2023年小區(qū)物業(yè)管理制度
在社會(huì)發(fā)展不斷提速的今天，我們都跟制度有著直接或間接的聯(lián)系，好的制度可使各項(xiàng)工作按計(jì)劃按要求達(dá)到預(yù)計(jì)目標(biāo)。我們?cè)撛趺磾M定制度呢？下面是小編精心整理的2023年小區(qū)物業(yè)管理制度，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
2023年小區(qū)物業(yè)管理制度1
物業(yè)小區(qū)保安警用器械管理規(guī)程
一、目的與適用范圍
本規(guī)程規(guī)定了保安警用器械管理的職責(zé)和方法,保證器械功能完好、正常使用。
適用于保安警用所有器械。
二、職責(zé)
1、當(dāng)班保安員負(fù)責(zé)正確使用、妥善保管器械。
2、保安大隊(duì)負(fù)責(zé)保安器械的'采購、發(fā)放、送檢。
3、管理處負(fù)責(zé)本小區(qū)保安器械的管理。
三、工作規(guī)程
1、對(duì)講機(jī)管理
(1)對(duì)講機(jī)是保安員執(zhí)行任務(wù)的工具,屬于公司的公共財(cái)產(chǎn),每個(gè)員工都有責(zé)任和義務(wù)保證對(duì)講機(jī)的正常使用。
(2)對(duì)講機(jī)只供員工值勤時(shí)使用,嚴(yán)禁用作其他用途,特殊情
況須由管理處領(lǐng)導(dǎo)同意方可。
(3)對(duì)講機(jī)由值班人員使用,嚴(yán)禁轉(zhuǎn)借他人,嚴(yán)禁個(gè)人攜帶外出,如確有需要,須報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。
(4)對(duì)講機(jī)嚴(yán)格按規(guī)定頻率正確使用,嚴(yán)禁員工私自亂拆、亂擰或亂調(diào)其他頻率,否則按違紀(jì)處理,若損壞照價(jià)賠償。
(5)員工在交接班時(shí)應(yīng)做好對(duì)講機(jī)交接驗(yàn)收工作,以免出現(xiàn)問題時(shí)互相推卸責(zé)任。發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)做好記錄并及時(shí)上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)加以處理。
(6)對(duì)講機(jī)充電器由相應(yīng)的班長(zhǎng)領(lǐng)用,妥善保管、正確使用。
2、警棍的管理
(1)警棍是保安人員執(zhí)行公務(wù)時(shí)的專用工具和武器。
(2)所配警棍只供當(dāng)班保安員執(zhí)勤時(shí)攜帶和在緊急情況下使
用,非值班、執(zhí)勤人員嚴(yán)禁佩帶和使用。
(3)嚴(yán)禁將警棍提供他人,無特殊情況或未經(jīng)管理處主任批準(zhǔn),嚴(yán)禁帶出。
(4)嚴(yán)禁用警棍嘻戲打鬧,嚴(yán)禁將警棍交與他人玩耍。
(5)執(zhí)勤保安必須將警棍隨身攜帶,不得隨意擱放或托他人代為保管。
(6)使用人員要愛護(hù)使用,如有丟失或非因公損壞要予以賠償,當(dāng)分不清具體責(zé)任人時(shí),由該崗位人員共同賠償。
(7)交接班時(shí),交接班人員要進(jìn)行器械和其他物品交接驗(yàn)收工作,確保其處于完好狀態(tài)。
四、文件和記錄
1、保安一日工作情況記錄
2、領(lǐng)用物資記錄
編制審核
批準(zhǔn)生效日期
2023年小區(qū)物業(yè)管理制度2
總則
第一條為規(guī)范小區(qū)機(jī)動(dòng)車的停放與行駛，維護(hù)小區(qū)環(huán)境，保障小區(qū)內(nèi)各方的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院<物業(yè)管理?xiàng)l例>、<上海市住宅物業(yè)管理區(qū)域機(jī)動(dòng)車停放管理暫行規(guī)定>和<浦東新區(qū)住宅物業(yè)管理區(qū)域機(jī)動(dòng)車停放收費(fèi)管理規(guī)定>等法律法規(guī)，結(jié)合本小區(qū)實(shí)際情況，特制定本辦法。
第二條本辦法由金橋?yàn)城逅沸^(qū)(以下簡(jiǎn)稱:小區(qū))業(yè)主大會(huì)討論通過，委托小區(qū)物業(yè)公司組織實(shí)施。
物業(yè)公司對(duì)車輛的管理是履行<物業(yè)管理合同>，小區(qū)內(nèi)所有車輛使用人應(yīng)接受物業(yè)公司車輛管理人員(以下簡(jiǎn)稱:車管員)的行駛管理與停放引導(dǎo)。
第三條小區(qū)車位實(shí)行有償使用，車輛使用人在小區(qū)泊車應(yīng)交納停車費(fèi)。小區(qū)車輛管理制度。停車費(fèi)收入歸小區(qū)全體業(yè)主共有。物業(yè)公司應(yīng)有專人進(jìn)行停車費(fèi)管理，公開賬目，并定期結(jié)算與公示收支情況。根據(jù)維修基金管理的有關(guān)規(guī)定，停車費(fèi)收入在扣除車輛管理成本和業(yè)主大會(huì)授權(quán)使用的費(fèi)用后的結(jié)余部分納入小區(qū)維修基金賬戶，每年一次分?jǐn)偟綐I(yè)主賬戶。欠繳或侵占停車費(fèi)是損害全體業(yè)主利益的'行為。
第四條將小區(qū)業(yè)主共有的停車位供車輛使用人停車的行為關(guān)系，不含有對(duì)車輛保管的義務(wù)與責(zé)任。提供良好的停車條件，營(yíng)造有序的活動(dòng)場(chǎng)所是小區(qū)各方共同努力的目標(biāo)。
車輛進(jìn)出管理
第五條小區(qū)安裝停車場(chǎng)管理系統(tǒng)(以下簡(jiǎn)稱:系統(tǒng))實(shí)行車輛智能化管理。小區(qū)車輛管理制度。所有車輛進(jìn)出小區(qū)必須持清水苑小區(qū)車輛ic卡(以下簡(jiǎn)稱:ic卡)刷卡通行。車輛在通過大門道閘時(shí)必須一車一桿逐一進(jìn)出，不得尾隨前車沖卡。
第六條ic卡分為月卡、充值卡和臨時(shí)卡三種。實(shí)行一車一卡制。ic卡不得轉(zhuǎn)讓或一卡多車。車卡不一致的車輛不準(zhǔn)進(jìn)出小區(qū)。
第七條月卡僅限小區(qū)居民及小區(qū)內(nèi)單位工作人員持有，申辦車位登記手續(xù)時(shí)領(lǐng)取，在有效期內(nèi)使用。
第八條實(shí)行來訪車輛登記制度。來訪車輛應(yīng)登記后領(lǐng)取臨時(shí)卡，刷卡進(jìn)入。駛離時(shí)在小區(qū)出口處驗(yàn)卡后交卡付費(fèi)。小區(qū)居民和單位也可以選擇使用充值卡，以免每次現(xiàn)金繳費(fèi)驗(yàn)卡和進(jìn)入登記的麻煩。固定車位車主不得使用充值卡。來訪車輛當(dāng)天再次進(jìn)出小區(qū)憑繳費(fèi)收據(jù)免繳費(fèi)。
第九條前來小區(qū)執(zhí)行公務(wù)的警車等車輛后出入小區(qū)可免繳費(fèi)。
第十條領(lǐng)取月卡和充值卡需繳押金20元，無卡或ic卡遺失、超期和損壞的車輛無法進(jìn)出小區(qū)，應(yīng)及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)。ic卡遺失、損壞應(yīng)支付損失費(fèi)30元。
第十一條非小區(qū)居民接送幼兒園入托幼兒的車輛不能進(jìn)入小區(qū)。各類大中型車輛，裝載有毒、易爆易燃等物品的車輛不經(jīng)允許禁止進(jìn)入小區(qū)。
第十二條小區(qū)車位滿位，車管員應(yīng)及時(shí)告示并拒絕其他外來車輛進(jìn)入小區(qū)。
車輛行駛管理
第十三條小區(qū)主干道實(shí)行單向行駛。長(zhǎng)島路北大門為進(jìn)口，只進(jìn)不出;臺(tái)兒莊路西大門為出口，只出不進(jìn)。司機(jī)必須依照交通標(biāo)識(shí)的指示路線行駛，不得逆向而行。
第十四條為了保持小區(qū)的安寧，小區(qū)內(nèi)車輛不準(zhǔn)鳴喇叭;晚間行車禁止使用遠(yuǎn)光燈;小區(qū)道路上不得試剎車、練習(xí)駕車、修理或清洗車輛等。
第十五條進(jìn)出小區(qū)內(nèi)車速不得超過每小時(shí)5公里。
車輛停放管理
第十六條車位的設(shè)置。停車位分為固定車位與臨時(shí)車位二種，統(tǒng)一編號(hào)。固定車位標(biāo)有車牌號(hào)，供小區(qū)居民和單位工作人員停車。臨時(shí)車位無車牌號(hào)標(biāo)志，主要供外來車輛停車。
第十七條車輛的停放。小區(qū)車輛必須停放在指定的固定車位或臨時(shí)停車位內(nèi)。未經(jīng)車管員同意，來訪車輛不得占用固定車位。車位內(nèi)不得停放自行車、電動(dòng)車或堆放其他物品。
第十八條車位的申請(qǐng)。無欠費(fèi)記錄的車輛使有人，小區(qū)居民可持房產(chǎn)證或房屋租賃合同、車輛行駛證或購車發(fā)票等到物業(yè)公司辦理固定車位申請(qǐng)登記手續(xù);小區(qū)內(nèi)單位工作人員持工作證或單位證明、車輛行駛證或購車發(fā)票辦理固定車位申請(qǐng)登記手續(xù)。
按登記先后順序，先到先得原則安排車位。每套住宅居民只能擁有一個(gè)固定車位。對(duì)確需第二個(gè)固定車位的居民戶，經(jīng)批準(zhǔn)后可以申請(qǐng)登記，按第二個(gè)固定車位的停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)。但無車位居民應(yīng)優(yōu)先考慮。
第十九條車位的登記。車位申請(qǐng)確認(rèn)后，車位使用人應(yīng)及時(shí)辦理登記手續(xù):簽訂車輛停放協(xié)議，繳費(fèi)，領(lǐng)取停車證(置于車輛擋風(fēng)玻璃右側(cè)內(nèi))與ic卡。手續(xù)辦理不完備不能領(lǐng)取停車證與ic卡，也不得使用固定車位。
第二十條車位的變更。變更固定車位使用人僅限本戶居住人，經(jīng)物業(yè)公司同意后并按規(guī)定辦理變更手續(xù)。
第二十一條車位的退還。車位為全體業(yè)主的共有資源，業(yè)主產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃戶更變等，應(yīng)及時(shí)到管理處辦理退還手續(xù)，不得擅自轉(zhuǎn)讓車位。一旦發(fā)現(xiàn)，將收回原使用車位并取消雙方車位申請(qǐng)資格。車位退還后如再次申請(qǐng)須另行申請(qǐng)登記。
2023年小區(qū)物業(yè)管理制度3
為規(guī)范小區(qū)維修基金的收取、使用及管理工作，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合小區(qū)物業(yè)管理實(shí)際情況，特制定本制度。
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小區(qū)維修基金僅限于支付小區(qū)開業(yè)前管理籌備費(fèi)用及日后小區(qū)設(shè)施設(shè)備大型維修、保養(yǎng)及更換的費(fèi)用。
（二）基金收取
小區(qū)交付使用時(shí)，每一位業(yè)主都必須繳納相當(dāng)于其名下單元一個(gè)月管理金額的小區(qū)維修基金，該基金不可退還，但可以在業(yè)權(quán)發(fā)生變更時(shí)，轉(zhuǎn)至新業(yè)主名下。
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1、每一戶業(yè)主按小區(qū)入伙時(shí)規(guī)定的時(shí)間繳納。
2、本基金由公司收取，也可以由發(fā)展商代收后統(tǒng)一劃入公司賬戶。
3、公司設(shè)立專門賬戶進(jìn)行單獨(dú)核算和反映。
4、在會(huì)計(jì)核算賬務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行總賬控制，并在電腦'客戶管理系統(tǒng)'中進(jìn)行記錄，同時(shí)應(yīng)設(shè)置備查簿，登記各業(yè)主維修基金的'繳納情況。
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一般情況下，公司不能動(dòng)用維修基金。需動(dòng)用維修基金，必須取得原業(yè)主委托書及新業(yè)主產(chǎn)權(quán)證明資料，然后辦理基金明細(xì)賬戶的變更處理。
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1、公司應(yīng)根據(jù)小區(qū)運(yùn)作情況，對(duì)本基金進(jìn)行管理，盡可能讓其保值及增值。
2、公司應(yīng)及時(shí)向業(yè)主反映其增減變動(dòng)情況，在財(cái)務(wù)報(bào)告中予以說明。
3、其結(jié)余情況應(yīng)每半年向業(yè)主公布一次，接受業(yè)主監(jiān)督。
2023年小區(qū)物業(yè)管理制度4
一、住宅小區(qū)強(qiáng)電技工崗位職責(zé)
1.協(xié)助住宅小區(qū)物業(yè)工程管理部經(jīng)理開展養(yǎng)護(hù)工作，完成領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)的任務(wù)和指標(biāo)。
2.負(fù)責(zé)對(duì)住宅小區(qū)供電系統(tǒng)的養(yǎng)護(hù)維保操作，制訂住宅小區(qū)供電設(shè)備的維修、檢修計(jì)劃。
3.住宅出現(xiàn)供電故障之后，必須立即派出;謹(jǐn)記停電時(shí)，及時(shí)啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)，保證強(qiáng)電系統(tǒng)的基本運(yùn)作。
4.負(fù)責(zé)住宅小區(qū)業(yè)主二次裝修工程的監(jiān)管工作。
5.根據(jù)強(qiáng)電系統(tǒng)運(yùn)行情況，制訂切實(shí)可行的節(jié)能供電措施。
二、住宅小區(qū)弱點(diǎn)技工崗位職責(zé)
1.協(xié)助住宅小區(qū)物業(yè)工程管理部經(jīng)理開展養(yǎng)護(hù)工作，完成領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)的任務(wù)和指標(biāo)。
2.負(fù)責(zé)消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、安保報(bào)警系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)、維修管理工作。
3.根據(jù)實(shí)際情況，發(fā)揮弱點(diǎn)系統(tǒng)最大功用，開展弱電系統(tǒng)的增效改造工作。
三、住宅小區(qū)水暖技工崗位職責(zé)
1.協(xié)助住宅小區(qū)物業(yè)工程管理部經(jīng)理開展養(yǎng)護(hù)工作，完成領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)的任務(wù)和指標(biāo)。
2.負(fù)責(zé)住宅小區(qū)給排水系統(tǒng)的'養(yǎng)護(hù)、管理，保證各類管理暢通無阻，無嚴(yán)重的泡水、漏水、冒水、滴水等現(xiàn)象以及事故隱患。
3.負(fù)責(zé)住宅小區(qū)空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行和養(yǎng)護(hù)工作，保證空調(diào)設(shè)備完好、無超標(biāo)噪聲和滴漏現(xiàn)象。
4.按照規(guī)定，做好空調(diào)、給排水系統(tǒng)的養(yǎng)護(hù)工作，制訂檢修計(jì)劃。
5.根據(jù)住宅小區(qū)實(shí)際情況，實(shí)施節(jié)能計(jì)劃，保證設(shè)備發(fā)揮最大功用，延長(zhǎng)使用壽命。
四、住宅小區(qū)倉儲(chǔ)崗位職責(zé)
1.負(fù)責(zé)管理住宅小區(qū)物業(yè)公司各類備用設(shè)備零件、技術(shù)文件說明書等的保管。
2.負(fù)責(zé)處理住宅小區(qū)各類設(shè)施設(shè)備的售后聯(lián)系、廠家服務(wù)等。
3.物料存放整齊后及時(shí)入賬。
4.負(fù)責(zé)收集登記，正確及時(shí)地做出統(tǒng)計(jì)報(bào)表。
2023年小區(qū)物業(yè)管理制度5
�。ㄒ唬┕芾砣藛T及專業(yè)技術(shù)人員配備方案
設(shè)管理處主任一名；公共事務(wù)管理員一名，保安六名；保潔員六名；維修工二名。
�。ǘ﹩T工培訓(xùn)方案，員工考核與獎(jiǎng)懲機(jī)制
員工培訓(xùn)：
為了提高管理水平，采取平時(shí)自學(xué)為主和定期培訓(xùn)為輔的方法，提高從業(yè)人員的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力和工作水平，做到全員培訓(xùn)合格。
1、新招聘人員實(shí)行一個(gè)月業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，考試合格者留用。
2、保安員每日進(jìn)行常規(guī)訓(xùn)練，增強(qiáng)安全責(zé)任心。
3、每周安排一定時(shí)間學(xué)習(xí)有關(guān)業(yè)務(wù)文件、報(bào)刊、書籍，興行管理經(jīng)驗(yàn)座談會(huì)。
4、每季興行一次全員消防訓(xùn)練，學(xué)習(xí)有關(guān)消防器材的使用方法、熟悉本小區(qū)消防設(shè)施分布狀況以及學(xué)習(xí)有關(guān)救生方法，并舉行消防演習(xí)，要求人人達(dá)標(biāo)。
5、定期培訓(xùn)員工處理突發(fā)事件的應(yīng)急能力，熟練掌握在發(fā)生火警，治安案件等情況下應(yīng)急處理方法，并舉行消防演習(xí)，要求從從達(dá)標(biāo)。
6、每年組織現(xiàn)市內(nèi)外的先進(jìn)單位參觀學(xué)習(xí)
7、有計(jì)劃的安排維修，綠化等各工種員工分批進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)和深造，以確保員工的整體文化素質(zhì)。
8、定期進(jìn)行電腦培訓(xùn)和智能化管理的培訓(xùn)，引進(jìn)現(xiàn)代高科技管理技術(shù)，提高工作效率。
培訓(xùn)目標(biāo)：
1、確保員工年度培訓(xùn)在150課時(shí)以上；
2、新員工培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%；
3、管理人員持證上崗率100%
4、特殊工種人員持證上崗率100%
5、員工年度培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%。
培訓(xùn)方式：
自學(xué)；自辦培訓(xùn)班；外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)；理論研討或?qū)ｎ}討論；參觀學(xué)習(xí)；崗位輪訓(xùn)。除上述培訓(xùn)項(xiàng)目外，我們還將針對(duì)本小區(qū)的實(shí)際情況，對(duì)管理處員工進(jìn)行下述緊急事件處理培訓(xùn)：
火警應(yīng)變；電力故障，上、下水管道爆破；雷暴和臺(tái)風(fēng)；百法聚集滋事，處理可服物體與恐嚇電話；處理本小區(qū)客戶投訴；違例或遺棄車輛；收獲財(cái)物。
員工考核與獎(jiǎng)懲：
1、錄用與考核
�。�1）錄用：根據(jù)我公司的人員編制、用工條件，經(jīng)人事部門和用人單位聯(lián)合考核、面試擇優(yōu)錄用。錄用后經(jīng)管理處培訓(xùn)部門對(duì)員工進(jìn)行上崗培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核，試用3個(gè)月。
�。�2）考核：考核檢驗(yàn)工作成效、業(yè)績(jī)以及培訓(xùn)效果的`重要手段，我公司制訂了一系列的考核制度和實(shí)施辦法：
a、簽訂經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)責(zé)任書，考核整體目標(biāo)完成情況。
b、每年對(duì)員工進(jìn)行兩次崗位考核，根據(jù)考核業(yè)績(jī)實(shí)施獎(jiǎng)懲�？己寺�100%，年淘汰率5%，崗位輪換率10%。
c、對(duì)新員工在錄用前進(jìn)行一次全面考核和面試，經(jīng)培訓(xùn)后進(jìn)行考核，考核率100%。
d、培訓(xùn)項(xiàng)目結(jié)束后，對(duì)培訓(xùn)人員進(jìn)行一次全面考核。
e、對(duì)管理處主要負(fù)責(zé)人每年進(jìn)行兩次民主評(píng)議，根據(jù)評(píng)議及考核結(jié)果決定是否續(xù)聘和調(diào)換。
2、淘汰機(jī)制
在實(shí)施小區(qū)物業(yè)管理過程中將嚴(yán)格按照我公司的員工考核和淘汰機(jī)制程序運(yùn)作，結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，貫徹實(shí)施淘汰機(jī)制，提高管理服務(wù)水平。
�。ㄋ模﹩T工著裝、標(biāo)志]
1、公司將在管理處采用新設(shè)計(jì)制作的統(tǒng)一有公司標(biāo)志的服裝，根據(jù)不同工種統(tǒng)一著裝。
2、所有工作人員的著裝必須保持清潔、平整，不得帶有污跡、褶皺、開線、掉扣。
3、著裝應(yīng)得體、光潔，不得卷衣袖、褲腿，定期換洗。
4、穿黑皮鞋上班，皮鞋保持光亮，鞋后跟不得釘釘。女員工如著裙裝，應(yīng)穿肉色絲襪，男員工應(yīng)穿深色襪子。
5、必須佩帶有公司統(tǒng)一標(biāo)志的服飾。
2023年小區(qū)物業(yè)管理制度6
小區(qū)物業(yè)管理人員考核制度范例
1、管理人員考核是以任職資格和崗位責(zé)任為依據(jù)
綜合運(yùn)用評(píng)議、詢問、測(cè)試、調(diào)查等手段，對(duì)特定對(duì)象履行職位的能力進(jìn)行結(jié)論性評(píng)價(jià)的過程。為合理利用人力資源，充分發(fā)揮人員潛能，切實(shí)搞好人才培訓(xùn)提供依據(jù)。
2、考核工作要堅(jiān)持'三公'、'三嚴(yán)'、'四結(jié)合'、'四掛鉤'：
�。�1）三公'為公平，即考核標(biāo)準(zhǔn)公平合理，人人都能平等競(jìng)爭(zhēng)；公開，即考核實(shí)行公開監(jiān)督，人人掌握考核辦法；公正，即考核做到公正客觀，考核結(jié)果必須準(zhǔn)確。
（2）三嚴(yán)'為嚴(yán)格考核標(biāo)準(zhǔn)，即考核要素的'標(biāo)準(zhǔn)必須具體、明確、客觀；嚴(yán)明考核辦法，即考核規(guī)程和方法要科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、可行；嚴(yán)肅考核態(tài)度，即考核者和考核對(duì)象對(duì)待考核的態(tài)度均應(yīng)當(dāng)端正、認(rèn)真、負(fù)責(zé)。
（3）'四結(jié)合'為組織考核與自我考核相結(jié)合，全面考核與單項(xiàng)考核相結(jié)合，常規(guī)考核與特別考核相結(jié)合，定性考核與定量考核相結(jié)合。
�。�4）'四掛鉤'為考核結(jié)果與職務(wù)升降掛鉤，與收入多寡掛鉤，與榮譽(yù)得失掛鉤，與工作去留掛鉤。
3、全面考核要考核員工德、能、勤、績(jī)四個(gè)方面
德主要考核思想覺悟和道德品質(zhì)；能主要考核學(xué)識(shí)水平和實(shí)操能力；勤主要考核工作態(tài)度和出勤情況；績(jī)主要考核勞動(dòng)效率和工作業(yè)績(jī)。在進(jìn)行具體的考核工作時(shí)，根據(jù)考核目的和崗位特點(diǎn)，再將考核項(xiàng)目加以調(diào)整，考核條目加以細(xì)化。
4、經(jīng)常進(jìn)行的員工考核工作主要有轉(zhuǎn)正考核、續(xù)約考核、培訓(xùn)考核，專業(yè)考核，日�？己�、年度考等。
5、各類考核的結(jié)果均要形成文字材料，考核材料要力求具體詳細(xì)，避免過于抽象空洞。除個(gè)別情況外，一般考核均可以使用《員工考評(píng)表》，先過進(jìn)行要素遞減評(píng)分，再采用寫實(shí)紀(jì)實(shí)手法，運(yùn)用數(shù)據(jù)，事實(shí)列出評(píng)分理由和做出綜合評(píng)語。
6、一般情況下，員工考核都要讓被考核者對(duì)照考核標(biāo)準(zhǔn)先進(jìn)行自我考核，以促使其自省、自悟、自勵(lì)。組織考核的結(jié)果，一般也要與本人見面，以激發(fā)其成就感和進(jìn)取心。
7、所有各類員工考核材料，都應(yīng)當(dāng)及時(shí)轉(zhuǎn)交公司人事部，并由人事部負(fù)責(zé)存入本人檔案。
2023年小區(qū)物業(yè)管理制度7
住宅小區(qū)物業(yè)管理處工作制度
為加強(qiáng)管理和監(jiān)督,嚴(yán)明紀(jì)律,發(fā)揮管理的效應(yīng)作用,創(chuàng)高效、優(yōu)質(zhì)的綜合服務(wù),特制定本制度。
一、遵守公司的工作紀(jì)律,按時(shí)上下班,不得遲到或早退,一個(gè)月內(nèi)遲到或早退五次扣當(dāng)月獎(jiǎng)金的百分之五十。
二、有事離開,須有請(qǐng)假條,寫明事由,一天內(nèi)由管理處主任批準(zhǔn),一天以上須管理處主任簽字,交公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn);請(qǐng)病假須有醫(yī)生證明,并于當(dāng)天交給管理處主任;未經(jīng)批準(zhǔn)擅自離開工作崗位者,扣發(fā)當(dāng)月獎(jiǎng)金或十天平均工資,超過兩天未返崗位者,按自動(dòng)辭職處理。
三、工作時(shí)間,必須堅(jiān)守工作崗位,并按質(zhì)、按量完成各自職責(zé)。如檢查到工作時(shí)間不在工作崗位范圍內(nèi),按曠工處理,扣發(fā)當(dāng)月獎(jiǎng)金百分之二十或一天平均工資。
四、工作時(shí)間,不準(zhǔn)看報(bào)閑聊,不準(zhǔn)用通迅設(shè)備聊天,空閑時(shí)間應(yīng)努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí);如不能勝任本職工作或經(jīng)常被用戶投訴者,管理處可以書面報(bào)告公司給予換人或辭退。
五、因違反工作規(guī)程損壞設(shè)備、設(shè)施及用戶財(cái)產(chǎn),視損壞程度扣發(fā)獎(jiǎng)金或照價(jià)賠償。
六、嚴(yán)禁向住戶和業(yè)主索取財(cái)物、吃拿或肆意刁難等不良行為。
七、管理處的設(shè)備、機(jī)器或工具未經(jīng)主任以上同意,不準(zhǔn)外借。
八、嚴(yán)禁在本住宅區(qū)內(nèi)擅自承接工程。
九、依據(jù)法規(guī)嚴(yán)格妥善管理,須熱情、主動(dòng)、周到地為住戶和業(yè)主提供高效的.綜合服務(wù),不允許以粗暴或冷漠的態(tài)度對(duì)待。
十、如有違反上述條款者,管理處有權(quán)將其行為記錄在冊(cè),向公司提出扣發(fā)獎(jiǎng)金或辭退的建議。
十一、工作時(shí)間必須穿戴整齊的工作服,佩帶工作證,接受業(yè)主或用戶的監(jiān)督。
2023年小區(qū)物業(yè)管理制度8
第二節(jié)房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)
1.主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖,主要路口設(shè)有路標(biāo)、組圖及幢、單元、戶門標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯。
2.無違反規(guī)劃亂搭亂建,無擅自改變房屋用途現(xiàn)象。
3.房屋外觀完好、整潔,外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡。
4.戶外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置,保持整潔、統(tǒng)一、美觀,無安全隱患或破損。
5.封閉陽臺(tái)統(tǒng)一有序,色調(diào)一致,不超出外墻面,除建筑設(shè)計(jì)有要求外,不得安裝戶外防盜網(wǎng)、晾衣架、遮陽蓬等。
6.空調(diào)安裝位置統(tǒng)一,冷凝水集中收集,支架無銹蝕。
7.房屋裝飾裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象。
1)住戶裝修申請(qǐng)表、裝修責(zé)任書(見業(yè)主分戶檔案)
2)裝修現(xiàn)場(chǎng)巡查記錄表(見工程巡查記錄)
第三節(jié)共用設(shè)施設(shè)備管理
1.共用配套設(shè)施完好,無隨意改變用途。
2.共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、使用及維護(hù)按規(guī)定要求有記錄,無事故隱患,專業(yè)技術(shù)人員和維護(hù)人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范。
1)設(shè)備運(yùn)行維修工作程序
2)設(shè)備巡查記錄
3)設(shè)備保養(yǎng)記錄
3.室外共用管線統(tǒng)一入地或公共管道,無架空管線,無礙觀瞻。
4.排水、排污管道通暢,無堵塞、外溢現(xiàn)象。
5.道路通暢,路面平整,井蓋無缺塊,無丟失,路面井蓋不影響車輛行人通行。
6.制定供電系統(tǒng)管理措施并嚴(yán)格執(zhí)行,記錄完整,供電設(shè)備正常,配電室管理符合規(guī)定,路燈、樓道等公共照明完好。
1)電室管理規(guī)定
2)配電系統(tǒng)工作內(nèi)容及操作程序
3)路燈、樓道等公共照明設(shè)備完好
第四節(jié)安防、消防、車輛管理
1.小區(qū)基本實(shí)行封閉式管理
1)小區(qū)實(shí)行24小時(shí)封閉管理資料
2)治安管理規(guī)定
3)門衛(wèi)管理規(guī)定
2.有專業(yè)護(hù)衛(wèi)隊(duì)實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度,護(hù)衛(wèi)熟悉小區(qū)的環(huán)境,文明值勤,訓(xùn)練有素、言語規(guī)范、認(rèn)真負(fù)責(zé)。
1)護(hù)衛(wèi)部工作、內(nèi)務(wù)條令
2)護(hù)衛(wèi)崗位職責(zé)
3)各種工作記錄、資料照片
�、抛o(hù)衛(wèi)值班記錄
⑵護(hù)衛(wèi)訓(xùn)練記錄
�、且归g巡查記錄
⑷來訪登記表
�、勺o(hù)衛(wèi)培訓(xùn)日程、訓(xùn)練記錄及資料
⑹護(hù)衛(wèi)工作考核、巡查、評(píng)分統(tǒng)計(jì)資料
⑺護(hù)衛(wèi)基礎(chǔ)知識(shí)考核答卷
�、套o(hù)衛(wèi)文明值勤,裝修巡查等資料
3.危及人身安全處有明顯標(biāo)識(shí)和具體的防范措施
1)警示牌標(biāo)識(shí)卡等
2)突發(fā)事件及異常情況處理措施
3)常見治安刑事案件及處理措施
4)常見的幾種可疑情況及處理措施
5)緊急情況記錄表
4.消防設(shè)備設(shè)施完好無損,可隨時(shí)起用,消防通道暢通,制定消防應(yīng)急方案
1)消防管理制度
2)火警、火災(zāi)應(yīng)急方案
3)消防通道暢通
4)定期進(jìn)行消防巡視,檢查維護(hù)消防設(shè)施、器材等資料
5)護(hù)衛(wèi)隨時(shí)巡查營(yíng)業(yè)房消防設(shè)施
6)義務(wù)消防隊(duì)員消防演練
5.機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)管理制度完善,管理責(zé)任明確,車輛進(jìn)出有登記。
1)機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)管理規(guī)定
2)機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)登記
3)護(hù)衛(wèi)巡邏記錄
4)護(hù)衛(wèi)工作考核標(biāo)準(zhǔn)
5)交通指揮管理規(guī)范有序
6.非機(jī)動(dòng)車輛管理制度完善,按規(guī)定位置停放,管理有序。
1)非機(jī)動(dòng)車管理規(guī)定
2)按規(guī)定位置停放、管理有序
3)護(hù)衛(wèi)工作考核標(biāo)準(zhǔn)
第五節(jié)環(huán)境衛(wèi)生管理
1.環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備,設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站。
1)環(huán)衛(wèi)設(shè)備臺(tái)帳
2)垃圾箱、果皮箱
3)清潔工作清潔小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生資料
2.清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制,有專職的清潔人員明確的責(zé)任范圍,實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔。
1)清潔衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)及考核辦法
2)清潔衛(wèi)生工作考核表
3.垃圾日產(chǎn)日清,定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺
1)消毒滅蠅工作資料
2)定期投鼠藥資料
4.房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無蟻害。
5.小區(qū)內(nèi)道路等共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物,小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生照片等資料。
6.房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫、無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象、樓梯扶欄、天臺(tái)、公共玻璃等保持清潔。
7.商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序,符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn),無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和無亂貼、亂畫現(xiàn)象。
8.無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜。
9.排放油煙、噪音等符合國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)、外墻無污染。
第六節(jié)綠化管理
1.小區(qū)內(nèi)綠地布局合理,花草樹木與建筑小品配置恰當(dāng)。
2.綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用等現(xiàn)象。
3.花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好,修繕整齊美觀,無病蟲害,無折損現(xiàn)象、無斑禿。
4.綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。
第七節(jié)精神文明建設(shè)
1.意義,健康向上的`社區(qū)文化活動(dòng),創(chuàng)造條件,積極配合,支持并參與社區(qū)文化建設(shè)。
a提高業(yè)主自治自律行為宣傳教育資料
1)經(jīng)常進(jìn)行政府有關(guān)法律法規(guī)宣傳教育資料
2)建立業(yè)主產(chǎn)權(quán)區(qū)域建設(shè),愛護(hù)小區(qū)公共設(shè)施資料
b小區(qū)安全文明消防宣傳欄告示檔案資料
c小區(qū)住戶參與文化娛樂活動(dòng)資料
d培訓(xùn)護(hù)衛(wèi)消防安全知識(shí),培訓(xùn)資料
第八節(jié)管理效益
1.管理服務(wù)費(fèi)收繳率為98%以上
1)20xx年3月至,收費(fèi)報(bào)表
2.提供便民有償服務(wù),開展多種經(jīng)營(yíng),便民服務(wù)項(xiàng)目資料及照片。
1)20xx年3月--20xx年月的財(cái)務(wù)報(bào)告
3.本小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)狀況。向小區(qū)住戶公布物管費(fèi)收支報(bào)告
資料
a業(yè)主檔案資料的內(nèi)容
1]業(yè)主情況登記表、照片、身份證復(fù)印件
2]業(yè)主臨時(shí)公約承諾件
3]前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議
4]室內(nèi)裝修管理協(xié)議書
5]消防安全責(zé)任書
6]業(yè)主裝修檢查記錄表
7]室內(nèi)裝修申報(bào)表
8]裝修申報(bào)所提供的平面圖、管線圖等
9]裝修違規(guī)的整改通知書
10]業(yè)主與物業(yè)管理處達(dá)成的書面協(xié)議
11]業(yè)主在物業(yè)使用過程中產(chǎn)生的重要的有影響的事件的記錄
12]其它
2023年小區(qū)物業(yè)管理制度9
1、人員組織
專職安全護(hù)衛(wèi)人員,身體健康,責(zé)任心強(qiáng),工作認(rèn)真負(fù)責(zé),體態(tài)良好,有吃苦奉獻(xiàn)精神和甘當(dāng)保姆的意識(shí);
接受過安全護(hù)衛(wèi)或相關(guān)訓(xùn)練,訓(xùn)練有素,掌握基本安全護(hù)衛(wèi)技能,并定期進(jìn)行安全防范學(xué)習(xí),增強(qiáng)安全防范能力;
熟悉小區(qū)環(huán)境,熟悉物業(yè)管理及有關(guān)法律法規(guī),能恰當(dāng)?shù)奶幚砗蛻?yīng)對(duì)小區(qū)護(hù)衛(wèi)工作;思想品質(zhì)好,作風(fēng)正派,熱愛安全護(hù)衛(wèi)工作,無不良記錄;
安全護(hù)衛(wèi)人員配備對(duì)講裝置和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)工具;
當(dāng)班時(shí)佩戴統(tǒng)一標(biāo)志和執(zhí)勤工號(hào),穿戴統(tǒng)一制服,工具佩戴規(guī)范,儀容儀表規(guī)范整齊;
上崗時(shí)精神振作,舉止應(yīng)文明,姿態(tài)良好,大方、得體,精神振作,姿態(tài)良好,抬頭挺胸,注意檢查和保持儀表;在執(zhí)勤時(shí)不吸煙、吃零食, 不袖手、背手、插腰或?qū)⑹植迦胍麓?不彎腰駝背,前傾后靠;
講普通話,可以進(jìn)行簡(jiǎn)單英語會(huì)話;
交接班制度完善,并有工作及交接班記錄。
2、門衛(wèi)
參照《門衛(wèi)制度》執(zhí)行。
各出入口24小時(shí)有值班看守,主出入口至少有2人駐守,其余出入口至少有一人值守;按照委托合同要求進(jìn)行進(jìn)出車輛管理、訪客登記,謝絕業(yè)主拒絕訪問人員和未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)的'商販入內(nèi),大件物品搬出實(shí)行登記,實(shí)施交通指揮交通疏導(dǎo)等工作。
3、巡邏
參照《小區(qū)保安人員巡邏檢查制度》執(zhí)行。
白天巡邏次數(shù)不少于6次,夜間巡邏次數(shù)不少于8次,重點(diǎn)部位、重點(diǎn)時(shí)間以及特殊情況加強(qiáng)巡邏;每組巡邏人員不少于2人,并排或列隊(duì)巡邏,規(guī)范整齊;及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患;接受業(yè)主(使用人)投訴和求助;回答用戶的詢問;在遇到突發(fā)事件時(shí),及時(shí)報(bào)告警方與管理服務(wù)中心,必要時(shí)采取正當(dāng)防衛(wèi),防止事態(tài)擴(kuò)大,協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)和證據(jù);安全巡邏有記錄有檢查。
4、緊急事故反應(yīng)
參照《突發(fā)事件處理制度》執(zhí)行。
制定緊急事故處理預(yù)案,至少包括:火災(zāi)、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散以及電梯應(yīng)急等;
有緊急事件救護(hù)組織,并始終處于緊急事故反應(yīng)狀態(tài);
書面描述緊急事故救護(hù)組織職責(zé),并讓每位成員了解,周期性地進(jìn)行反應(yīng)訓(xùn)練;
高層住宅按消防要求組織進(jìn)行疏散演習(xí);
對(duì)緊急事故做出快速、正確的反應(yīng);盡可能減少破壞和損失程度;
按照業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托組織恢復(fù)生活秩序,如:幫助恢復(fù)電力供應(yīng)、搶救財(cái)產(chǎn)等。
5、其他防范措施
設(shè)有業(yè)主(使用人)求助與報(bào)警電話,24小時(shí)有人值守;
接到報(bào)警信號(hào),確認(rèn)后管理服務(wù)中心應(yīng)立即派人趕往現(xiàn)場(chǎng)查看,予以恰當(dāng)?shù)木o急處理;
涉及人身安全處,設(shè)有明顯標(biāo)志并有防護(hù)措施;
協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序,防止不安全事件發(fā)生;
對(duì)小區(qū)內(nèi)外圍邊界、角落、車庫、道路的照明設(shè)施加強(qiáng)維護(hù),保持必要的照明;
建立空置房屋、設(shè)備室、垃圾房、雜物房巡查、鑰匙管理及登記備案制度。
建立訪客登記、車輛登記、值勤與巡邏記錄等資料。
6、標(biāo)準(zhǔn)與要求
總體管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn):達(dá)到《上海市住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。
應(yīng)急及突發(fā)事件接報(bào)后立即趕到現(xiàn)場(chǎng)處理。
保安員崗前、崗中培訓(xùn)率達(dá)到98%。
對(duì)保安服務(wù)的滿意率達(dá)到92%以上。
2023年小區(qū)物業(yè)管理制度10
一、進(jìn)入物業(yè)區(qū)域內(nèi)的車輛必須服從物業(yè)管理公司的管理。
二、凡住戶之機(jī)動(dòng)車一律不能停放在非指定停放的.位置。對(duì)違章停車者,物為管理處將給予處罰。
三、業(yè)主(或租戶)長(zhǎng)期在物業(yè)區(qū)域內(nèi)地面停放車輛,必須在物業(yè)管理處辦理定位立戶手續(xù),將車停于指定車位,并憑證出入小區(qū),按月交納車費(fèi)。
四、機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)內(nèi)嚴(yán)禁吸煙,隨車嚴(yán)禁存放易燃、易爆及其它危險(xiǎn)品。
五、不得在停車場(chǎng)和小區(qū)范圍內(nèi)洗車及清掃車上的雜物于地面,漏油、漏水車輛不許進(jìn)入停車場(chǎng)。
2023年小區(qū)物業(yè)管理制度11
1.0目的
規(guī)范工程維修部管理工作，確保工程維修部管理高效有序。
2.0適用范圍
適用于xx城服務(wù)中心工程維修部的管理工作。
3.0職責(zé)
3.1服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)審批工程維修部的年度工作計(jì)劃，并組織監(jiān)控工程維修部的總體工作質(zhì)量。
3.2工程維修部主任負(fù)責(zé)組織本組的年度工作計(jì)劃、月度工作計(jì)劃的制定、實(shí)施與控制，并對(duì)年度、月度工作進(jìn)行總結(jié)。
3.3工程維修部員工依照各相關(guān)規(guī)程按計(jì)劃進(jìn)行工作。
3. 4工程維修部主任負(fù)責(zé)和外包施工方制定施工方案和審批工程方面的圖紙。
4.0程序要點(diǎn)
4.1工程維修部人員:工程維修主任1人，維修技工3人。
4. 2維修技工對(duì)設(shè)施、設(shè)備分管責(zé)任崗位實(shí)行每月輪流制。
4.3設(shè)施、設(shè)備分管責(zé)任制:
供配電1人;電梯系統(tǒng)1人;水景系統(tǒng)、泳池系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)1人;智能安防、門禁系統(tǒng)、消防系統(tǒng)1人;公共設(shè)備、設(shè)施的維修、維護(hù)由所有工程維修部人員實(shí)施。
4.4工程維修主任全面負(fù)責(zé)工程維修部的'對(duì)外聯(lián)絡(luò)、日常工作。
4. 5周例會(huì)
4.5.1實(shí)行每周五例會(huì)制，每周五下午17:00準(zhǔn)時(shí)舉行例會(huì)。
4.5.2用例會(huì)時(shí)間全面了解本周的工作完成情況，并計(jì)劃好下一周的工作安排和需要協(xié)助的部門。
4.5.3每周四下午由主任組織培訓(xùn)專業(yè)知識(shí)。
4.6考核
4.6.1考核的目的是為了獎(jiǎng)勤罰懶，考核的原則是公平、公開、公正;
4.6.2工程維修主任根據(jù)每人當(dāng)月的工作表現(xiàn)和成績(jī)進(jìn)行考核評(píng)分，并將考核結(jié)果上報(bào)服務(wù)中心經(jīng)理審核。
4.6.3工作業(yè)績(jī)和月考核積分相對(duì)應(yīng)，月考核積分與個(gè)人經(jīng)濟(jì)利益掛鉤。
4. 7維修原則
4.7.1上門維修:工程部接到報(bào)修電話后，在10分鐘內(nèi)派維修工到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，一般性故障處理不超過1小時(shí);
4.7.2公共設(shè)施、設(shè)備維修:小修不過夜，中修1-3天，大修3-5天;
4.7.3維修守則:約時(shí)不誤、便民利民、工完料清、業(yè)主簽收;
4.7.4語言規(guī)范，服務(wù)熱情。
4. 8通訊保證
4.8.1上班時(shí)間必須保持所有對(duì)講機(jī)、手機(jī)都處于開通狀態(tài)，以便聯(lián)絡(luò)。
4.8.2通訊工具必須保持能隨時(shí)聯(lián)絡(luò)，使用個(gè)人通訊工具不接聽時(shí)要盡快采取其它方式與呼叫方取得聯(lián)絡(luò);
4.8.3遇突發(fā)事故(如臺(tái)風(fēng)、洪水、重大設(shè)備設(shè)施故障時(shí)等)，在接到中控室的呼叫后應(yīng)立即與中控室聯(lián)絡(luò)，并5分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場(chǎng)處理。
4. 9物品管理
4.9.1維修人員領(lǐng)用材料進(jìn)行維修作業(yè)時(shí)，必須認(rèn)真填寫《物資領(lǐng)用登記表》，加強(qiáng)成本意識(shí);
4.9.2使用公用工具必須及時(shí)歸還，公用工具每月由倉管員清點(diǎn);
4.9.3每月月底工程維修主任做好下月材料購買預(yù)算。
4. 10值班制度
4.10.1執(zhí)行夜班、周六、日值班負(fù)責(zé)人輪換制度;
4.10.2值班員應(yīng)盡量保證當(dāng)天的《工作聯(lián)系單》當(dāng)天解決處理，遇無法維修或需要購買材料的維修事項(xiàng)，應(yīng)及時(shí)匯報(bào)維修主任，并跟蹤轉(zhuǎn)交給誰進(jìn)行維修，直至維修終結(jié)，確實(shí)保證不出現(xiàn)'壓?jiǎn)?現(xiàn)象;
4.10.3值班員不得帶外人(或親朋)進(jìn)入工程部或在辦公室逗留打電話。
4.11工作調(diào)度
4.11.1工程維修主任根據(jù)服務(wù)中心或中控室的通知，隨時(shí)抽調(diào)本部門人員開展臨時(shí)重要工作;
4.11.2工程維修主任根據(jù)維修部人員的變動(dòng)或?qū)嶋H工作需要，進(jìn)行輪流責(zé)任的調(diào)整。
5.0支持性文件
無
6.0質(zhì)量記錄
6.1 《物資領(lǐng)用登記表》----qp-09-04-f001
2023年小區(qū)物業(yè)管理制度12
小區(qū)管理處安全工作檢查制度
1.目的
為了加強(qiáng)對(duì)安全各崗位的監(jiān)督管理,杜絕各類事故及案件的發(fā)生,特制定本制度。
2.范圍
適用于管理處。
3.方法和過程控制
3.1車場(chǎng)收費(fèi)崗監(jiān)督管理:明確規(guī)定收費(fèi)崗在當(dāng)值期間不允許攜帶超過五元(包括五元)以上的現(xiàn)金。每天當(dāng)值班長(zhǎng)在上、下班講評(píng)時(shí)進(jìn)行檢查(此規(guī)定列入夜間查崗內(nèi)容)。違反上述問題點(diǎn)一經(jīng)發(fā)現(xiàn)除沒收其現(xiàn)金外,并按貪污票款做嚴(yán)肅處理。
3.2車場(chǎng)入口崗及巡邏崗監(jiān)督管理:禮儀禮節(jié)是否按體系文件要求嚴(yán)格要求自己,嚴(yán)格執(zhí)行車場(chǎng)ic卡管理制度,一車一卡,車管系統(tǒng)出故障時(shí)車輛進(jìn)出憑證是否按規(guī)定填寫;入場(chǎng)的車輛是否開具相應(yīng)的憑證(特殊情況除外)。車場(chǎng)巡邏崗對(duì)車場(chǎng)的車輛停放情況是否熟知;車輛外觀檢查是否仔細(xì);在巡邏過程中發(fā)現(xiàn)的問題是否及時(shí)作相應(yīng)的`處理或匯報(bào);是否按規(guī)定填寫車輛的入場(chǎng)時(shí)間及車輛的外觀檢查情況。
3.3堂崗監(jiān)督管理:禮儀、禮節(jié)是否按崗位的操作流程去落實(shí),是否做到熱情周到服務(wù)業(yè)主顧客及外來人員;對(duì)外來人員的管理是否按規(guī)定落實(shí),以及掌握其探訪目的。
3.4樓層巡邏崗監(jiān)督管理:是否按規(guī)定的時(shí)間及路線進(jìn)行巡邏和簽到,有無提前簽到、補(bǔ)簽到行為。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)有上述行為給予嚴(yán)肅處理。
3.5班長(zhǎng)崗監(jiān)督管理:當(dāng)值期間是否起到對(duì)崗位的有效監(jiān)督及檢查;一日生活制度的落實(shí)情況;內(nèi)務(wù)衛(wèi)生是否按值日制度高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量去落實(shí);
3.6督辦崗監(jiān)督管理:督導(dǎo)各班上、下班是否執(zhí)行講評(píng)制度;是否按規(guī)定嚴(yán)格請(qǐng)銷假制度;安全各班的軍訓(xùn)、班組例會(huì)是否按規(guī)定的時(shí)間及科目進(jìn)行落實(shí),軍訓(xùn)的效果是否達(dá)到公司的要求。
3.7安全主管監(jiān)督管理:每月對(duì)現(xiàn)場(chǎng)安全管理、制度落實(shí)及質(zhì)量記錄進(jìn)行全面檢查,并將檢查情況記錄在《安全檢查記錄表》上;對(duì)檢查存在問題點(diǎn),督促各片整改,每季度對(duì)巡邏路線、小區(qū)圍墻紅外線、安全隱患點(diǎn)進(jìn)行評(píng)估、調(diào)整,并上報(bào)經(jīng)理審批。
3.8經(jīng)理/經(jīng)理助理監(jiān)督管理:每月對(duì)小區(qū)消防、安全管理進(jìn)行全面檢查、指導(dǎo),并將檢查情況記錄在《安全檢查記錄表》上,對(duì)檢查存在問題點(diǎn),督促安全主管限期整改。
2023年小區(qū)物業(yè)管理制度13
為規(guī)范物業(yè)管理中給排水管理服務(wù)工作，明確給排水管理工作內(nèi)容，特制訂如下管理制度：
一、管理責(zé)任
1、管理服務(wù)中心維修組負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)的運(yùn)行維護(hù)等管理工作，維修主管負(fù)責(zé)組織、維修人員實(shí)施。
2、給排水管理人員必須了解、熟悉樓宇內(nèi)的供水系統(tǒng)，如：水管、水箱、水泵，開關(guān)閥門及分閥門位置。
3、實(shí)行設(shè)備管理責(zé)任制，劃分各類設(shè)備管理責(zé)任人。
4、管理服務(wù)中心主任負(fù)責(zé)給排水管理工作的監(jiān)督和檢查。
二、巡視制度
1、定期巡視水泵操作是否正常，供水系統(tǒng)有無損壞或滴漏，水箱是否清潔，必須定期安排清洗水箱，水箱每半年清洗消殺一次，確保用水衛(wèi)生。
2、發(fā)現(xiàn)水管爆裂時(shí)，必須盡快關(guān)上相應(yīng)的閥門，大水管爆裂時(shí)應(yīng)將總閥門關(guān)閉，并即時(shí)發(fā)出通告，按照《供水處理緊急方案》立即安排緊急搶修。
三、保養(yǎng)制度
1、注意水箱的保養(yǎng)，預(yù)防破裂和滲漏，水箱蓋應(yīng)保持密封，每次開啟后及時(shí)鎖好，防止蚊蟲滋生。
2、救火用的輸水設(shè)備，要經(jīng)常檢查，如有損壞，應(yīng)立即維修，平時(shí)嚴(yán)禁使用消防水作其他用途。
四、檢修制度
1、經(jīng)常檢查溝渠及沙井是否暢通，及時(shí)清理渠道蓋上的垃圾以防止下雨時(shí)渠水受阻引起水浸，并按規(guī)定填寫相關(guān)記錄。
2、供水設(shè)備每年按保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行保養(yǎng)，保養(yǎng)情況按年度保養(yǎng)計(jì)劃填寫。給排水設(shè)備，除了按年度保養(yǎng)計(jì)劃保養(yǎng)外，還必須按規(guī)定進(jìn)行正常的巡視檢查，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備在運(yùn)行中出現(xiàn)的問題。建立二次供水管理制度，嚴(yán)格按法規(guī)要求，實(shí)施定期維修保養(yǎng)。
五、正常給排水
1、管理服務(wù)中心維修主管負(fù)責(zé)給排水的技術(shù)指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查，負(fù)責(zé)樓宇供排水設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理工作，保證24小時(shí)不間斷供水。
2、運(yùn)行維修人員在設(shè)備發(fā)生故障時(shí)應(yīng)立即報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)并積極進(jìn)行搶修。
六、正常停水
1、當(dāng)接到自來水公司的停水通知后，應(yīng)立即通知客戶服務(wù)中心，并做好記錄。
2、當(dāng)按計(jì)劃保養(yǎng)必須停水時(shí)，應(yīng)提前一天將停水的范圍和時(shí)間通知客戶服務(wù)中心，在得到客戶服務(wù)中心的許可后方可進(jìn)行保養(yǎng)。
3、由于工程的需要，對(duì)消防系統(tǒng)停水時(shí)，必須通知消防人員后，由消防人員進(jìn)行操作，并做好相關(guān)記錄。
七、水質(zhì)保障
1、每年組織專業(yè)人員對(duì)生活水箱進(jìn)行兩次清洗，并按規(guī)定取得《供水衛(wèi)生許可證》及衛(wèi)生防疫部門的水質(zhì)化驗(yàn)合格證明。
八、異常情況處理
1、樓宇外墻的公用下水管渠發(fā)生破裂，應(yīng)立即維修，以免污水流出影響環(huán)境衛(wèi)生。
2、樓宇底層溝渠有臭味溢出時(shí)，應(yīng)立即檢查及維修。
3、安裝及維修樓宇外的`供水系統(tǒng)設(shè)備，應(yīng)與自來水公司聯(lián)系修理。
4、樓宇內(nèi)的水表發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)告知用戶，并立即檢修。
5、接到自來水公司發(fā)出的停水通知時(shí)，應(yīng)及時(shí)向住戶發(fā)出通知，使住戶有所準(zhǔn)備。
6、化糞池每季度進(jìn)行一次檢查，化糞池滿時(shí)及時(shí)組織人員清理，并將檢查清理結(jié)果進(jìn)行記錄。
7、當(dāng)發(fā)生突然停水事件時(shí)，客戶服務(wù)中心應(yīng)及時(shí)與自來水公司取得聯(lián)系，了解恢復(fù)供水的時(shí)間，主動(dòng)與客戶服務(wù)中心聯(lián)系，幫助做好對(duì)客戶的解釋工作。
8、認(rèn)真做好檢查記錄，日常的巡視檢查記錄在值班記錄中，定期的檢查保養(yǎng)記錄在相應(yīng)的檢修保養(yǎng)記錄表中。
2023年小區(qū)物業(yè)管理制度14
為切實(shí)加強(qiáng)我街道老舊小區(qū)物業(yè)管理工作，努力構(gòu)建與城市管理水平相適應(yīng)的物業(yè)管理新機(jī)制，進(jìn)一步完善小區(qū)公共配套設(shè)施，提升小區(qū)居住環(huán)境，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提高居民安居樂業(yè)的滿意度，根據(jù)區(qū)政府關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的有關(guān)要求，結(jié)合我街道實(shí)際，特制定本方案。
一、指導(dǎo)思想
以體制機(jī)制創(chuàng)新為核心，按照行業(yè)管理與屬地管理相結(jié)合、物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合、業(yè)主自主管理與社區(qū)自治相結(jié)合的“三結(jié)合”原則，強(qiáng)化屬地管理職能，理順物業(yè)管理體制，擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面，建立健全規(guī)范、穩(wěn)定、有效、和諧的物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制，不斷鞏固禮貌城市建立成果，進(jìn)一步促進(jìn)禮貌社區(qū)與和諧寧南建設(shè)。
二、職職責(zé)務(wù)
(一)強(qiáng)化屬地管理，建立責(zé)權(quán)明確的工作體系
按照“重心下移、屬地管理”的原則，建立街道物業(yè)管理辦公室領(lǐng)導(dǎo)下的“兩站一中心”物業(yè)管理體系，承接市區(qū)物業(yè)管理部門下放的部分職能，具體落實(shí)轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織、監(jiān)管工作，。
1.街道物業(yè)管理辦公室職責(zé)
(1)會(huì)同主管部門參與轄區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)、新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗(yàn)收、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)管理區(qū)域劃分;負(fù)責(zé)物業(yè)維修資金續(xù)籌與使用審核，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檢查考評(píng)，物業(yè)管理項(xiàng)目交接監(jiān)管等。
(2)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的`成立、改選和換屆工作，并對(duì)業(yè)主委員會(huì)的備案提出審核意見;負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)日常運(yùn)作。
(3)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會(huì)沒有確定管理方式之前，負(fù)責(zé)組織街道物業(yè)服務(wù)中心有償帶給物業(yè)基本服務(wù)。
(4)協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。
(5)對(duì)未按規(guī)劃建設(shè)配套共用設(shè)施、社區(qū)和物業(yè)管理用房，或配套用房、設(shè)施存在質(zhì)量問題的，提請(qǐng)有關(guān)部門責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位整改。
(6)組織建立轄區(qū)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。
2.社區(qū)居委會(huì)職責(zé)
(1)指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組，派代表參加籌備工作;會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位組織新開發(fā)的小區(qū)召開第一次業(yè)主大會(huì)，并監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)依法選舉;指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)換屆和新老業(yè)主委員會(huì)的交接工作等。
(2)監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的工作。負(fù)責(zé)傳達(dá)街道對(duì)社區(qū)公共利益作出的決定，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的決議提出推薦和意見。
(3)配合街道辦事處建立轄區(qū)物業(yè)管理職責(zé)體系，并融入到社區(qū)綜合管理當(dāng)中。
(4)成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監(jiān)督，并及時(shí)把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。
(5)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系。
3.物業(yè)管理服務(wù)中心職責(zé)
(1)負(fù)責(zé)老舊小區(qū)內(nèi)住宅及公共設(shè)施、公共秩序、居住環(huán)境、衛(wèi)生、綠化、停車場(chǎng)、裝修的管理和服務(wù)工作。
(2)理解業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主管委會(huì)的監(jiān)督，廣泛聽取業(yè)主、使用人意見，提出整改措施并落實(shí);定期參加業(yè)主大會(huì)，為業(yè)主、使用人帶給優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
(3)受理業(yè)主來訪、查詢、委托、投訴等事宜，能解決的及時(shí)解決。
(4)建立健全住戶檔案，完善老舊小區(qū)管理臺(tái)帳。
(5)檢查、督促清潔人員做好樓道和小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生工作，加強(qiáng)老舊小區(qū)環(huán)境保護(hù)宣傳工作。
(6)定期檢查保養(yǎng)公用設(shè)施設(shè)備，對(duì)下水道、化糞池適時(shí)組織疏通清理，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。
(7)每一天不少于兩次在小區(qū)內(nèi)巡邏，遇突發(fā)事件采取必要措施并及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。
(8)對(duì)小區(qū)進(jìn)出車輛進(jìn)行管理、疏導(dǎo)，持續(xù)出入口暢通。
(9)按時(shí)保質(zhì)完成上級(jí)部門交辦的物業(yè)管理其他工作。
(二)完善分類管理模式，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化
1.已實(shí)施市場(chǎng)化物管的小區(qū)管理要求：建立健全業(yè)主委員會(huì)，協(xié)調(diào)業(yè)主對(duì)物管公司的監(jiān)管;加強(qiáng)物管公司的培訓(xùn)指導(dǎo)，不斷提升服務(wù)水準(zhǔn);對(duì)物管公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考評(píng)，為主管部門年審帶給基本意見;參與優(yōu)秀小區(qū)評(píng)比活動(dòng)，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務(wù)模式，推動(dòng)物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)行。
2.單位自管小區(qū)的物管要求：督促自管單位切實(shí)擔(dān)負(fù)起物管職責(zé)，及時(shí)將各級(jí)有關(guān)檢查考評(píng)狀況向物管公司及其行政主管部門進(jìn)行通報(bào)，構(gòu)成齊抓共管的合力。
3.不具備市場(chǎng)化運(yùn)作的老舊小區(qū)的接管要求：由街道物業(yè)管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)有償帶給基本物業(yè)服務(wù)，經(jīng)過一段時(shí)期運(yùn)行，逐步過渡到由業(yè)主委員會(huì)與街道物業(yè)管理服務(wù)中心簽訂服務(wù)委托合同，進(jìn)行基本業(yè)務(wù)規(guī)范管理。
4.對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)的接管要求：經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)屬于政府保障性住房，原則上由街道物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一實(shí)施物業(yè)管理，實(shí)行低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。開發(fā)商按規(guī)定建設(shè)必須比例的商業(yè)用房，其收益用于補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)的不足。
(三)加大幫扶力度，推進(jìn)物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展
一是加大對(duì)小區(qū)居民的宣傳力度，增強(qiáng)居民花錢買服務(wù)的意識(shí)。組織社委會(huì)協(xié)助物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)，以收費(fèi)促管理，以管理促環(huán)境，以環(huán)境再促收費(fèi)，構(gòu)成良性循環(huán)。二是用心爭(zhēng)取上級(jí)部門支持。協(xié)助搞好出新小區(qū)房屋維修、保潔護(hù)綠、治安巡邏等工作，為物業(yè)管理創(chuàng)造條件、帶給支持。三是鼓勵(lì)具有必須實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)。提高市場(chǎng)份額，推進(jìn)物業(yè)公司規(guī)模化管理，降低運(yùn)營(yíng)成本，提高整體水平。
三、組織領(lǐng)導(dǎo)
領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，與物業(yè)管理辦公室合署辦公，負(fù)責(zé)日常事務(wù)處理工作，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任，各社區(qū)成立社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)站，站長(zhǎng)由社區(qū)主任擔(dān)任。
四、機(jī)構(gòu)設(shè)置
為便于機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)，街道成立物業(yè)管理辦公室，下設(shè)立“兩站一中心一小組”執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理過程中的事務(wù)處理。
1.街道物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站
站長(zhǎng)：儲(chǔ)德順
成員：陶蕓
2.街道物業(yè)管理應(yīng)急維修服務(wù)站
站長(zhǎng)：丁勇
成員：加盟企業(yè)
3.街道物業(yè)管理服務(wù)中心
常務(wù)主任：謝洪
成員：袁洋王子成孫桂勇楊日富
徐長(zhǎng)祥周明福陳杰丁勇
孫子明陶蕓徐雅珍干程
4.社區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督小組
各社區(qū)居委會(huì)成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，實(shí)行二級(jí)監(jiān)管。一級(jí)監(jiān)管，由街道物業(yè)管理辦公室與各社區(qū)主任組織實(shí)施，履行區(qū)物業(yè)科下放職權(quán)與職責(zé);二級(jí)監(jiān)管由小區(qū)“四位一體”組織實(shí)施，由居委會(huì)社工代表、社區(qū)業(yè)主代表，社委會(huì)代表、物業(yè)公司代表組成，社委會(huì)主任任組長(zhǎng)，負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監(jiān)督，并及時(shí)把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。
五、實(shí)施步驟
1.制定方案階段(6月12日前)
(1)調(diào)查轄區(qū)內(nèi)住宅性質(zhì)。分已實(shí)行物業(yè)管理小區(qū)、自管小區(qū)、失管小區(qū)，摸清范圍、樓幢數(shù)、居民戶數(shù)等狀況。
(2)外出調(diào)研，深入試點(diǎn)單位調(diào)研住宅小區(qū)屬地化管理經(jīng)驗(yàn)。
(3)落實(shí)辦公的場(chǎng)地，各種制度及網(wǎng)絡(luò)流程圖上墻。
2.宣傳發(fā)動(dòng)階段(6月20日前)
(1)召開領(lǐng)導(dǎo)小組成員及“兩站一中心一小組”人員動(dòng)員會(huì)。
(2)透過各社區(qū)物業(yè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)。召開社區(qū)居民骨干、樓幢長(zhǎng)、黨小組長(zhǎng)、社區(qū)積極分子，進(jìn)行廣泛宣傳發(fā)動(dòng)，提高社區(qū)居民對(duì)實(shí)行物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，用心協(xié)助物管公司開展工作。
3.全面實(shí)施階段(6月21日—6月30日)
“兩站一中心一小組”全面開展工作，切實(shí)為社區(qū)居民開展物業(yè)服務(wù)。
六、工作要求
1.加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，提高認(rèn)識(shí)。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)要從建設(shè)新型現(xiàn)代社區(qū)、提升城市管理水平，促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)、推進(jìn)禮貌城市建立的高度出發(fā)。認(rèn)真領(lǐng)會(huì)物業(yè)管理體制創(chuàng)新的重要好處，強(qiáng)化職責(zé)意識(shí)，精心組織，周密部署，明確措施，建立問責(zé)體系，確保體制創(chuàng)新各項(xiàng)工作落到實(shí)處。
2.強(qiáng)化宣傳，營(yíng)造氛圍。要做好輿論正面引導(dǎo)，大力宣傳實(shí)行規(guī)范化物業(yè)管理的好處、作用及物業(yè)管理的有關(guān)政策法規(guī)。采取散發(fā)宣傳單、印制便民手冊(cè)、宣傳板報(bào)等方式，用心引導(dǎo)業(yè)主自覺遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，樹立物業(yè)管理是消費(fèi)、是商品的意識(shí)，營(yíng)造全社會(huì)共同關(guān)心、支持、參與住宅小區(qū)實(shí)行規(guī)范化物業(yè)管理工作的良好氛圍。
3.明確職責(zé)，落實(shí)要求。各職能科室要齊抓共管，相互配合，落實(shí)支持物業(yè)工作的各項(xiàng)政策。各社區(qū)要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，建立“一把手”負(fù)總責(zé)的職責(zé)體系，抽出精干力量落實(shí)社區(qū)職責(zé)及考核標(biāo)準(zhǔn)。街道物業(yè)管理辦公室要認(rèn)真組織檢查考核工作，建立健全聯(lián)席會(huì)議制度，嚴(yán)格督辦并通報(bào)檢查結(jié)果，確保試點(diǎn)工作順利進(jìn)行。
4.突出重點(diǎn)，加大投入。各社區(qū)要加大對(duì)本轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)管，個(gè)性對(duì)老舊小區(qū)要重點(diǎn)扶持，完善各項(xiàng)公共配套設(shè)施，并延伸服務(wù)資料。同時(shí)，街道將采取爭(zhēng)取一點(diǎn)，自籌一點(diǎn)的辦法，對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理給予必要投入。
2023年小區(qū)物業(yè)管理制度15
廬陽區(qū)雙崗街道作為老城區(qū)老舊小區(qū)分布較多的街道，共有85個(gè)（片）生活小區(qū)，其中有35個(gè)（片）是老舊小區(qū)。在實(shí)際工作中，接受居民投訴較多問題是老舊小區(qū)的管理服務(wù)問題，也是當(dāng)前為民服務(wù)的矛盾焦點(diǎn)。如何對(duì)零散居民樓和老舊小區(qū)整治后的房屋及設(shè)施進(jìn)行長(zhǎng)效管理，使老舊小區(qū)也能夠享受物業(yè)管理服務(wù)帶來的便利和舒適？近日，廬陽區(qū)雙崗街道人大工委組織部分人大代表對(duì)街道老舊小區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行了專題調(diào)研，并就提升老舊小區(qū)管理的整體水平提出了具體建議。
一、老舊小區(qū)管理中存在的主要問題及原因
一是基礎(chǔ)設(shè)施老化落后，老舊小區(qū)管理成本高。由于建造時(shí)間早、規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低，施工質(zhì)量不高等原因，造成老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施功能無法滿足居民需要；道路破損嚴(yán)重，停車位、自行車棚、休閑廣場(chǎng)沒有配建；地下管網(wǎng)因設(shè)計(jì)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低經(jīng)常出現(xiàn)堵塞、破損，時(shí)有污水漫溢現(xiàn)象發(fā)生；沒有單元門禁和封閉管理，導(dǎo)致“牛皮癬”泛濫，居民一些最基本的生活需求得不到保障。
二是物業(yè)管理費(fèi)收繳難，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難。有些老舊小區(qū)是企業(yè)、單位自管，移交到街道后，這部分居民習(xí)慣了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代單位宿舍服務(wù)全包的服務(wù)模式，尚未形成花錢買服務(wù)的意識(shí)。在老舊小區(qū)中，低收入家庭居多，其中還包括相當(dāng)一部分的低保戶、外來務(wù)工人員，由于收入偏低，他們沒有交物業(yè)費(fèi)的意愿。由于物業(yè)費(fèi)收繳不上來，從事老舊小區(qū)物業(yè)管理的企業(yè)存在不同程度虧損，只能靠政府獎(jiǎng)扶維持，在入不敷出的情況下，只能通過削減服務(wù)人員、減少服務(wù)內(nèi)容、降低服務(wù)質(zhì)量來維持較低的服務(wù)水平，這又導(dǎo)致老舊小區(qū)物業(yè)管理水平的降低。
三是小區(qū)自治組織缺位，小區(qū)自治能力不強(qiáng)。老舊小區(qū)內(nèi)低收入群體較多、受教育程度相對(duì)不高，居民對(duì)自身權(quán)益的期望值往往過高，而對(duì)維護(hù)公共環(huán)境整潔有序等公共利益興趣不大；居民中侵占公共利益的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的.訴求呈多樣化，很難達(dá)成一致意見。雖然有小區(qū)成立了業(yè)主自治組織，但由于物業(yè)矛盾多發(fā)、情況復(fù)雜、自治組織成員專業(yè)知識(shí)缺乏等原因，業(yè)主自治組織發(fā)揮作用十分有限。尤其是在集中民意決策小區(qū)事務(wù)、調(diào)解物業(yè)糾紛、推進(jìn)民主協(xié)商機(jī)制、宣傳法律法規(guī)方面，明顯力不從心。
四是主體責(zé)任難以落實(shí)，政府職能發(fā)揮不強(qiáng)。物業(yè)管理涉及政府部門、街道、社區(qū)、建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多個(gè)主體，權(quán)利義務(wù)關(guān)系復(fù)雜。如房屋質(zhì)量、二次供水、供配電、電梯等公共設(shè)施維修都不應(yīng)在街道的管理范圍內(nèi)，但是只要是屬地在街道，都得由街道出面解決。又如近年來，不斷有市屬、區(qū)屬企業(yè)生活區(qū)移交到街道管理，但相應(yīng)的管理費(fèi)用并沒有增加，雙崗街道承擔(dān)了大量居民投訴和物業(yè)調(diào)解工作，每年對(duì)社居委管理的老舊小區(qū)支出約200多萬元（包括小區(qū)保潔清運(yùn)人員、值班人員、公共水電費(fèi)及維修費(fèi)用），導(dǎo)致街道人力、財(cái)力不堪重負(fù)，這些都需要上級(jí)政府有關(guān)部門發(fā)揮職能作用，加大管理資金撥付，加強(qiáng)綜合管理，共同改變老舊小區(qū)物業(yè)管理薄弱環(huán)節(jié)。
二、促進(jìn)老舊小區(qū)管理創(chuàng)新的對(duì)策與思考
作為基層政府，要始終把群眾利益放在首位，堅(jiān)持“加快整治改造、實(shí)施分類管理、促進(jìn)小區(qū)自治、加強(qiáng)綜合管理”的工作思路，不斷推動(dòng)老舊小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)新取得新突破。
（一）結(jié)合老舊小區(qū)綜合整治，加快基礎(chǔ)設(shè)施更新步伐
老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施老化落后是社會(huì)發(fā)展的遺留問題，只有加大對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的改造力度，老舊小區(qū)才能符合物業(yè)管理市場(chǎng)化的基本要求。
1．提高小區(qū)的封閉性，增強(qiáng)社區(qū)安全性。符合封閉條件的小區(qū)，要盡快建設(shè)圍墻或圍欄，使之與外部街區(qū)隔離開來；對(duì)面積較大的開放式小區(qū)，可根據(jù)地理位置、道路走向，采取分割封閉的原則，建立幾個(gè)封閉式小區(qū)；對(duì)散落的樓幢，可實(shí)施單獨(dú)封閉；不符合封閉條件的，可通過產(chǎn)權(quán)置換、危舊房改造等方式，減少開放式小區(qū)數(shù)量。
2．推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施改造，增強(qiáng)生活便利性。通過綜合改造、封閉性改造等方式，為老舊小區(qū)安裝小區(qū)大門、樓幢單元門、健身設(shè)施，建設(shè)門衛(wèi)室、自行車棚，改造病害道路、排水管網(wǎng)、水電設(shè)施、天燃?xì)獾扰涮自O(shè)施，恢復(fù)小區(qū)綠化，規(guī)劃停車位，為居民生活提供便利條件。
3．加快綜合整治步伐，增強(qiáng)群眾幸福感。從20xx年起，合肥市開始進(jìn)行老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治，雙崗街道經(jīng)過綜合整治的老舊小區(qū)共17個(gè)，這些改造后的老舊小區(qū)都實(shí)行了物業(yè)管理。從整治后居民反映看，這些老舊小區(qū)的管理和服務(wù)水平基本滿足了群眾的需求，居民困難訴求也降低了很多。下一步，市區(qū)兩級(jí)政府要統(tǒng)籌加快老舊小區(qū)綜合整治進(jìn)程，把這一民生工程做實(shí)做細(xì)，不斷提升居民的幸福指數(shù)。
（二）結(jié)合老舊小區(qū)實(shí)際，實(shí)施差異化物業(yè)管理
有針對(duì)性采取居民自管、市場(chǎng)化管理、政府扶持三種機(jī)制相結(jié)合的模式，是提高老舊小區(qū)管理水平的有效方法。
1．已實(shí)施市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)的老舊小區(qū)。由街道物業(yè)辦依據(jù)物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況實(shí)施監(jiān)督并予以規(guī)范。未建立自治組織的小區(qū)，在物業(yè)合同（協(xié)議）將要到期時(shí)，區(qū)級(jí)建設(shè)部門、轄區(qū)街道應(yīng)指導(dǎo)社區(qū)在小區(qū)建立自治組織，為下一步規(guī)范實(shí)施社會(huì)化物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。
2．相對(duì)規(guī)模較大、資源較好、管理成本較高，并且未實(shí)施市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)的老舊小區(qū)。區(qū)級(jí)建設(shè)部門、街道應(yīng)指導(dǎo)社區(qū)在小區(qū)先期成立管委會(huì)，促成召開業(yè)主大會(huì)，確定采取自管、市場(chǎng)化物管或者兩者相結(jié)合的服務(wù)模式，明確服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，選聘物業(yè)企業(yè)或服務(wù)人員，簽訂相應(yīng)合同。小區(qū)自治組織負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)管，街道、社區(qū)負(fù)責(zé)規(guī)范自治組織的日常工作，加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)和保障，協(xié)調(diào)解決業(yè)主反映的問題。
3．相對(duì)規(guī)模較小、資源有限、管理成本較低的老舊小區(qū)。采取業(yè)主自管與政府扶持相結(jié)合的模式，由街道、社區(qū)牽頭成立管理委員會(huì)或居民自治小組，結(jié)合社區(qū)志愿者隊(duì)伍巡防、社區(qū)網(wǎng)格化管理等資源實(shí)施業(yè)主自治，由街道、社區(qū)提供應(yīng)急維修、綠化保潔等基本服務(wù)，以物價(jià)部門核定最低價(jià)格收取服務(wù)費(fèi)用。
4．產(chǎn)權(quán)單位管理的老舊小區(qū)。在街道、社區(qū)的引導(dǎo)幫助下，成立自治管理小組，按照“自我管理、自我服務(wù)、非營(yíng)利性、費(fèi)用均攤”原則，指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)單位自管。
（三）強(qiáng)化自治組織建設(shè)，提高小區(qū)自我管理能力
1．切實(shí)將自治組織建設(shè)管理納入社區(qū)建設(shè)管理范疇。小區(qū)管理的主體始終是業(yè)主自身，要推進(jìn)小區(qū)自治步伐，根據(jù)“誰出資、誰受益”社會(huì)準(zhǔn)則，始終把提高小區(qū)自治率作為主要路徑，把小區(qū)自治能力建設(shè)作為工作的落腳點(diǎn)，引導(dǎo)居民廣泛參與到老舊小區(qū)管理創(chuàng)新活動(dòng)中，通過成立業(yè)委會(huì)或管委會(huì)、居民自治小組等自治組織，著力推進(jìn)小區(qū)管理由“代民作主”向“由民作主”轉(zhuǎn)化。
2．充分發(fā)揮街道社區(qū)指導(dǎo)監(jiān)督作用。街道、社區(qū)要聯(lián)合實(shí)施投訴受理和聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)機(jī)制，制定參與和監(jiān)督物業(yè)管理的各項(xiàng)制度。落實(shí)牽頭組織業(yè)主大會(huì)召開和業(yè)主委員會(huì)選舉責(zé)任，指導(dǎo)居民開好業(yè)委會(huì)、管委會(huì)、居民議事會(huì)會(huì)議，通過民主協(xié)商形式解決小區(qū)物業(yè)管理中的矛盾和問題。監(jiān)督小區(qū)自治組織日常運(yùn)作，促進(jìn)小區(qū)事務(wù)公開，提高自治活動(dòng)的透明度。通過建立小區(qū)業(yè)主論壇、市民學(xué)堂等平臺(tái)，加強(qiáng)物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例等法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，幫助居民樹立“花錢買服務(wù)”的意識(shí)。
3．積極引進(jìn)和培育社會(huì)中介組織。面對(duì)街道、社區(qū)專業(yè)人員缺乏，小區(qū)自治組織建立程序繁雜、日常工作任務(wù)繁重，物業(yè)矛盾不斷增加的現(xiàn)實(shí)，要積極引進(jìn)和培育社會(huì)中介組織，通過政府購買服務(wù)的形式參與社會(huì)管理，發(fā)揮好他們獨(dú)立性、客觀性、專業(yè)性特點(diǎn)，為居民小區(qū)業(yè)主大會(huì)召開、業(yè)委會(huì)組建、換屆提供各類咨詢服務(wù)，手把手指導(dǎo)小區(qū)自治組織采取民主協(xié)商方式?jīng)Q策小區(qū)自治事務(wù)，或者以外包服務(wù)的形式，將物業(yè)矛盾糾紛調(diào)解、法律法規(guī)學(xué)習(xí)宣傳等項(xiàng)事務(wù)承包給社會(huì)中介組織，以減輕街道、社區(qū)的工作負(fù)擔(dān)。
（四）加強(qiáng)綜合治理力度，形成老舊小區(qū)管理合力
1．加強(qiáng)綜合治理力度。應(yīng)將老舊小區(qū)管理納入城市綜合治理，由政府主要領(lǐng)導(dǎo)牽頭，建立民政、房產(chǎn)、城管、公安等部門和街道組成的聯(lián)席會(huì)議制度，將老舊小區(qū)自治能力建設(shè)、物業(yè)行業(yè)監(jiān)管、違章違規(guī)行為糾正、小區(qū)安全等全部納入考核體系，實(shí)施統(tǒng)一考核。各相關(guān)部門和街道要各司其職、同心協(xié)力加強(qiáng)老舊小區(qū)管理力度，確保人力、財(cái)力、物力向老舊小區(qū)傾斜。
2．堅(jiān)持市場(chǎng)化管理為導(dǎo)向。鼓勵(lì)老舊小區(qū)業(yè)主按照市場(chǎng)規(guī)則與物業(yè)企業(yè)簽定物業(yè)管理合同，支持物業(yè)企業(yè)按照合同規(guī)定收取物業(yè)費(fèi)、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)自治能力建設(shè)的指導(dǎo)力度，強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)管，促進(jìn)雙方嚴(yán)格履行合同約定的內(nèi)容。對(duì)于違反合同約定的行為，支持任何一方采取法律手段解決。
3．強(qiáng)化物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管。政府物業(yè)管理部門應(yīng)切實(shí)履行行業(yè)監(jiān)管職責(zé)，建立老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)符合投標(biāo)企業(yè)資料庫，把好市場(chǎng)入口關(guān)。在日常工作中，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)規(guī)范服務(wù)的指導(dǎo)、檢查，查實(shí)有違法、違規(guī)行為的，將按規(guī)定給予處罰，并將處罰結(jié)果予以通報(bào)，計(jì)入企業(yè)誠信檔案。
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