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房地產(chǎn)企業(yè)工程管理制度
隨著社會(huì)不斷地進(jìn)步,制度的使用頻率逐漸增多,制度是維護(hù)公平、公正的有效手段,是我們做事的底線要求。想學(xué)習(xí)擬定制度卻不知道該請(qǐng)教誰?以下是小編整理的房地產(chǎn)企業(yè)工程管理制度,歡迎大家分享。
房地產(chǎn)企業(yè)工程管理制度1
一、引言
不論是在哪個(gè)國家,房地產(chǎn)行業(yè)都是國民經(jīng)濟(jì)中的重要基礎(chǔ)性行業(yè)。客觀來看,房地產(chǎn)行業(yè)涉及多項(xiàng)產(chǎn)業(yè),同國家的政治、經(jīng)濟(jì)、民生都有著千絲萬縷的聯(lián)系。通常來說,普通民眾大多都關(guān)心自己是否能夠承擔(dān)當(dāng)下的房價(jià),而廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則需要追求利潤最大化,從表面上來看,這二者之間似乎是對(duì)立的,然而,一個(gè)具有市場(chǎng)敏感性和管理智慧的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),會(huì)在日常的經(jīng)營管理中尋求大眾和企業(yè)能夠共同接受的定價(jià)體系,畢竟只有廣大民眾基本上都能承擔(dān)的房價(jià),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能夠獲得更加廣闊的市場(chǎng)空間。為了達(dá)到上述目標(biāo),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)勢(shì)必需要加強(qiáng)自身的財(cái)務(wù)成本管理工作,科學(xué)降低開發(fā)成本,推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的理性發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理具有環(huán)節(jié)多、周期長、內(nèi)容繁雜、專業(yè)性強(qiáng)的特點(diǎn),因此財(cái)務(wù)成本管理工作難以一蹴而就,需要各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)部門的共同參與和配合。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的現(xiàn)狀分析
。ㄒ唬┤狈(duì)成本控制制度的深刻認(rèn)識(shí),成本控制流程設(shè)計(jì)工作滯后
由于受到傳統(tǒng)管理理念的影響,大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)成本控制制度建設(shè)的重視程度不足,缺乏科學(xué)、專業(yè)的成本控制流程設(shè)計(jì)。雖然,從表面上來看,很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都已經(jīng)逐步建立了自身的財(cái)務(wù)成本控制制度,但是不論是從全面性還是可操作性上來看,都還有著較大的差距,內(nèi)容不完備和實(shí)際執(zhí)行過程中的乏力,導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本控制制度都流于形式。具體分析當(dāng)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本控制制度,我們可以發(fā)現(xiàn)文字性描述和宏觀規(guī)定往往是制度的重要組成部分,較為生硬刻板,難以在實(shí)際工作中得到有效貫徹。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,一套完善、有效的財(cái)務(wù)成本控制制度至少應(yīng)該包括以下三方面的內(nèi)容:首先,是文字性的表述,這部分內(nèi)容的篇幅需要控制,清晰簡明是最重要的標(biāo)準(zhǔn);其次,是各個(gè)類型的流程圖;最后,是表單、圖表和相關(guān)憑證。在以上三個(gè)部分中,財(cái)務(wù)成本控制流程圖是目前最為常用的方式,即可能夠更加客觀、清晰地反映出企業(yè)進(jìn)行成本控制的程序、節(jié)點(diǎn)、涉及部分、經(jīng)手人員等等,同時(shí)也能夠?qū)⒃趯?shí)際管理工作中探索出的先進(jìn)成本控制模式記錄下來并加以固化,形成企業(yè)常態(tài)化的財(cái)務(wù)成本管理模式。除此之外,成本控制流程圖還能夠直觀體現(xiàn)出管理活動(dòng)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和薄弱環(huán)節(jié),有助于企業(yè)進(jìn)行及時(shí)的查缺補(bǔ)漏,提高財(cái)務(wù)成本控制工作的實(shí)際收效。
。ǘ┤狈∪行У念A(yù)算管理系統(tǒng)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用涉及到的項(xiàng)目和內(nèi)容十分冗雜,客觀上給企業(yè)預(yù)算編制和執(zhí)行工作帶來了不小的難度。簡單來說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用是項(xiàng)目開發(fā)過程中所支出的所有費(fèi)用的總和,具體包括土地拆遷費(fèi)、前后期工程費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)、各類間接費(fèi)用、稅費(fèi)等等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是典型的資金密集型企業(yè),往往涉及到的開發(fā)項(xiàng)目都需要大量的資金投入,并且隨著我國開發(fā)土地和建筑市場(chǎng)價(jià)格的不斷攀升,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際資金需求量也在大幅度的增長。另外,房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際項(xiàng)目開發(fā)工作需要一個(gè)較長的周期才能完成,客觀上導(dǎo)致資金占有時(shí)間較長,項(xiàng)目的整體資金協(xié)調(diào)能力有待進(jìn)一步提升。通常來說,房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理需要以企業(yè)的實(shí)際效益為根本出發(fā)點(diǎn),充分考慮市場(chǎng)因素,將銷售和利潤作為起點(diǎn),憑借預(yù)測(cè)、倒推等方法對(duì)每一會(huì)計(jì)年度的財(cái)務(wù)成本及未來經(jīng)營戰(zhàn)略進(jìn)行全面、細(xì)致地規(guī)劃。然而,在之前的一段時(shí)間內(nèi),房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出過熱的發(fā)展趨勢(shì),導(dǎo)致一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盲目拿地,冒進(jìn)開發(fā),并沒有在項(xiàng)目伊始專門針對(duì)土地成本、投資回報(bào)率、費(fèi)用支出、資金運(yùn)作等內(nèi)容制定出詳細(xì)的預(yù)算管理體系,財(cái)務(wù)預(yù)算的分析職能嚴(yán)重不到位。在項(xiàng)目的實(shí)施過程中,有很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因?yàn)槿狈iT針對(duì)資金的預(yù)算管理方案,導(dǎo)致資金運(yùn)作散亂,成本費(fèi)用失控在很大程度上加劇了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
。ㄈ┤狈(duì)施工工程的嚴(yán)密監(jiān)督與管理
對(duì)施工過程管理不到位也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理中的重要不足。目前,我國一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還并沒有組建自身的施工隊(duì)伍,所以工程承包是其常用的方式。然而,在施工過程中,如果施工方、監(jiān)工方都未能重視管理工作,那么不僅項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)的利益得不到保障,還會(huì)嚴(yán)重影響項(xiàng)目建設(shè)的工程質(zhì)量。具體來說,首先,在現(xiàn)場(chǎng)施工中,如果監(jiān)理方缺乏必要的責(zé)任心,監(jiān)理工作將容易流于形勢(shì),工程質(zhì)量得不到保障,施工方甚至可以隨意將自己的工程量再次轉(zhuǎn)包或者分包,導(dǎo)致施工隊(duì)伍的整體素質(zhì)良莠不齊,這樣一來,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難做到對(duì)項(xiàng)目整體質(zhì)量的把關(guān),甚至出現(xiàn)整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的停滯。其次,一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不重視對(duì)施工過程中銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用的控制。一些企業(yè)并沒有區(qū)分費(fèi)用的可控和不可控因素,就盲目制定管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用的相關(guān)指標(biāo),導(dǎo)致這些指標(biāo)缺乏實(shí)際參考價(jià)值,也不能客觀、真實(shí)地反映出相關(guān)責(zé)任人的成本控制責(zé)任。最后,缺乏對(duì)工程成本的現(xiàn)場(chǎng)審核、成本計(jì)算粗放也是制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理工作的重要因素。在項(xiàng)目的施工過程中,各類材料費(fèi)用的計(jì)量大多不夠準(zhǔn)確,存在嚴(yán)重的高估冒算,再加上缺乏及時(shí)的審核,企業(yè)很難從根本上加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)成本的控制。由于開發(fā)項(xiàng)目本身具有較長的工期,再加之多個(gè)施工單位的共同作業(yè),導(dǎo)致工期界限模糊、工程量重復(fù)計(jì)算的情況時(shí)有放生。
三、強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的主要措施
。ㄒ唬┲匾曖槍(duì)成本控制的流程設(shè)計(jì),提高相關(guān)內(nèi)容的可行性
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有建設(shè)周期長、流程復(fù)雜、專業(yè)性強(qiáng)等特點(diǎn),更重要的是,每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工環(huán)節(jié)既是唯一的,也是交互的。鑒于此,房地產(chǎn)企業(yè)唯有真正將財(cái)務(wù)成本管理工作深入到日常施工的方方面面,才能夠更加全面、細(xì)致地了解整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的'成本狀況,繼而實(shí)現(xiàn)將成本控制的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)具體落實(shí)到每一個(gè)施工環(huán)節(jié)上,這不僅是強(qiáng)化成本管理的基礎(chǔ),更是提高成本管理流程設(shè)計(jì)可行性的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要準(zhǔn)確地把握關(guān)鍵的成本控制節(jié)點(diǎn),一點(diǎn)帶面,將財(cái)務(wù)成本管理工作的各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行推廣。當(dāng)然,鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日常經(jīng)營管理業(yè)務(wù)的復(fù)雜性,財(cái)務(wù)成本控制的方式也不能過于單一,更不能僅僅只停留在制度性的文字規(guī)定上,而是需要有意識(shí)地滿足企業(yè)各層次管理人員和各類型崗位員工的實(shí)際需求,因此控制形式要靈活多變,圖表、文字、表單等方式都可以采用,盡量控制文字內(nèi)容的篇幅,提高各項(xiàng)控制措施的實(shí)際可操作性。隨著現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理制度的不斷發(fā)展,全面成本控制成為了企業(yè)提高控制措施的可操作性的重要途徑,能夠促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的不斷完善,早日實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)成本管理的目的。
。ǘ┲匾晫(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的強(qiáng)化
客觀來看,由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)周期較長,所涉及的內(nèi)容也較為復(fù)雜,導(dǎo)致其財(cái)務(wù)預(yù)算的編制、執(zhí)行工作都需要面臨較多的不確定性,而這些不確定性容易誘發(fā)各類經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn),對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的最終效益和企業(yè)發(fā)展都有著直接而深遠(yuǎn)的影響。通常來說,企業(yè)的財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)該將資本預(yù)算、項(xiàng)目預(yù)算作為基礎(chǔ),以便對(duì)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中所涉及的資金進(jìn)行最為恰當(dāng)?shù)呐渲谩>唧w來說,針對(duì)項(xiàng)目預(yù)算來說,財(cái)務(wù)管理部門對(duì)項(xiàng)目前期的情況進(jìn)行全面的了解和分析,主要內(nèi)容包括開發(fā)成本測(cè)算、制定借款計(jì)劃、分析項(xiàng)目實(shí)際可行性、費(fèi)用支配、預(yù)期收益、稅收費(fèi)用等等,采用整體預(yù)算策略,將有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高自身投資決策的針對(duì)性和準(zhǔn)確性,對(duì)于防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),確保開發(fā)項(xiàng)目順利推進(jìn)有著積極意義。針對(duì)資金預(yù)算,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該在充分分析自身經(jīng)營狀況、發(fā)展階段、資金實(shí)力的基礎(chǔ)上,結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際資金需求量,制定出詳細(xì)、全面的資金使用規(guī)劃方案,在具體的實(shí)施過程中,為了便于工作人員將預(yù)算方案落到實(shí)處,還需要建立健全相應(yīng)的預(yù)算指標(biāo)考核體系來保障預(yù)算管理工作的順利實(shí)施。除此之外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)預(yù)算執(zhí)行工作的評(píng)價(jià)與考核,可以采用月度分析、績效考核等方式,將各個(gè)部門的預(yù)算執(zhí)行成果同最終的年度總評(píng)相掛鉤,從而為實(shí)施全面預(yù)算管理工作打下基礎(chǔ),最終實(shí)現(xiàn)對(duì)自身經(jīng)營管理行為的定量約束,將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在可接受的范圍之內(nèi)。
。ㄈ┲匾晫(duì)施工過程的成本控制與審核
面對(duì)新的發(fā)展形勢(shì),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該重視對(duì)施工過程的成本控制與審核,尤其是在工程建設(shè)出現(xiàn)變動(dòng)的情況下,更需要對(duì)所涉及到的人工費(fèi)用、材料費(fèi)用等進(jìn)行仔細(xì)核算。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì),項(xiàng)目開發(fā)成本中,材料成本占比最大,因此重視對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的材料管理工作,是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低工程成本的重要渠道之一。具體來說,在施工現(xiàn)場(chǎng),管理人員要將控制的重點(diǎn)放在大宗材料的流轉(zhuǎn)上,嚴(yán)格執(zhí)行尋比議價(jià)、招標(biāo)等方法進(jìn)行采購。其次,還需要在施工現(xiàn)場(chǎng)關(guān)注材料的用量標(biāo)準(zhǔn),仔細(xì)核對(duì)每一類材料的批次和批量,力爭實(shí)現(xiàn)材料物流成本和倉儲(chǔ)成本的共同降低。最后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需要建立健全工程施工的變更管理制度,將相關(guān)責(zé)任、要求進(jìn)一步明確,需要完整的變更手續(xù),包括變更內(nèi)容、變更時(shí)間等,要重視施工變更資料的收集和保管。
四、結(jié)語
綜上所述,財(cái)務(wù)成本控制是所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日常經(jīng)營管理過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié),涉及到開發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)流程,具體包括土地競買、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、竣工等等。抓好房地產(chǎn)發(fā)開企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理工作,一方面能夠提高項(xiàng)目的投資效益,同時(shí)也有助于促進(jìn)企業(yè)管理水平的提升,對(duì)企業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展有著十分積極的影響。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競爭,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想獲得更加廣闊的發(fā)展空間,必須深刻認(rèn)識(shí)優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)法則,力爭實(shí)現(xiàn)成本的不斷優(yōu)化,增強(qiáng)自身的市場(chǎng)競爭力。
房地產(chǎn)企業(yè)工程管理制度2
一、前言
我國房地產(chǎn)市場(chǎng)漸趨飽和,產(chǎn)業(yè)增速出現(xiàn)回落,市場(chǎng)競爭日益加劇及市場(chǎng)觀望情緒不斷加重等不利情況的出現(xiàn),房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展轉(zhuǎn)向靠成本競爭取勝的策略是首選。搞好企業(yè)成本均衡管理和控制是提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭能力的重要舉措。本文通過對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境分析立足房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)全過程,對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)各環(huán)節(jié)的成本均衡管理和控制進(jìn)行探討,期望能與房地產(chǎn)企業(yè)的同行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)成本均衡管理和控制進(jìn)行一些探討。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的特點(diǎn)及其難度
房地產(chǎn)企業(yè)成本控制涉及前期立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、合同簽訂、納稅籌劃、招標(biāo)、施工建設(shè)、變更鑒證、工程竣工決算、銷售管理等方方面面。涉及面之廣、時(shí)間跨度之長、情況之復(fù)雜,事項(xiàng)的不確定性這都給成本管控增加了難度。在最關(guān)鍵的規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)、施工建設(shè)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)缺乏科學(xué)的方法和行之有效的措施。往往在項(xiàng)目施工過程中,對(duì)成本的跟蹤控制力度不夠,監(jiān)理和建設(shè)單位對(duì)施工建設(shè)單位工程質(zhì)量、合同變更簽證、建設(shè)工期監(jiān)督管理不到位,從而增加了企業(yè)成本。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集性企業(yè),資金使用周期長、需求量大,房地產(chǎn)企業(yè)大都受融資渠道的限制,使得融資成本成為開發(fā)企業(yè)成本控制的又一個(gè)瓶頸。
三、房地產(chǎn)企業(yè)目前成本管理的現(xiàn)狀及困難
1.房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)全面成本控制意識(shí)淡薄
受長期行業(yè)高回報(bào)的影響,房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)管理者和員工沒有全面成本控制的意識(shí)。企業(yè)沒有樹立全面、系統(tǒng)的成本控制理念,沒有建立合理的成本控制體系及成本管控制度。一些房地產(chǎn)企業(yè)不重視施工前期的成本控制,成本管理仍停留在建安及財(cái)務(wù)領(lǐng)域。而缺失了成本控制最關(guān)鍵的規(guī)劃設(shè)計(jì)、竣工決算等環(huán)節(jié),房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)在所有行業(yè)中是最高的,項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前期的納稅籌劃,也是企業(yè)成本均衡管理和控制的重要組成部分。監(jiān)理和建設(shè)單位對(duì)建設(shè)施工過程缺乏有效監(jiān)督、控制、管理,也會(huì)使企業(yè)增加不必要的成本費(fèi)用開支。隨著行業(yè)競爭的加劇,應(yīng)建立起房地產(chǎn)企業(yè)全面成本控制的意識(shí)。
2.房地產(chǎn)成本管理和控制缺乏行之有效的方法
由于房地產(chǎn)行業(yè)普遍更重視開發(fā)和銷售環(huán)節(jié),對(duì)成本管理和控制意識(shí)淡薄不重視。目前,大多數(shù)企業(yè)的成本控制,還停留在建安及財(cái)務(wù)領(lǐng)域的.成本控制。缺乏有效全面的成本控制理念。企業(yè)對(duì)成本控制注重事中、事后控制,對(duì)成本預(yù)測(cè)不精細(xì),成本控制缺乏科學(xué)性和全面性。
3.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制制度設(shè)置不夠完善
很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制上處于粗放狀態(tài),成本控制制度體系不夠完善。房地產(chǎn)成本控制涉及建設(shè)單位、施工、監(jiān)理企業(yè)的相互配合,貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)方面,成本控制體系的職責(zé)權(quán)限的劃分不夠明確,相應(yīng)的跟進(jìn)、改善措施往往不到位。
4.管理人員的素質(zhì)達(dá)不到要求
有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了相應(yīng)的成本控制制度,但限于管理人員素質(zhì)及管理水平達(dá)不到,成本控制沒有取得好得效果。房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工以后,實(shí)際成本的控制考核賞罰不夠分明,導(dǎo)致各單位、各部門及員工對(duì)成本控制的積極性不高,成本控制不能落到實(shí)處。
四、影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的因素
主要包括行業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、行業(yè)競爭程度、合作關(guān)系、行業(yè)地位等。
1.行業(yè)新加入企業(yè)的競爭威脅
由于房地產(chǎn)企業(yè)的高回報(bào),使得國內(nèi)擁有大量現(xiàn)金的其他行業(yè)企業(yè)的成功人士,還有一些資金實(shí)力雄厚的國際公司都有計(jì)劃進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè),由此可以看出新進(jìn)入者的威脅比較大。
2.供應(yīng)商的議價(jià)能力
房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)商可分為兩類:一類為政府,政府多為土地供應(yīng)者,土地的稀缺性及政府對(duì)土地的完全壟斷使得土地供給缺乏價(jià)格彈性,因此這類供應(yīng)商的價(jià)格議價(jià)能力強(qiáng)。這對(duì)企業(yè)成本控制是不力的,通常房地產(chǎn)企業(yè)都要以較高的成本獲得土地使用權(quán);另一類為原材料供應(yīng)商、建筑公司等,這類供應(yīng)商議價(jià)能力較弱,房地產(chǎn)企業(yè)大都處于供應(yīng)鏈的核心位置。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)這類可控成本的控制力度。
3.購買方議價(jià)能力
我國房地產(chǎn)偏向檔次高的客戶,低收入者一般無能力購買,并且消費(fèi)者獲取房地產(chǎn)信息成本較高。這些原因決定購買者相對(duì)于開發(fā)商來說議價(jià)能力較弱。開發(fā)企業(yè)應(yīng)發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì),在進(jìn)行市場(chǎng)充分調(diào)研的基礎(chǔ)上,合理確定銷售價(jià)格,最大程度地保證企業(yè)的利潤空間。
4.當(dāng)前競爭對(duì)手之間競爭的激烈程度
房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)特殊行業(yè),它的“產(chǎn)品”就是固定資產(chǎn),耗資多,風(fēng)險(xiǎn)大。一般而言,它的退出成本很高。一旦進(jìn)入這個(gè)行業(yè),如果想半途而廢,成本是相當(dāng)大的。這就決定了房地產(chǎn)行業(yè)競爭對(duì)手之間的競爭異常激烈。競爭激烈導(dǎo)致不確定因素的增加、土地競價(jià)的飆升,都使得房地產(chǎn)企業(yè)在充分競爭的市場(chǎng)條件下,必須以低成本定位才能提高企業(yè)的核心競爭力。
5.其他企業(yè)的替代品
房地產(chǎn)企業(yè)的商品就是商品房,作為替代品的政府保障性住房廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房,這部分替代品價(jià)格低。隨著政府保障措施的完善,各地政府保障性住房投入逐年加大,但目前政府保障性住房數(shù)目不多無法滿足需求,對(duì)開發(fā)企業(yè)威脅較小,但在開發(fā)成本上未來將會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)競爭產(chǎn)生壓力。
通過房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)環(huán)境分析我們可以看出,房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)有些環(huán)節(jié)的成本控制能力較弱,而有些成本控制是企業(yè)掌握主動(dòng)權(quán)的,房地產(chǎn)企業(yè)成本控制應(yīng)根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本做到均衡管理和控制。
五、房地產(chǎn)企業(yè)成本均衡管理和控制的對(duì)策
1.提高成本控制意識(shí),建立健全成本控制體系
要逐步形成成本控制理念,建立健全成本控制體系,利用獎(jiǎng)懲制度,促使企業(yè)所有員工提高成本控制意識(shí),激勵(lì)員工自覺加強(qiáng)成本管理和控制。成本控制的環(huán)節(jié)應(yīng)從建安和財(cái)務(wù)領(lǐng)域,擴(kuò)大到房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程:立項(xiàng)決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)備購置、建筑施工、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)。涵蓋招投標(biāo)、合同管理、設(shè)計(jì)變更、竣工決算、納稅籌劃、監(jiān)理管控、資金成本等各個(gè)方面,房地產(chǎn)企業(yè)成本管控可謂是一個(gè)龐大的體系,我們要扎牢每一個(gè)籬笆,杜絕成本管理和控制的短板,努力降低企業(yè)成本,向管理要效益,提高企業(yè)效益,增強(qiáng)企業(yè)競爭力。
2.提高控制人員的素質(zhì),完善績效考核
任何制度、方法最后都要靠人去落實(shí)、去實(shí)現(xiàn),因此在加強(qiáng)體系建設(shè)的同時(shí),通過學(xué)習(xí)、培訓(xùn)以及完善績效考核制度等方法措施,使得管理人員、員工的素質(zhì)得到進(jìn)一步提升,從而較牢固地樹立成本控制意識(shí)。將成本管理引入到績效考核中,對(duì)在職人員實(shí)行工作內(nèi)容考核與成本管理考核相結(jié)合的方法,動(dòng)態(tài)管理。通過建立科學(xué)合理的用人機(jī)制,使那些有經(jīng)驗(yàn)、懂技術(shù)、會(huì)管理、職業(yè)操守好的人員得到重用,激勵(lì)員工自覺加強(qiáng)成本管理和控制。
3.針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)的特征,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本實(shí)行均衡管理和控制
。1)立項(xiàng)、土地征用環(huán)節(jié)
發(fā)改委立項(xiàng)備案通知書。在項(xiàng)目立項(xiàng)前,房地產(chǎn)商需要通過容積率和土地面積換算得到預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用,以此來對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行判斷。
房地產(chǎn)企業(yè)的通過土地招拍掛取得土地使用權(quán)。這個(gè)階段由于土地的稀缺性及政府壟斷開發(fā)商相對(duì)議價(jià)方面處于弱勢(shì)。但房地產(chǎn)企業(yè)要做好開發(fā)主體的謀劃,取得合法有效的土地價(jià)款票據(jù),企業(yè)應(yīng)妥善辦理好土地拆遷安置的各項(xiàng)事宜,控制好拆遷安置費(fèi)用,為項(xiàng)目快速順利開工打好基礎(chǔ)。這對(duì)企業(yè)成本管理起著很重要的作用,最終直接影響企業(yè)利潤。
。2)設(shè)計(jì)與前期工程
設(shè)計(jì)費(fèi)用在項(xiàng)目成本中所占比重不大,但房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)階段就確定了開發(fā)產(chǎn)品定位、檔次、主體結(jié)構(gòu)、材料選用、設(shè)備品質(zhì)等,設(shè)計(jì)的漏項(xiàng)還將直接影響項(xiàng)目的變更簽證,最終影響企業(yè)成本?梢哉f房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的絕大多數(shù)成本在這階段就已經(jīng)確定了。所以規(guī)劃設(shè)計(jì)管理對(duì)成本控制起到至關(guān)重要的作用。
前期工程涉及成本費(fèi)用:包括項(xiàng)目整體性報(bào)建費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、勘測(cè)丈量費(fèi)、“三通一平”費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、預(yù)算編制費(fèi)、其他費(fèi)用。費(fèi)用成本明目繁多,開發(fā)企業(yè)應(yīng)逐項(xiàng)落實(shí)到位,做到有效成本管控。
。3)項(xiàng)目施工建設(shè)環(huán)節(jié)
、偌訌(qiáng)建設(shè)階段各類合同簽訂管理,切實(shí)加強(qiáng)各類合同履約管理。各類超過標(biāo)準(zhǔn)限額的合同簽訂,應(yīng)該按照規(guī)范流程,保證市場(chǎng)公平、公正發(fā)展,規(guī)范操作程序,使企業(yè)成本得到有效控制的重要措施。
、诒O(jiān)理單位加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量、安全、工程進(jìn)度管理,從嚴(yán)控制施工過程中的簽證變更,這是加強(qiáng)企業(yè)成本均衡管理和控制的有效途徑。
4.預(yù)售環(huán)節(jié)的成本管理
房屋預(yù)售階段的定價(jià)、合理的折扣,與線上線下運(yùn)營商的合作,商品房銷售的按揭貸款的銀行選擇,廣告費(fèi)的投入,提高資金運(yùn)轉(zhuǎn)速度快速回籠資金,節(jié)約企業(yè)資金成本,加強(qiáng)銷售環(huán)節(jié)的成本管理,是實(shí)現(xiàn)企業(yè)項(xiàng)目全過程均衡管理與控制的一個(gè)不可或缺的一部分。
5.項(xiàng)目竣工環(huán)節(jié)
項(xiàng)目竣工環(huán)節(jié),對(duì)各建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行竣工決算,工程竣工決算階段的成本控制是根據(jù)合同及有關(guān)變更簽證,圖紙等相關(guān)資料,報(bào)送相關(guān)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行竣工決算審計(jì),準(zhǔn)確計(jì)算工程量,使審計(jì)后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。財(cái)務(wù)部門按照成本以項(xiàng)目為單位的配比原則,進(jìn)行產(chǎn)品成本的歸集。財(cái)務(wù)核算應(yīng)做到精細(xì)、準(zhǔn)確,為最后房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地增值稅清算打下基礎(chǔ)。這是房地產(chǎn)企業(yè)成本均衡管理和控制的最終環(huán)節(jié)。
六、結(jié)論
本文闡述了房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的特點(diǎn)及其難度,分析了影響成本控制的因素,提出了房地產(chǎn)企業(yè)成本均衡管理和控制的對(duì)策。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)漸趨飽和,產(chǎn)業(yè)增速出現(xiàn)回落,房地產(chǎn)業(yè)回報(bào)率有所降低,房地產(chǎn)業(yè)從快速發(fā)展正慢慢走向成熟。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈市場(chǎng)競爭中獲得長遠(yuǎn)的發(fā)展,就必須對(duì)企業(yè)成本實(shí)行精細(xì)化管理,將企業(yè)成本管理的重點(diǎn)放在對(duì)成本的均衡管理和控制上。按照房地產(chǎn)行業(yè)特征,在房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)針對(duì)不同的特性,采取不同的方法,挖掘企業(yè)潛力,有效管理和控制企業(yè)成本,最終起到有效降低企業(yè)成本,提高企業(yè)效益,從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競爭中獲得健康、穩(wěn)定、長遠(yuǎn)的發(fā)展。
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