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商品房調(diào)查報告
隨著個人素質(zhì)的提升，報告與我們的生活緊密相連，其在寫作上具有一定的竅門。寫起報告來就毫無頭緒？下面是小編整理的商品房調(diào)查報告，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
商品房調(diào)查報告1
入新一輪銷售高峰，房價出現(xiàn)回調(diào)。
自xx年下半年起，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商為了推動商品房的銷售，采取帶看房團(tuán)看房的方式而非像xx年商品房銷售火爆時期一樣坐等購房者前去案場，此后多家房地產(chǎn)媒介開通了看房直通車，拉攏大批量的客戶集中到樓盤案場看房并且起到明顯的引導(dǎo)效應(yīng)，以此激發(fā)客戶的購房信心。那么消費(fèi)者需求情況究竟如何？對此，筆者采集了自xx年9月份至xx年6月份錫城某看房團(tuán)的部分消費(fèi)者需求調(diào)查問卷，并對此進(jìn)行了分析。
為了更實(shí)際的體現(xiàn)目前無錫購房主體的需求情況，筆者采用抽樣調(diào)查的方法共采集有效樣本251份，調(diào)查對象全部為準(zhǔn)購房客戶，購房目的包括購買婚房、改善性住房、投資性購房（出租、轉(zhuǎn)售）等，并且根據(jù)無錫商品房網(wǎng)上信息發(fā)布平臺有關(guān)商品房成交數(shù)據(jù)，從供需兩方面來說明無錫商品房市場購買群體現(xiàn)狀。
第一部分調(diào)查報告主體內(nèi)容分析
購房需求者主要為24—30歲適婚年齡青年，月收入在3000—5000元之間，購房目的`傾向于剛性需求，并且多數(shù)為首次置業(yè)，可接受房價范圍一般在30—50萬元之間，在購房決定性因素中首要考慮的為房價因素。置業(yè)者意向購買高層以及多層建筑形式的商品房居多，戶型一般為二室一衛(wèi)以及三室一衛(wèi)或三室二衛(wèi)，面積段分布以80—143.999平米為主�？紤]小區(qū)周邊設(shè)施主要為超市、幼兒園、醫(yī)院、銀行等，而較低程度的去注重會所等商務(wù)設(shè)施。
從調(diào)查結(jié)果來看，影響購房者購房的決定性因素中最為主要的因素為房價，86.5%的看房者會考慮房價因素；其次為地段、交通、戶型結(jié)構(gòu)、周邊配套設(shè)施以及房屋質(zhì)量，其中最為重視的為交通要素以及地段要素。
商品房調(diào)查報告2
從本月各城區(qū)物業(yè)在售均價走勢圖中可以看出：普通住宅類物業(yè)仍然是城內(nèi)區(qū)的價位最高，稀缺性和商業(yè)繁華以及產(chǎn)品本身特點(diǎn)是撐起城內(nèi)區(qū)價位的主因；其次是城南區(qū)普通住宅類的在售均價，本月繼續(xù)上漲，區(qū)域內(nèi)高檔住宅的推出和稀缺地段上產(chǎn)品的推出是本月城南區(qū)在售均價持續(xù)上漲的動力；而高新區(qū)在售均價僅排名第三，本月高新區(qū)雖推出不少新品，但在定價方面，新項(xiàng)目都較為保守，優(yōu)惠幅度均較大，在一定程度上拉低了區(qū)域內(nèi)整體房價；其他城區(qū)本月普通住宅在售均價也呈上漲的態(tài)勢，但幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于6、7月份，可見為了在20xx年最后的黃金月，房企在定價方面還是較為保守的。
商服用房類物業(yè)本月各區(qū)在售價格除城內(nèi)區(qū)漲幅較大外，其他城區(qū)上漲幅度較前兩個月均略有減少，目前城內(nèi)區(qū)和城西區(qū)有綜合商業(yè)體成交外，其他城區(qū)仍是以社區(qū)底商為主要成交對象，因社區(qū)底商成交的不固定性影響商服用房的銷量呈上下大幅震蕩。
寫字樓類物業(yè)本月高新區(qū)繼續(xù)獨(dú)占前五強(qiáng)，仍然占據(jù)了相當(dāng)?shù)氖袌龇蓊~，從本月寫字樓成交數(shù)據(jù)來看，除了城北區(qū)在售的天地時代廣場和海璟藍(lán)寓外，其余都是高新區(qū)的項(xiàng)目，高新區(qū)良好的辦公環(huán)境和投資環(huán)境是寫字樓市場得以發(fā)展的主因。
一、主要原因
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普通商品房價格是由成本、利潤和稅金三個部分組成，而成本占整個價格的80%，主要由土地、建筑安裝工程、附屬公共配套、公共基礎(chǔ)設(shè)施和前期工程等五大項(xiàng)。從1997年至20xx年年一類區(qū)域成本分類比較，土地從355元/㎡上漲到707元/㎡，上漲98%；建安工程從555元/㎡漲到706元/㎡，上漲27%；公共基礎(chǔ)設(shè)施從15元/㎡漲到290元/㎡，上漲1800%；附屬公共配套設(shè)施從15元/㎡漲到150元/㎡，上漲900%。成本中，主要是土地、建安工程、公共基礎(chǔ)設(shè)施和附屬公共配套設(shè)施費(fèi)用的提高，企業(yè)利潤標(biāo)準(zhǔn)8%雖然沒有改變，但因利潤提取是隨成本基數(shù)計(jì)提的，利潤也水漲船高。
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房價的高低從某種意義上折射出這個地區(qū)的生活水平。據(jù)調(diào)查，1996年xx地區(qū)城鎮(zhèn)居民人均收入5282元/年，農(nóng)民人均收入2845元/年，到20xx年分別增加到9650元/年和5470元/年，增幅分別為83%和92%。隨著人們生活水平的提高，迫切需要改善居住環(huán)境。他們已經(jīng)不能滿足于原來的一般化住房標(biāo)準(zhǔn)和周圍環(huán)境，而是向更高的居住條件邁進(jìn)，他們會把房屋的質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、地理位置、環(huán)保、設(shè)施配套、安全等作為改善居住的'條件，而市場滿足了群眾的需求。
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一是受外界影響。國家近幾年來雖然提出了一系列抑制房價上漲的措施，但從客觀來看，房價是目前刺激和推動gdp增長的最主要因素，因此，說實(shí)在，誰都不愿看到房價有明顯下降，中央政府強(qiáng)調(diào)“發(fā)展是大局”，地方政府可以從土價拍賣和房地產(chǎn)開發(fā)中收取大量的資金用于城市建設(shè)，因此，地方政府更多的是希望以房價刺激經(jīng)濟(jì)增長，尋求發(fā)展政績；一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家也以“市場經(jīng)濟(jì)，有市場就應(yīng)隨意發(fā)展”為口號，一方面高舉發(fā)展大旗，另一方面為房產(chǎn)商搖旗吶喊、歌功頌德，趁機(jī)謀取利益，使得老百姓產(chǎn)生一定的恐慌心理，趕漲買漲，造成房價總體上揚(yáng)。
二是媒體商業(yè)化炒作。一部分購房消費(fèi)者因缺乏對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場真實(shí)信息的掌握，只能輕信房屋銷售商、輕信廣告和社會上的傳聞，在房地產(chǎn)市場中，商業(yè)傳媒為謀求商業(yè)利益，夸大其詞，夸張宣傳，這不但表現(xiàn)在房地產(chǎn)，還表現(xiàn)在藥品、保健品、化妝品等廣告方面，給群眾造成誤導(dǎo)，使群眾對其價格運(yùn)行的判斷產(chǎn)生了偏差，人為營造了一個巨大的市場。
（四）收費(fèi)混亂。
一是重復(fù)收費(fèi)。在商品房價格中，水電增容、防盜門、配套設(shè)施等費(fèi)用已包含在房價的成本中，但開發(fā)商在實(shí)際銷售時又向購房戶每戶收取xxxx—4000元，用于水電增容，防盜門及各項(xiàng)配套設(shè)施。
二是擅自提高樓層差價。通過向購房戶收取層次、朝向、位置差等手段，使樓層差價代數(shù)和大于零，而達(dá)到變相漲價的目的。
三是搭車加價。強(qiáng)行為購房戶購置熱水器、防盜門等，如熱水器進(jìn)價1000元/臺，售價1300元/臺，防盜門進(jìn)價750元/扇，售價1000元/扇，從中謀利。
四是車庫、閣樓銷售收入不按規(guī)定沖減建安成本，購房戶預(yù)收款利息也不沖減購房款。
五是截留政府規(guī)費(fèi)。有的開發(fā)商實(shí)際開發(fā)面積大于建設(shè)許可規(guī)劃面積，少的幾千平方米，多的上萬平方米，從而達(dá)到少解繳政府規(guī)費(fèi)目的；有的巧立名目，擅自提高規(guī)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，如規(guī)定收取57元/㎡，實(shí)際收取72元/㎡。
六是其它價格違規(guī)問題。如不明碼標(biāo)價，模糊標(biāo)價，明碼虛價，不報價等等，這些問題主要是開發(fā)商利益的驅(qū)動。
20xx年、20xx年物價部門對該市房地產(chǎn)價格專項(xiàng)檢查中，很快就初步查出價格違法金額xx余萬元。
一是供給有保障，民間存房多。據(jù)調(diào)查，20xx—20xx年xx市商品房竣售比為79%，其中，普通商品房20xx—20xx年竣工60.8萬㎡，銷售52.6萬㎡，竣售比為86%，20xx年底，積存空置普通商品房9.2萬㎡，占當(dāng)年竣工普通商品房面積的39%，從購房戶采集信息情況看，自用房占70%，租用占12%，其它（含轉(zhuǎn)售）占18%。這深刻說明購房者只有一少部分是為改善居住條件，更多的是用于炒賣和出租等，因?yàn)榫揞~利益的誘惑，隨著開發(fā)商大量開發(fā)，房屋的竣售比會越來越低，空置率會越來越高，同時，改善生活條件后的二手房也將流向房地產(chǎn)市場，因此房價漲幅必將降低。
二需求將放緩，開發(fā)持續(xù)熱。20xx—20xx年，市區(qū)共竣工普通商品房81萬㎡，其中20xx和20xx年兩年共開發(fā)51.4萬㎡，占20xx—20xx年6年總量的58%，按90㎡/戶（三口人家）居住條件計(jì)算，可容納5667戶，17000人。平均每年銷售2800多套，安置8500人。而20xx年該市全市（含城區(qū)和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)）人口自然增長率為—1.2%，城區(qū)人口同比增長也僅0.02%（20xx年為12.4萬人），據(jù)調(diào)查，20xx年底政府已儲備商品房用地200萬㎡將進(jìn)行出讓，可建成90㎡/戶（三口人家）的住宅xx0套，按xx每年可銷售4000套計(jì)算，可持續(xù)銷售5年，再加上每年近1000戶二手房要流入市場，xx每年將會有5000套住宅上市，5年新增住宅25000套，按每戶三口人計(jì)算，可安置75000人，而xx目前含開發(fā)區(qū)僅有15萬人。隨著地區(qū)城市化進(jìn)程的不斷深入，住宅、商業(yè)等用地還將會繼續(xù)規(guī)劃投放，供大于求的買方格局已經(jīng)形成。
三是宏觀有調(diào)控，房價形勢穩(wěn)。在謀求快速發(fā)展的同時，國家也開始認(rèn)識到發(fā)展的“平穩(wěn)和可持續(xù)性”，因此，為防止房地產(chǎn)泡沫的形成，國家也開始出臺措施，控制房價的過快上漲。隨著“國八條”、“國六條”的頒布，也充分顯示了中央政府對控制房價的愿望，大家對此要充滿信心，xx地區(qū)的房價綜合水平上漲會有所遏制，少部分樓盤因確實(shí)成本和地域等因素，有局部上升外，大部分房價只能保持現(xiàn)狀，少部分房價會有下降趨勢，二手房價格大部分將會穩(wěn)中有降。
二、對策與建議
�。ㄒ唬┱J(rèn)識上要有高度。
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（三）加大政策宣傳。
�。ㄋ模┘訌�(qiáng)宏觀調(diào)控。
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�。┳龊贸杀颈O(jiān)審。
商品房調(diào)查報告3
一、部分調(diào)查報告主體內(nèi)容分析
購房需求者主要為24-30歲適婚年齡青年,月收入在3000-5000元之間,購房目的傾向于剛性需求,并且多數(shù)為首次置業(yè),可接受房價范圍一般在30-50萬元之間,在購房決定性因素中首要考慮的為房價因素。置業(yè)者意向購買高層以及多層建筑形式的商品房居多,戶型一般為二室一衛(wèi)以及三室一衛(wèi)或三室二衛(wèi),面積段分布以80-143.999平米為主�？紤]小區(qū)周邊設(shè)施主要為超市、幼兒園、醫(yī)院、銀行等,而較低程度的去注重會所等商務(wù)設(shè)施。
從調(diào)查結(jié)果來看,影響購房者購房的決定性因素中最為主要的因素為房價,86.5%的看房者會考慮房價因素;其次為地段、交通、戶型結(jié)構(gòu)、周邊配套設(shè)施以及房屋質(zhì)量,其中最為重視的為交通要素以及地段要素。
商品房價格變化
上海商品住宅市場
價格異常堅(jiān)挺。
在房地產(chǎn)調(diào)控政策被調(diào)整、國際金融和航運(yùn)兩個中心被冊封、浦東擴(kuò)區(qū)、大虹橋開發(fā)規(guī)劃和世博會在望等因素不斷釋放刺激下，上海商品住宅市場價格明顯上漲勢頭已經(jīng)整整維持了一年。新房如此，存量房也如此；銷售價格如此，租賃價格也如此。這種不回頭的價格走勢毫無疑問將挺入20xx年。只有討論這種價格上漲幅度是大是小才具有實(shí)踐意義。
二、供給明顯不足。
由于前些年的'某些錯誤調(diào)控政策，直接導(dǎo)致了上海和全國的土地供應(yīng)、房屋在建規(guī)模和竣工總量的萎縮。當(dāng)需求釋放的時候，供給不足的問題日顯突出。上海商品住宅的可銷售量和每個月的實(shí)際銷量之間的數(shù)額，至今未得到良性改善，一直處于緊運(yùn)行、緊平衡過程，已成為推動價格上漲的又一動力。加大土地供應(yīng)和市場現(xiàn)實(shí)需求存在著一個巨大的時間差，遠(yuǎn)水難解近渴�，F(xiàn)實(shí)趨勢是即便加大了商品住宅竣工的推量，也未必會形成市場價格下跌，最多只能產(chǎn)生漲幅趨緩或停滯的結(jié)果。
三、成交慣性延續(xù)。
相當(dāng)一批人認(rèn)為，下半年上海商品住宅成交量低于5、6月份，標(biāo)志著市場不接受高房價及其快速上漲，下一步將導(dǎo)致拐點(diǎn)的出現(xiàn)。實(shí)際情況是上海商品住宅需求并未減少，而是因?yàn)樯唐纷≌┙o不足而導(dǎo)致成交量稍遜。下半年幾個月的市場成交量和上半年高峰成交月相比，雖然少了點(diǎn)，但遠(yuǎn)比去年同期要好得多。上海今年商品住宅成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于20xx年已成定局。下半年商品住宅成交量總體上保持了慣性延續(xù)�！笆弧狈偶倨陂g上海房展會成交均價、成交總價、成交套數(shù)都高于今年5月份和去年的房展會，四天展會涌進(jìn)了13萬人（這種高流量展會在上海只有兩年一度的車展和書展可以超過）。這樣的顯赫成就依然被媒體稱作為“房價高，老百姓在觀望”。
四、低端帶頭走高。
下半年以來，上海低端房屋的銷售和租賃非�；钴S，各板塊價格指數(shù)漲幅都比較平均，上漲的區(qū)域也開始擴(kuò)大。與上半年高端市場的積極表現(xiàn)形成明顯反襯。上海存量商品房市場占據(jù)整個市場的半壁江山。一些區(qū)縣如浦東新區(qū)，存量房交易遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于增量房交易；一些區(qū)域存量房交易價格和增量房交易價格不分伯仲；存量房同樣是上海商品房投資市場的主要組成部分。
五、后市繼續(xù)看好。
只要經(jīng)濟(jì)恢復(fù)還不穩(wěn)定，國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)需要房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)領(lǐng)頭大哥，房地產(chǎn)的現(xiàn)行政策也不會出現(xiàn)大的波動。即便明后年我國經(jīng)濟(jì)恢復(fù)地挺好，也不可能再出臺像前幾年那樣的全國一刀切的全面打壓房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策。充其量哪個地方有問題，哪個地方采取相應(yīng)的措施而已。實(shí)踐已經(jīng)表明，較快增長的商品住宅市場價格并沒有帶來社會的不穩(wěn)定，因?yàn)槌鞘兄卸鄶?shù)人都有了產(chǎn)權(quán)房屋，老百姓住房占了家庭財富的一半。也沒有給國民經(jīng)濟(jì)造成全局性波動，反倒是在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)嚴(yán)重滑坡時，中國房地產(chǎn)是拯救中國經(jīng)濟(jì)的主要產(chǎn)業(yè)之一。作為中國最大的經(jīng)濟(jì)城市上海，20xx年其房地產(chǎn)成交量和市場價格都將走在中國各城市的前列，保持著高位運(yùn)行。
商品房調(diào)查報告4
一、購房的主力已經(jīng)由“民眾業(yè)主”替代了“精英業(yè)主”。
居民自己掏錢購房，其保護(hù)自己財產(chǎn)的意識增強(qiáng)，將參與社區(qū)自治視為行使民主權(quán)利。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前，像建業(yè)小區(qū)、慶西小區(qū)、南江小區(qū)、清華園、麗都、清華園大部分社區(qū)的購房者普通居民占到了90%以上，他們的購房的錢大部分是貸款或者是找親戚、朋友借來的。更多地是用自己平時“扣牙縫”積攢的錢買的，購房的目的多是為自己的子女上個教育水平高的學(xué)校方便，才下決心購買。因此很珍惜自己的財產(chǎn)，無形中保護(hù)自己財產(chǎn)的意識和參與社區(qū)自治視為行使民主權(quán)利逐漸增強(qiáng)，這就難免和物業(yè)業(yè)主產(chǎn)生一些不同看法，甚至產(chǎn)生矛盾和糾紛。
二、社區(qū)管理的“暗箱操作”。小區(qū)的物業(yè)公司大多隸屬于開發(fā)商，或與開發(fā)商有著密切聯(lián)系。為謀求巨額利潤，他們在社區(qū)管理中很少公布具體操作過程。在調(diào)查中物業(yè)業(yè)主似乎也有一肚子委屈，他們說，即使暫時沒有掛出明顯的收費(fèi)公示，但凡涉及到收取物業(yè)費(fèi)用的；只要是業(yè)主有權(quán)問及了解的，都及時拿出由當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)部門與物價部門批復(fù)收費(fèi)的文件及標(biāo)準(zhǔn)，這樣業(yè)主看了也就不該有無理的提問了�？墒俏覀児ぷ髦杏龅降氖�，業(yè)主看到這樣的文件，卻說，這都是你們說的政府文件，我沒有看到最真實(shí)的紅頭文件。試問紅頭文件在哪家企業(yè)不是作為最重要的存放資料呢？能讓廣大業(yè)主看到的自然是它的復(fù)印件了。這讓居民們對物業(yè)公司產(chǎn)生不信任，容易和物業(yè)公司或者相關(guān)部門發(fā)生糾紛。
三、物業(yè)公司自身定位不準(zhǔn)確。
很多物業(yè)公司不叫“物業(yè)服務(wù)公司”，而叫“物業(yè)管理公司”。居民們花錢聘請物業(yè)公司，是為了獲得服務(wù)，不是讓它們代表政府來管理居民�！霸诤芏嗌鐓^(qū)，物業(yè)公司都擺出一副管理者的面孔，對居民們指手劃腳，引起居民的不滿�！�
對上述問題，物業(yè)服務(wù)人員也承認(rèn)，的確存在著這些現(xiàn)象。如果換位思考，你作為消費(fèi)者去購物時，也不可能100%的做到讓自己滿意或是讓旁人滿意的！其實(shí)任何服務(wù)行業(yè)都存在不如意的時候，只有通過社會大眾的監(jiān)督，才能使自己得到提高！當(dāng)然，也需要媒體能公平而深入的了解這些狀況，現(xiàn)實(shí)的現(xiàn)象：媒體過多的渲染了購物者的權(quán)利，而做這個行業(yè)的人卻受到兩面不是人的委屈。
四、目前關(guān)于社區(qū)管理的`法律法規(guī)，明顯偏向開發(fā)商和物業(yè)公司。
調(diào)查是物業(yè)服務(wù)人員和居民普遍認(rèn)為：相關(guān)的法律條例都是存在漏洞的。其實(shí)，就算是律師也有同感呀！看到其它的城市關(guān)于這方面的官司，也并非是業(yè)主提到的索賠的要求都會得到法院與當(dāng)職律師的支持的。但凡與法有關(guān)的事，都會在逐步的完善與提高的，只是需要過程。
最后，筆者想說的是，在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)很多人對物業(yè)管理都只停留在膚淺表面的一些現(xiàn)象，這當(dāng)中內(nèi)在的東西需要大家的合作與努力。
商品房調(diào)查報告5
第一部分調(diào)查報告主體內(nèi)容分析
購房需求者主要為24—30歲適婚年齡青年，月收入在3000—5000元之間，購房目的傾向于剛性需求，并且多數(shù)為首次置業(yè)，可接受房價范圍一般在30—50萬元之間，在購房決定性因素中首要考慮的為房價因素。置業(yè)者意向購買高層以及多層建筑形式的商品房居多，戶型一般為二室一衛(wèi)以及三室一衛(wèi)或三室二衛(wèi)，面積段分布以80—143。999平米為主。考慮小區(qū)周邊設(shè)施主要為超市、幼兒園、醫(yī)院、銀行等，而較低程度的去注重會所等商務(wù)設(shè)施。
從調(diào)查結(jié)果來看，影響購房者購房的決定性因素中最為主要的因素為房價，86。5%的看房者會考慮房價因素；其次為地段、交通、戶型結(jié)構(gòu)、周邊配套設(shè)施以及房屋質(zhì)量，其中最為重視的為交通要素以及地段要素。
一、商品房價格變化
在房地產(chǎn)調(diào)控政策被調(diào)整、新城發(fā)展等因素不斷釋放刺激下，開縣商品住宅市場價格明顯上漲勢頭已經(jīng)整整維持了一年。新房如此，存量房也如此；銷售價格如此，租賃價格也如此。這種不回頭的價格走勢毫無疑問將延續(xù)。只有討論這種價格上漲幅度是大是小才具有實(shí)踐意義。
二、供給明顯不足。
由于近些年的農(nóng)轉(zhuǎn)非人口不斷增多、老城搬入新城，加大土地供應(yīng)和市場現(xiàn)實(shí)需求。很多商品房預(yù)售一空現(xiàn)實(shí)趨勢是即便加大了商品住宅竣工的推量，也未必會形成市場價格下跌，最多只能產(chǎn)生漲幅趨緩或停滯的結(jié)果。
三、成交慣性延續(xù)。
相當(dāng)一批人認(rèn)為，下半年開縣商品住宅成交量低于上半年，標(biāo)志著開縣市場不接受高房價及其快速上漲，下一步將導(dǎo)致拐點(diǎn)的出現(xiàn)。實(shí)際情況是開縣商品住宅需求并未減少，而是因?yàn)樯唐纷≌┙o不足而導(dǎo)致成交量稍遜。下半年幾個月的市場成交量和上半年高峰成交月相比，雖然少了點(diǎn)，但遠(yuǎn)比去年同期要好得多。開縣今年商品住宅成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于20xx年已成定局。下半年商品住宅成交量總體上保持了慣性延續(xù)。這樣的顯赫成就依然被媒體稱作為“房價高，老百姓在觀望”。
四、低端帶頭走高。
下半年以來，上海低端房屋的銷售和租賃非�；钴S，各板塊價格指數(shù)漲幅都比較平均，上漲的區(qū)域也開始擴(kuò)大。與上半年高端市場的積極表現(xiàn)形成明顯反襯。上海存量商品房市場占據(jù)整個市場的半壁江山。一些區(qū)縣如浦東新區(qū)，存量房交易遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于增量房交易；一些區(qū)域存量房交易價格和增量房交易價格不分伯仲；存量房同樣是上海商品房投資市場的主要組成部分。
五、后市繼續(xù)看好。
只要經(jīng)濟(jì)恢復(fù)還不穩(wěn)定，國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)需要房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)領(lǐng)頭大哥，房地產(chǎn)的現(xiàn)行政策也不會出現(xiàn)大的波動。即便明后年我國經(jīng)濟(jì)恢復(fù)地挺好，也不可能再出臺像前幾年那樣的全國一刀切的全面打壓房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策。充其量哪個地方有問題，哪個地方采取相應(yīng)的措施而已。實(shí)踐已經(jīng)表明，較快增長的商品住宅市場價格并沒有帶來社會的不穩(wěn)定，因?yàn)槌鞘兄卸鄶?shù)人都有了產(chǎn)權(quán)房屋，老百姓住房占了家庭財富的一半。也沒有給國民經(jīng)濟(jì)造成全局性波動，反倒是在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)嚴(yán)重滑坡時，中國房地產(chǎn)是拯救中國經(jīng)濟(jì)的.主要產(chǎn)業(yè)之一。作為發(fā)展中的開縣，10年其房地產(chǎn)成交量和市場價格都將維持發(fā)展。
�。ㄒ唬┏杀就苿�。普通商品房價格是由成本、利潤和稅金三個部分組成，而成本占整個價格的80%，主要由土地、建筑安裝工程、附屬公共配套、公共基礎(chǔ)設(shè)施和前期工程等五大項(xiàng)。從1997年起一類區(qū)域成本分類比較，土地從355元/㎡上漲到707元/㎡，上漲98%；建安工程從555元/㎡漲到706元/㎡，上漲27%；公共基礎(chǔ)設(shè)施從15元/㎡漲到290元/㎡，上漲1800%；附屬公共配套設(shè)施從15元/㎡漲到150元/㎡，上漲900%。成本中，主要是土地、建安工程、公共基礎(chǔ)設(shè)施和附屬公共配套設(shè)施費(fèi)用的提高，企業(yè)利潤標(biāo)準(zhǔn)8%雖然沒有改變，但因利潤提取是隨成本基數(shù)計(jì)提的，利潤也水漲船高。
（二）市場拉動。房價的高低從某種意義上折射出這個地區(qū)的生活水平。據(jù)調(diào)查，20xx年重慶市人均收入13786元/年，20xx年重慶市人均收入14360元/年，20xx年重慶市人均收入15940元/年，增幅分別為14。1%和11%。隨著人們生活水平的提高，迫切需要改善居住環(huán)境。他們已經(jīng)不能滿足于原來的一般化住房標(biāo)準(zhǔn)和周圍環(huán)境，而是向更高的居住條件邁進(jìn)，他們會把房屋的質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、地理位置、環(huán)保、設(shè)施配套、安全等作為改善居住的條件，而市場滿足了群眾的需求。
�。ㄈ┤藶槌醋鳌Ｒ皇鞘芡饨缬绊�。國家近幾年來雖然提出了一系列抑制房價上漲的措施，但從客觀來看，房價是目前刺激和推動gdp增長的最主要因素，因此，說實(shí)在，誰都不愿看到房價有明顯下降，中央政府強(qiáng)調(diào)“發(fā)展是大局”，地方政府可以從土價拍賣和房地產(chǎn)開發(fā)中收取大量的資金用于城市建設(shè)，因此，地方政府更多的是希望以房價刺激經(jīng)濟(jì)增長，尋求發(fā)展政績；一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家也以“市場經(jīng)濟(jì)，有市場就應(yīng)隨意發(fā)展”為口號，一方面高舉發(fā)展大旗，另一方面為房產(chǎn)商搖旗吶喊、歌功頌德，趁機(jī)謀取利益，使得老百姓產(chǎn)生一定的恐慌心理，趕漲買漲，造成房價總體上揚(yáng)。二是媒體商業(yè)化炒作。一部分購房消費(fèi)者因缺乏對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場真實(shí)信息的掌握，只能輕信房屋銷售商、輕信廣告和社會上的傳聞，在房地產(chǎn)市場中，商業(yè)傳媒為謀求商業(yè)利益，夸大其詞，夸張宣傳，這不但表現(xiàn)在房地產(chǎn)，還表現(xiàn)在藥品、保健品、化妝品等廣告方面，給群眾造成誤導(dǎo)，使群眾對其價格運(yùn)行的判斷產(chǎn)生了偏差，人為營造了一個巨大的市場。
�。ㄋ模┦召M(fèi)混亂。一是重復(fù)收費(fèi)。在商品房價格中，水電增容、防盜門、配套設(shè)施等費(fèi)用已包含在房價的成本中，但開發(fā)商在實(shí)際銷售時又向購房戶每戶收取XX—4000元，用于水電增容，防盜門及各項(xiàng)配套設(shè)施。二是擅自提高樓層差價。通過向購房戶收取層次、朝向、位置差等手段，使樓層差價代數(shù)和大于零，而達(dá)到變相漲價的目的。三是搭車加價。強(qiáng)行為購房戶購置熱水器、防盜門等，如熱水器進(jìn)價1000元/臺，售價1300元/臺，防盜門進(jìn)價750元/扇，售價1000元/扇，從中謀利。四是車庫、閣樓銷售收入不按規(guī)定沖減建安成本，購房戶預(yù)收款利息也不沖減購房款。五是截留政府規(guī)費(fèi)。有的開發(fā)商實(shí)際開發(fā)面積大于建設(shè)許可規(guī)劃面積，少的幾千平方米，多的上萬平方米，從而達(dá)到少解繳政府規(guī)費(fèi)目的；有的巧立名目，擅自提高規(guī)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，如規(guī)定收取57元/㎡，實(shí)際收取72元/㎡。六是其它價格違規(guī)問題。如不明碼標(biāo)價，模糊標(biāo)價，明碼虛價，不報價等等，這些問題主要是開發(fā)商利益的驅(qū)動。
相對于周邊的縣城如萬縣等地區(qū)的一般房價4000—5000元相比，開縣如今的一般的房價3000左右來說并不算很高即使有其它客觀因素使開縣房價長勢幅度降低或叫停也絕不會降低。
商品房調(diào)查報告6
一、商品房買賣合同中存在的問題
此次調(diào)研共對全市22家重點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了摸底排查，檢查各類《商品房銷售合同》合同1440份。目前，榮成市所有商品房銷售主體，包括開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)，多數(shù)經(jīng)營者在與消費(fèi)者進(jìn)行商品房買賣業(yè)務(wù)時，使用的合同文本空白處較多，存在條款約束不明現(xiàn)象，給經(jīng)營者利用格式合同免除自身責(zé)任、加重消費(fèi)者負(fù)擔(dān)、排除消費(fèi)者權(quán)利提供了機(jī)會。
�。ㄒ唬┳坟�(zé)條款明顯不公。部分房屋內(nèi)賣出人在《商品房買賣合同中》利用其優(yōu)勢地位設(shè)置霸王條款，主要體現(xiàn)在違約條款的追責(zé)上強(qiáng)行加重買受人的違約賠償責(zé)任。如某開發(fā)商《商品房銷售合同》第七條“買受人逾期付款的違約責(zé)任”中約定的買受人的違約金日利息為萬分之三，而在第九條“出賣人逾期交房的違約責(zé)任”中約定的出賣人的違約金日利息卻只有萬分之二，追責(zé)條款明顯對房屋買受人不公。
�。ǘ┥米栽黾淤I受人風(fēng)險。部分房屋賣出人在合同中將相關(guān)風(fēng)險擅自強(qiáng)加給房屋買受人。如某開發(fā)商在《商品房銷售合同》中約定“由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：具備交付條件，買受人逾期不接受房屋的，出賣人有權(quán)將該商品房交予前期物業(yè)管理單位，該房屋的所有風(fēng)險責(zé)任轉(zhuǎn)移由買受人承擔(dān)”，從而將相關(guān)經(jīng)營風(fēng)險悉數(shù)轉(zhuǎn)移給買受人。
（三）私自擴(kuò)大不可抗力因素。《商品房買賣合同》格式文本中有對由不可抗力等特殊原因造成開發(fā)商不能如期交房情況免責(zé)的規(guī)定。部分開發(fā)商為免責(zé)而在格式條款中擅自擴(kuò)大不可抗力范圍。如某房地產(chǎn)開發(fā)公司的《商品房買賣合同》規(guī)定：“因人力不可抗拒因素（如審批、設(shè)計(jì)等出現(xiàn)變更）造成延期交房，甲方不承擔(dān)違約責(zé)任”。按照《合同法》的規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并且不能克服的客觀情況。上述條款中開發(fā)商把房屋建設(shè)過程中政府審批、房屋設(shè)計(jì)等可以預(yù)先掌握的因素都列入“不可抗力”范疇，明顯擴(kuò)大了不可抗力的范圍。
�。ㄋ模┳兿嗤普喿陨碡�(zé)任。按照有關(guān)國家規(guī)定，房屋出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需要由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)機(jī)構(gòu)備案，以利于買受人辦理相關(guān)手續(xù)。部分開發(fā)商為變相推諉責(zé)任，私自在《商品房買賣合同》中有關(guān)產(chǎn)權(quán)登記約定的規(guī)定中將國家規(guī)定的90天期限私自變更為180日，涉嫌變相推諉自身應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
�。ㄎ澹┠：拍钌嫦忧謾�(quán)。目前，多數(shù)開發(fā)商和房產(chǎn)中介使用的《商品房銷售合同》中存在用語不規(guī)范現(xiàn)象，部分條款意思表達(dá)不清，大量使用“相關(guān)費(fèi)用”、“相關(guān)文件”、“無特殊情況下”、“一般情況下”等模糊概念，使得合同約定不明、內(nèi)容表述存在歧義，涉嫌侵害消費(fèi)者合法權(quán)益。
�。┭a(bǔ)充協(xié)議違法條款較多。房屋賣出人特別是專業(yè)的房產(chǎn)開發(fā)公司在與買受人簽訂售房合同時，除簽訂住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)一制作的《商品房買賣合同》格式文本外，往往還要針對格式文本中相關(guān)未明條款額外簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》。《補(bǔ)充協(xié)議》多由開發(fā)商自主制定，里面違規(guī)條款也相對較多：一是否定合同示范文本格式條款的法律效力。開發(fā)商事先擬定的補(bǔ)充協(xié)議中普遍存在部分條款與示范文本重復(fù)的現(xiàn)象，出賣人為了突出其補(bǔ)充協(xié)議的法律效力，多用“本補(bǔ)充協(xié)議與《商品房買賣合同》不一致的，以本協(xié)議為準(zhǔn)”的規(guī)定否定示范文本中相關(guān)條款的法律效力。二是排除買受人正當(dāng)權(quán)利。如某房產(chǎn)開發(fā)商與買受人簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》中有如下規(guī)定：“本合同履行過程中發(fā)生的爭議由雙方協(xié)商解決，如協(xié)商不成，則依法提交當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會仲裁”、“對國家相關(guān)規(guī)范允許的由于物理化學(xué)變化產(chǎn)生的裂縫等現(xiàn)象乙方同意不向甲方索賠”。開發(fā)商通過上述條款分別剝奪了買受人向法院提起訴訟以解決爭議和請求房屋賣出人賠償?shù)臋?quán)利。三是強(qiáng)制選擇物業(yè)公司。部分開發(fā)商在《補(bǔ)充協(xié)議》上強(qiáng)制房屋買受人選擇其指定的物業(yè)公司，并在未經(jīng)買受人同意的情況下擅自制定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。四是刻意規(guī)避賠償條款。大部分開發(fā)商與買受人簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》在有關(guān)違約條款的描述中絕大多數(shù)條款是對買受人的'追責(zé)，卻往往未對經(jīng)銷商的違約責(zé)任作出任何規(guī)定，從而刻意回避了房屋賣出人的違約責(zé)任，嚴(yán)重違反合同行為公平性的原則。
二、強(qiáng)化商品房銷售行業(yè)合同監(jiān)管工作的建議
針對商品房買賣合同中存在的主要問題，結(jié)合工商監(jiān)管職能，提出如下監(jiān)管建議。
�。ㄒ唬┘訌�(qiáng)行政指導(dǎo)，提高自律意識。一是成立行業(yè)協(xié)會。建議組織市內(nèi)主要房產(chǎn)開發(fā)商和房屋中介機(jī)構(gòu)成立商品房銷售行業(yè)協(xié)會。工商、房管、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)等職能部門依據(jù)各自職能加強(qiáng)對行業(yè)協(xié)會的行政指導(dǎo)。充分發(fā)揮協(xié)會的作用，強(qiáng)化行業(yè)自律和同業(yè)監(jiān)督，積極履行社會職責(zé)。二是簽訂承諾書。以工商所為單位同轄區(qū)主要商品房銷售機(jī)構(gòu)簽訂承諾書，督促企業(yè)規(guī)范守法經(jīng)營，切實(shí)提高企業(yè)的自律意識和責(zé)任意識，從源頭上抵制利用格式合同侵害消費(fèi)者權(quán)益的不法行為
�。ǘ⿻惩ㄍ对V渠道，加大執(zhí)法力度。充分發(fā)揮12315投訴舉報專線作用，進(jìn)一步暢通投訴渠道，鼓勵群眾及時投訴商品房買賣過程中賣出人的不法行為。同時，加大巡查與執(zhí)法力度，對賣出人利用格式合同免除自身責(zé)任、排除消費(fèi)者正當(dāng)權(quán)利等侵害消費(fèi)者的行為適用《合同法》、《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》、《欺詐消費(fèi)者行為處罰辦法》等法律法規(guī)從嚴(yán)、從重處罰，樹立工商部門權(quán)威。
�。ㄈ┘訌�(qiáng)自主學(xué)習(xí)，提高適崗能力。商品房買賣合同格式條款專業(yè)性較強(qiáng)，涉及到《物權(quán)法》、《合同法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等諸多法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，對基層工商干部法律理論水平要求較高。而目前工商一線特別是基層工商部門執(zhí)法人員年齡老化嚴(yán)重，知識結(jié)構(gòu)陳舊，法學(xué)素養(yǎng)不足，難以準(zhǔn)確評判商品房買賣合同中相關(guān)格式條款是否違法，一定程度上影響了監(jiān)管力度。建議結(jié)合當(dāng)前工商系統(tǒng)“學(xué)習(xí)型工商建設(shè)年”活動，進(jìn)一步加強(qiáng)基層工商工作人員學(xué)習(xí)力度，通過組織法律知識講座、典型案例剖析、實(shí)務(wù)操作講座等途徑提高合同監(jiān)管人員的適崗能力，增強(qiáng)基層工商部門查處商品房買賣領(lǐng)域合同違法行為的執(zhí)法水準(zhǔn)。
�。ㄋ模┘訌�(qiáng)消費(fèi)指導(dǎo)，提高維權(quán)能力。通過發(fā)布消費(fèi)警戒、開展消費(fèi)知識講座等途徑，進(jìn)一步加大對消費(fèi)者的指導(dǎo)力度，讓消費(fèi)者及時掌握商品房買賣過程中賣出人侵害消費(fèi)者權(quán)益的主要手段，避免因?yàn)槿狈ο嚓P(guān)知識而上當(dāng)受騙。同時，通過多種途徑加大對消費(fèi)者的教育培訓(xùn)力度，進(jìn)一步普及《合同法》、《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等法律法規(guī)，更新消費(fèi)者知識結(jié)構(gòu)，提高消費(fèi)者維權(quán)意識，增強(qiáng)消費(fèi)者自我保護(hù)能力。
（五）強(qiáng)化媒體宣傳，營造輿論氛圍。加強(qiáng)與報紙、電視臺、電臺的合作，及時曝光利用格式合同侵犯買受人權(quán)益的不法行為，在全社會形成良好的打擊利用格式合同其害消費(fèi)者權(quán)益的輿論氛圍，增加商品房買賣機(jī)構(gòu)違法成本，倒逼其守法規(guī)范經(jīng)營。
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