管理和服務理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。
主要表現在：
一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識，服務態(tài)度不端正，服務用語不文明，服務行為不規(guī)范，對業(yè)主的正當要求不能滿足，更談不上主動幫助業(yè)主排憂解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問題也不能得到及時解決，直接影響物業(yè)管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升。
二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。日常維修是物業(yè)管理一項重要工作，維修不及時、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。
三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經濟利益出發(fā)，出租車棚、地下室等，用于經營謀利，產生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。
�。ㄈ├吓f小區(qū)基礎條件不配套我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類：
一是缺乏物業(yè)管理配套設施的老舊住宅區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40；
二是實行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21；
三是配套設施完善、實行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39。其中，老舊住宅區(qū)面廣量大，建設標準普遍不高，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉等各種矛盾突出。具體表現在：
一是可用于小區(qū)管理與服務的物業(yè)管理用房、車庫配套設施數量低，無法建立市場化管理運作機制。
二是安全防范設施匱乏，大多是敞開“不設防”住宅小區(qū)，無法實行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時有發(fā)生。
三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。
四是地下管網不暢，經常出現下水堵塞或雨天積水問題。
五是小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。
六是收費率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區(qū)進行維持型管理。
�。ㄋ模╅_發(fā)商遺留問題的解決不到位開發(fā)商遺留問題突出，相關部門沒有按規(guī)定進行驗收，嚴重影響了物業(yè)管理。
一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確，對交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督，一些項目交付使用時往往綠化、封閉、道路等配套設施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務收費矛盾，也制約了物業(yè)管理的順利開展。
二是有些公建配套設施，如：車庫、地下室、架空。
物業(yè)管理的調查報告15
公司主要從事集裝箱船舶裝卸業(yè)務，同時提供訂艙、碼頭內拆裝箱、空箱管理等多元化增值服務。東方海陸坐落于天津港北疆港區(qū)東部，擁有4個專業(yè)化集裝箱泊位。下屬部門有技術部 操作部 行政部 財務部 物業(yè)部 人事培訓部 而物業(yè)部作為服務行業(yè)來說，應該把業(yè)主的事情當成自己的事情來辦，政府部門有“群眾無小事兒”的服務理念，我們也應該有“業(yè)主無小事兒”的服務理念，這也適用于我們物業(yè)企業(yè)。
一個好的物業(yè)公司，該具備哪些工作能力和素質？哪些細節(jié)是物業(yè)公司在日常管理服務中容易忽略的？如業(yè)主投訴處理、社區(qū)安全維護、物管公司的專業(yè)性和知名度、維修基金運用合理性、物管人員素質、以人為本的服務理念、社區(qū)文化建設、公共設施管理、綠化管理、創(chuàng)意服務等方面進行全方位介紹。 為此我對企業(yè)物業(yè)管理工作中存在的一些問題進行分析考慮并提出相應的對策和建議。
1 物業(yè)服務
“以人為本”才是正道,以人為本”是物業(yè)服務的根本理念。“以人為本”的物業(yè)管理，其實就是要做到充分為員工解憂，以廣大員工的利益性、便利性為出發(fā),在現階段，企業(yè)對物業(yè)服務的需求已經擴大，僅僅是基本的服務已經不能滿足他們的需求。物業(yè)公司必須進行自我增值，為業(yè)主度身定做多樣化的服務形式。
2 增值服務
創(chuàng)意”考驗用心程度,創(chuàng)意服務是在貼心服務基礎上的一種增值表現。在房價高企的今天，購房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業(yè)者，因此，他們對物業(yè)管理的質量和服務種類都極為看重。在目前的市場情況下，眾多開發(fā)商都意識到，小區(qū)的物業(yè)管理水平如何，將直接影響到 業(yè)主是否住得舒心。如在元宵節(jié)、中秋節(jié)等傳統(tǒng)節(jié)日舉辦許多活動，在增加業(yè)主過節(jié)氣氛的同時，也使業(yè)主加強了對社區(qū)的認同感。 3 及時響應必須要做到及時、有效。無論建議是否合理，物業(yè)管理人員都應以理性的思維耐心傾聽、詢問。在受理了業(yè)主的維修通知之后，受理的人員應迅速及時處理。
4 物管技能
員工實際技能決定公司專業(yè)性物業(yè)管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機電維修保養(yǎng)等，這些項目都是專業(yè)性很強的獨立行業(yè)。事實上，專業(yè)性是指物管公司里的工作人員實際技能。拿電梯來說，如果一個載人電梯突然出了故障，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時救援業(yè)主，為 業(yè)主提供更加安全和可靠的生活環(huán)境。擁有一支既有技術又懂管理、還能提供細節(jié)服務的專業(yè)級物業(yè)管理隊伍，這樣才能贏得了業(yè)主的稱贊。
5 公司綠化
綠化管理要因地制宜小區(qū)特定的環(huán)境決定了綠化保護必須作為物業(yè)管理的首要任務來抓，具體措施包括通過宣傳、報道等方式來提高小區(qū)居民愛護綠地、愛護家園的意識。其次，綠化養(yǎng)護也很重要，綠化養(yǎng)護既要做到勤，又要注重科學。
6 物業(yè)維修基金
做好物業(yè)維護最重要物業(yè)維修基金的動用，在物業(yè)管理的`有關條例中有明確的規(guī)定，需要得到三分之二以上業(yè)主的同意。對物業(yè)管理公司來說，在這一過程中，重要的是做好物業(yè)的維護，如果出現問題則要作出公正的評估，為業(yè)主提供合理的建議，才能在自身的角度上保證物業(yè)維修基金的合理運用。并且將維護基金“還之于民”。
7 企業(yè)文化
“提供安全、舒適的辦公環(huán)境，善盡企業(yè)責任，共享經營成果”顧客第一，服務第一，行動第一”
8 物管人員素質
高科技設施呼喚高素質人才,早期的物業(yè)管理很簡單，僅僅為戶主守樓、護院、收發(fā)信件、代收水電費等等。而現在，大量新材料、新技術在建筑工程中運用，大量高科技、智能化的設施、設備進入居民住宅，進入樓堂館所，從而使得物業(yè)管理的范圍已擴大到小區(qū)安防、清潔、綠化、工程維護、財務統(tǒng)計、社區(qū)文化等多個方面，內容涵蓋智能化監(jiān)控、計算機管理、消防巡檢、交通指揮、管網維修養(yǎng)護、設備的保養(yǎng)與使用及更新等等。沒有高素質的專業(yè)人才，很難實現現代化的物業(yè)管理。
行政管理工作可以說是千頭萬緒、紛繁復雜。企業(yè)行政人員每天都面臨著大量的、瑣碎的、不起眼的事務。但是，這些事務只不過是行政管理這棵大樹上的枝枝葉葉而已。概括起來說，行政管理在企業(yè)中主要有管理、協調、服務三大功能；其中管理是主干，協調是核心，服務是根本。究而言之，行政管理的實質就是服務。
專門的行政管理部門（通常稱為辦公室、總經理辦公室、行政人事部之類）擔負著企業(yè)行政管理的組織實施、具體操作，是行政管理工作中的一個部分、一個環(huán)節(jié)，是整個行政管理系統(tǒng)中的一個小系統(tǒng)。
行政部門應該兢兢業(yè)業(yè)、認真細致地做好種種行政事務工作，把領導和員工從繁重、瑣碎的行政事務和生活瑣事中解脫出來，可以集中精力、輕裝上陣，研究國內外市場形勢，考慮公司的發(fā)展戰(zhàn)略，探討公司的組織架構，任用公司的各級干部，實施公司的經營方針，解決公司所面臨的重大問題，以及專心做好每一筆重要業(yè)務等等。為了做好紛繁復雜的行政工作，行政部門的領導不能東一榔頭西一棒子，茫無頭緒地整天瞎忙；或是被領導一會兒支到東，一會兒支到西；結果村村起火，處處冒煙，吃力不討好，不知道自己整天都忙了些什么。行政部門的領導應該有"泰山崩于前而色不變"的定性，不管風吹浪打，勝似閑庭信步，有自己的主見，能夠根據事情的輕重緩急，做好安排，指揮若定。為了能達到這種境界，必須建立健全和認真執(zhí)行行政部門的各項管理制度、崗位責任制度、工作程序以及一系列規(guī)范化表格、圖表等，從而建立起行政部門的"法治"秩序。更重要的是，要培養(yǎng)出一支高素質、高效率的行政人員隊伍；同時要搞好科學分工、管理層次和合理授權。一旦行政系統(tǒng)的一系列硬件(如辦公設施、生活設施)、軟件(如規(guī)章制度、工作程序)、人員隊伍、分工協作和管理層次等等建立健全起來，整個行政管理體系在很大程度上就會象一部自動機器一樣運轉，只在較少的場合才需要部門領導和上級領導輔以"人治"。一個行政部門的的管理能夠做到這種程度，可以算是有一定水平了。 然而，行政部門如果僅僅滿足于這樣一種管理水平，那還是不夠的。行政部門還必須在"管理"、"協調"和"服務"三方面再上一個檔次，才算是一個合格的現代企業(yè)的行政管理者。
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